Byggekontrakt og NS-standarder
NS 8405, NS 8406 og NS 8407
NS 8405 og NS 8406 gjelder utførelsesentreprise. Da har byggherren prosjektert, og entreprenøren bygger etter tegningene. NS 8407 gjelder totalentreprise. Der svarer entreprenøren også for prosjekteringen. Valget ditt avgjør hvem som betaler når løsningen ikke virker.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Send oss tilbudet og beskrivelsen
Vi trenger tilbudsbrevet, beskrivelsen eller tegningene og fremdriftsplanen slik den ser ut i dag. Ikke bare prisen.
- 02
Vi leser avvikene og anbefaler kontraktsform
Du får det skriftlig: Hva standarden sier, hva entreprenøren har strøket og hva strykningen betyr i kroner.
- 03
Vi setter opp kontrakten eller gir deg endringsforslagene
Enten fyller vi ut blanketten med vedlegg. Eller så får du punktene du skal forhandle om før du signerer.
Pris
Fra 4 900 kr for en gjennomgang av et ferdig tilbud. Da anbefaler vi deg en kontraktsform. Fra 7 900 kr dersom vi setter opp hele kontrakten med utfylte vedlegg og fremdriftsplan. Selve standarden og byggblanketten kjøper du hos Standard Norge, og den kommer i tillegg.
4 900 – 7 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi leser tiltaket ditt — størrelse, kompleksitet og risiko. Så sier vi hvilken av NS 8405, NS 8406 og NS 8407 som passer deg.
- Avvik fra standarden: De ligger som regel i tilbudsbrevet, ikke i kontrakten.
- Vi går gjennom fremdriftsplanen: Har den dagmulktbelagte frister, eller bare en sluttdato uten sanksjon?
- Vi sjekker sikkerhetsstillelse, forsikring og betalingsplan mot det standarden legger opp til.
- Vi rangerer dokumentene. Da vet du hva som gjelder når tilbud og beskrivelse spriker.
- Skriftlig anbefaling og ett gjennomgangsmøte på inntil 60 minutter, på telefon eller ute på plassen.
Tillegg ved behov
- Utfylt byggblankett med alle vedlegg — fra 7 900 kr.
- Løpende kontraktstøtte i byggetiden, med varsler og endringsordrer — 1 150 kr per time.
- Fagperson på overtakelsesforretningen — fra 7 900 kr, se egen side under byggeledelse.
- Byggeledelse etter NS 8403 gjennom hele byggetiden — se egen side.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Selve standarden og byggblanketten. Standard Norge har opphavsretten og selger dem selv. Vi kan ikke dele dem videre.
- Advokatbistand, prosessvarsel, forliksråd, voldgift eller rettssak.
- Prosjektering, kalkulasjon og mengdeberegning.
- Ansvarlig søker og ansvarsrett etter SAK10 — det ligger utenfor det vi tilbyr i dag.
- Kommunale gebyrer, situasjonskart og en eventuell dispensasjonssøknad.
Hvilken standard passer til hvilket oppdrag?
| Standard | Passer til | Det du må passe på |
|---|---|---|
| NS 8405 — utførelsesentreprise | Større og sammensatte utførelsesoppdrag med flere aktører og lang byggetid | Strengt varslingsregime. Varsler du ikke i tide, kan kravet være tapt selv om du materielt har rett. |
| NS 8406 — forenklet utførelsesentreprise | Mindre og oversiktlige jobber der partene klarer seg uten et fullt varslingsapparat | Enklere frister. Men du får også færre verktøy som byggherre når fremdriften glipper. |
| NS 8407 — totalentreprise | Entreprenøren skal både prosjektere og bygge, og du kjøper en funksjon | Beskriv funksjonen, ikke løsningen. Leverer du tegninger selv, flytter du risikoen tilbake på deg. |
| NS 8403 — byggelederoppdrag | Den som følger opp entreprenøren ute på plassen, på byggherrens vegne | Dette er en oppdragsavtale, ikke en entreprisekontrakt. Den kommer i tillegg til 8405/8406/8407. |
| Bustadoppføringslova / håndverkertjenesteloven | Forbruker som avtaler med en næringsdrivende | Kan ikke fravikes til ugunst for forbrukeren. Standarden gjelder bare så langt loven tillater. |
Hvem sitter med prosjekteringsrisikoen?
NS 8405 og NS 8406 forutsetter at byggherren har prosjektert. Entreprenøren bygger etter din beskrivelse. Virker ikke løsningen, er det i utgangspunktet ditt problem — og din regning.
NS 8407 snur dette. Totalentreprenøren svarer for både prosjektering og utførelse, og du kjøper et resultat. Prisen blir gjerne høyere. Til gjengjeld har du én adresse å gå til når det lekker.
Mellom NS 8405 og NS 8406 går skillet et helt annet sted. Der handler det ikke om risiko, men om formalitetsnivå. NS 8406 er den forenklede varianten. Den er laget for oppdrag der et fullt varslings- og møteapparat blir mer arbeid enn nytte.
En ting til om NS 8405: Standarden forutsetter en organisasjon som sender og besvarer varsler skriftlig og fortløpende. Har du ikke det, gir NS 8405 deg alle ulempene og ingen av fordelene. Byggherrer taper nemlig på egne oversittede frister like ofte som entreprenørene gjør.
Standarden du signerer, er sjelden den du leser
Nesten alle tilbud inneholder avvik fra standarden. De ligger i tilbudsbrevet, i forbeholdslista eller i et vedlegg. Nesten aldri finner du dem i selve kontraktsformularet.
Typiske avvik: Dagmulkt strøket eller satt ned, sikkerhetsstillelse fjernet, indeksregulering lagt inn, fastprisen gjort om til et overslag og forbehold om grunnforhold.
Står dette i tilbudet og ikke i kontrakten, er det rangordningen mellom dokumentene som avgjør hvem som vinner. Nettopp det punktet retter vi som regel opp før du signerer.
Det som faktisk går galt: varselet som aldri ble sendt
I NS 8405 skal partene varsle om endringer, tillegg og fristforlengelse uten ugrunnet opphold. Det er ingen høflighetsregel. Krav som ikke varsles i tide, kan gå tapt.
På plassen ser det gjerne slik ut: Byggherren ber om en ekstra stikkontakt, en vegg flyttet en halvmeter, en annen flislegging. Alt avtales muntlig i byggemøtet. Ingen skriver endringsordre.
Så kommer sluttfakturaen med et tillegg ingen kjenner igjen. Eller entreprenøren krever fristforlengelse for arbeid han aldri varslet om. Da står det ord mot ord, og møtereferatet blir eneste bevis.
Rutinen som løser dette, tar to minutter. Hver endring får et nummer, en pris eller en prisreservasjon, en fristkonsekvens og en signatur — før arbeidet starter.
Fristene fortsetter inn i sluttoppgjøret. Entreprenøren sender sluttoppstilling innen to måneder etter overtakelsen, og innsigelsene dine har sin egen frist. Kommer de for sent, er de som regel tapt. Sett datoen i kalenderen allerede på overtakelsesdagen.
Er du forbruker, går loven foran standarden
Bygger du ny bolig eller fritidsbolig, gjelder bustadoppføringslova. Skal du pusse opp eller bygge om noe som allerede står, er det håndverkertjenesteloven som gjelder. Grensen er ikke alltid skarp. En full ombygging som i realiteten gir en bolig som ny, faller inn under bustadoppføringslova.
Begge lovene er ufravikelige til ugunst for forbrukeren (bustadoppføringslova § 3). En NS-kontrakt kan ikke gi deg dårligere rettigheter enn loven. Det spiller ingen rolle hva som står i formularet.
Derfor har forbrukerkontrakter egne byggblanketter. Bruker du et rent NS 8407-formular mot en privatperson, sitter du igjen med to regelsett som ikke er sydd sammen.
Spørsmål og svar
Hva er forskjellen på NS 8405 og NS 8407?
NS 8405 er utførelsesentreprise: Du prosjekterer, entreprenøren bygger etter tegningene dine, og du har risikoen for at løsningen virker. NS 8407 er totalentreprise. Da står entreprenøren for både prosjektering og utførelse, og han svarer for resultatet. Med NS 8407 får du færre grensesnitt og høyere pris.
Hva er forskjellen på NS 8405 og NS 8406?
Begge er utførelsesentrepriser, med samme risikofordeling i bunnen. NS 8406 er den forenklede varianten med et lettere varslings- og møteapparat. Den er ment for mindre og mer oversiktlige oppdrag. NS 8405 har det strengeste formalitetsnivået og passer best på større, sammensatte prosjekter.
Hvor får jeg tak i NS 8407?
Hos Standard Norge. Standarden og byggblanketten er opphavsrettsbeskyttet og selges per lisens. Vi kan ikke sende deg dokumentet, verken som PDF eller kopi. Det vi kan, er å lese den sammen med deg og forklare hva den betyr for akkurat din kontrakt.
Må jeg bruke en NS-standard?
Nei, i næring er det avtalefrihet. Men uten et regelsett i bunnen må du selv skrive alt om endringer, frister, dagmulkt, sikkerhet, overtakelse, reklamasjon og sluttoppgjør. Er du forbruker, gjelder bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven uansett hva du avtaler.
Hva koster det å få kontrakten gjennomgått?
Fra 4 900 kr for en gjennomgang av tilbudet, med skriftlig anbefaling og ett møte. Setter vi opp hele kontrakten med utfylt blankett, vedlegg og fremdriftsplan, er prisen fra 7 900 kr. Det er sluttprisen for det vi leverer.
Hva er NS 8403?
NS 8403 er standarden for byggelederoppdrag — altså avtalen mellom byggherren og den som følger opp entreprisen ute på plassen. Den erstatter ikke entreprisekontrakten, men kommer i tillegg til NS 8405, NS 8406 eller NS 8407.
Kan dere skrive kontrakten for meg?
Ja. Vi setter opp kontrakten på riktig byggblankett, med vedlegg og fremdriftsplan, og vi rangerer dokumentene. Så går vi gjennom hva du faktisk har avtalt. Vi er ikke advokater. Blir det tvist, henviser vi deg videre til advokat.
Hva gjør jeg hvis entreprenøren har strøket dagmulkten?
Da sitter du uten sanksjon ved forsinkelse, og du må dokumentere et økonomisk tap i stedet. Det er tungt. Ta det opp før du signerer. Dagmulktbelagte delfrister på de kritiske milepælene er gjerne mer verdt enn noen få prosent på prisen.
Hvilken kontrakt bruker jeg mot underentreprenøren?
NS 8415 hører til NS 8405, NS 8416 til NS 8406 og NS 8417 til NS 8407. Speil hovedkontrakten nedover i kjeden, slik at frister og varslingsregler henger sammen. Rådgivere avtaler du med NS 8401 eller NS 8402.
Blir totalentreprenøren automatisk ansvarlig søker?
Nei. Entrepriseformen regulerer bare forholdet mellom deg og entreprenøren. Ansvarsrett og rollefordeling følger plan- og bygningsloven og SAK10, og det må dere avtale særskilt. Spriker kontrakten og gjennomføringsplanen, merker du det gjerne først når ferdigattesten skal sendes.
Kontrakt og standarder — velg tema
Få fast pris — fra 4 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo