Byggekontrakt og NS-standarder
Totalentreprise og NS 8407
I totalentreprise kjøper du et resultat, ikke et sett tegninger som noen andre skal bygge etter. Entreprenøren prosjekterer selv. Han svarer også for at bygget virker slik du har beskrevet det. Du får én motpart å gå til. Da blir beskrivelsen din det viktigste dokumentet i hele kontrakten.
Pris
Fra 7 900 kr for kontraktoppsett med funksjonsbeskrivelse, vedleggsliste og fremdriftsplan på et ordinært boligtiltak. Er tiltaket omfattende, med flere byggherreleveranser, priser vi det når vi har sett tegninger og beskrivelse. Selve standarden og blanketten kjøper du hos Standard Norge.
fra 7 900 kr
Dette er prisen du betaler. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi går gjennom hva du faktisk vil kjøpe, og gjør ønsket løsning om til funksjonskrav entreprenøren kan svare for.
- Byggherreleveransene på plass: Hva du selv stiller med av tomt, grunnundersøkelser, tegninger, ytelser og materialer.
- Vi kontrollerer at ytelsesbeskrivelsen din ikke overtar entreprenørens prosjekteringsansvar.
- Betalingsplan bundet til milepæler du kan måle, ikke til datoer i kalenderen.
- Fremdriftsplan med dagmulktbelagte delfrister og et overtakelsestidspunkt som står svart på hvitt.
- Vi rangordner kontraktsdokumentene, slik at funksjonskravet slår forbeholdene i tilbudet.
Tillegg ved behov
- Løpende oppfølging av endringsordrer og varsler i byggetiden — 1 150 kr per time.
- Byggeledelse ute på plassen gjennom byggetiden — se egen side.
- Fagperson på overtakelsesforretningen — fra 7 900 kr, se egen side under byggeledelse.
- Sluttoppgjøret kontrollert mot kontrakt og godkjente endringer — fra 5 900 kr.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- NS 8407 og Byggblankett 8407 A — dem kjøper du hos Standard Norge, og vi har ikke lov til å dele dem ut.
- Prosjektering, dimensjonering og energiberegning.
- Ansvarlig søker og ansvarsrett etter SAK10 — det tilbyr vi ikke i dag.
- Advokatbistand ved tvist, voldgift eller rettssak.
- Kommunale gebyrer, situasjonskart og dispensasjonssøknad.
Hvem sitter med risikoen i de tre vanlige modellene?
| Entrepriseform | Hvem prosjekterer | Hvem betaler når løsningen ikke virker |
|---|---|---|
| Totalentreprise (NS 8407) | Entreprenøren, ut fra funksjonsbeskrivelsen din | Entreprenøren — så lenge du ikke har foreskrevet løsningen selv. |
| Utførelsesentreprise (NS 8405/8406) | Byggherren, gjennom egne rådgivere | Byggherren. Entreprenøren har bygget slik du ba om. |
| Delte entrepriser | Byggherren, og han koordinerer grensesnittene også | Byggherren, som dessuten sitter med all koordineringsrisiko mellom fagene. |
Beskriv funksjon, ikke løsning
Hele poenget med NS 8407 er at entreprenøren svarer for at bygget virker. Den garantien blir svakere hvert eneste sted du selv foreskriver en løsning.
Skriver du «badet skal ha membran av type X, montert slik», har du overtatt ansvaret for at akkurat den løsningen holder. Skriver du heller «våtrommet skal utføres etter TEK17 og gjeldende bransjekrav for våtrom», ligger ansvaret der det hører hjemme.
Det betyr ikke at du mister all styring. Estetikk, materialvalg og standard bestemmer du gjerne selv. Men skill mellom det som er ditt valg, og det som er entreprenørens fag.
Slik lekker risikoen tilbake til deg
Nesten alle totalentrepriser har noe byggherren stiller med selv. Det kan være tomta, grunnundersøkelsen, en gammel tegning, en reguleringsplan, et masseuttak eller et prosjekteringsunderlag fra en tidligere runde.
Utgangspunktet i NS 8407 er at totalentreprenøren skal se over det du leverer. Sier han ikke fra om feil eller mangler, kan han ha overtatt risikoen. Men det forutsetter at dere har avklart hva du faktisk leverte.
Grunnforhold er den dyreste av dem. Hvem som bærer risikoen for det som ligger under bakken, er nemlig også det entreprenørene oftest tar forbehold mot. Forbeholdet står gjerne i tilbudsbrevet. Les det før du signerer — det kan koste mer enn resten av kontrakten til sammen.
Det som faktisk går galt: fastprisen som ikke var fast
Den vanligste konflikten jeg har sett ute på plassen, handler ikke om dårlig håndverk. Den handler om at byggherren trodde han hadde fastpris. Entreprenøren mente på sin side at han hadde gitt et overslag med forbehold.
Mønsteret er alltid det samme. Prisen står i tilbudsbrevet. Forbeholdene står i et vedlegg ingen leste. Kontrakten viser til «tilbud av dato», uten å si hvilke deler av det som gjelder.
Så kommer endringene. En vegg flyttet her, en oppgradert kjøkkenløsning der, alt sammen avtalt muntlig med basen på plassen. Ingen skrev endringsordre, og ingen priset noe på forhånd. Ved sluttoppgjøret ligger 400 000 kr i tillegg på bordet. Da er diskusjonen umulig å vinne for begge parter.
Kravet mitt er alltid det samme: Ingen endring settes i gang før den har nummer, pris eller prisreservasjon, fristkonsekvens og signatur fra begge. Det tar to minutter i byggemøtet, og det sparer deg for måneder etterpå.
Er du forbruker, gjelder bustadoppføringslova også
Skal du bygge ny bolig eller fritidsbolig som forbruker, gjelder bustadoppføringslova. Den kan ikke fravikes til ugunst for deg (§ 3).
Entreprenøren skal stille garanti etter § 12. Fram til overtakelsen er kravet minst 10 prosent av vederlaget, og deretter minst 5 prosent i fem år. Unntaket gjelder små avtaler, der vederlaget ikke er ventet å overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp.
Blir arbeidet forsinket, løper det dagmulkt etter § 18. Du kan dessuten kreve endringer og tilleggsarbeid etter § 9. Men entreprenøren kan ta forbehold mot endringer som endrer vederlaget med 15 prosent eller mer.
Bruk derfor en forbrukerblankett, ikke et rent næringsformular. Da er de ufravikelige reglene i loven allerede bygget inn.
Spørsmål og svar
Hva er totalentreprise?
En entrepriseform der én entreprenør tar på seg både prosjekteringen og utførelsen. Han svarer for at det ferdige bygget oppfyller det du har beskrevet. Du har én kontraktspart, og én adresse å gå til når noe er feil. Standardkontrakten heter NS 8407.
Hva er forskjellen på totalentreprise og hovedentreprise?
I totalentreprise prosjekterer entreprenøren selv. Hovedentreprise er en utførelsesentreprise: Du har prosjektert, og entreprenøren bygger etter tegningene dine. Da ligger prosjekteringsrisikoen hos deg som byggherre.
Er totalentreprise dyrere?
Kontraktsummen er normalt høyere, siden entreprenøren priser inn risikoen han overtar. Til gjengjeld får du færre grensesnitt og færre tvister om hvem som eier feilen. Sluttsummen blir som regel mer forutsigbar. Det er en risikopremie, ikke et påslag.
Hvem har ansvaret for feil i totalentreprise?
Utgangspunktet er entreprenøren, både for prosjekteringen og utførelsen. Unntaket gjelder der du selv har foreskrevet løsningen, levert underlaget eller stilt krav som styrer valget. Da flytter risikoen delvis tilbake til deg.
Hva koster kontraktbistand ved totalentreprise?
Vi setter opp kontrakten med funksjonsbeskrivelse, vedleggsliste, betalingsplan og fremdriftsplan fra 7 900 kr på et ordinært boligtiltak. Større tiltak priser vi når vi har sett tegninger og beskrivelse. Prisen er sluttpris for det vi leverer.
Hva er byggblankett 8407 A?
Kontraktsformularet som hører til NS 8407. Der fyller dere inn partene, vederlaget, fristene, sikkerhetsstillelsen og vedleggene. Standard Norge selger det sammen med standarden, og vi har ikke lov til å sende det ut.
Kan jeg bruke NS 8407 mot en privatperson?
Standarden er laget for næringsforhold. Er den ene parten forbruker, gjelder bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven uansett. De kan ikke fravikes til ugunst for forbrukeren. Bruk heller en forbrukerblankett.
Hvem har risikoen for grunnforholdene?
Utgangspunktet i NS 8407 er at du som byggherre bærer risikoen for forhold i grunnen. Dette er også det punktet entreprenørene oftest tar forbehold om i tilbudet. Sjekk forbeholdslista, og få gjort grunnundersøkelser før du signerer kontrakten.
Få fast pris — fra 7 900 kr
Kontrakt og standarder — velg tema
Om Lund Byggesak
Fortell hva du skal bygge, så får du svar på hva saken krever — og hva den koster.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Oppdrag: hele Norge, digitalt. Befaring og byggeledelse innen to timers kjøring fra Hyggen, 3D-skanning innen tre timer.