Bruksendring og utleiedel

Bruksendring handler ikke om hva du kaller rommet, men om hvilken funksjon det har. Loven skiller mellom hoveddel og tilleggsdel: Hoveddel er stue, kjøkken, soverom, bad, entré og gangene mellom disse – rom for varig opphold. Tilleggsdel er bod, kjellerrom, garasje, teknisk rom og uinnredet loft.

Skal en tilleggsdel bli hoveddel, er det en bruksendring, og bruksendring er alltid søknadspliktig. Det gjelder selv om du ikke rører en eneste bærende vegg. Setter du seng og skrivebord i en bod og kaller det soverom uten å søke, har du tatt rommet ulovlig i bruk – uansett hvor pent det er gjort.

Skjer bruksendringen fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én og samme bruksenhet, faller tiltaket inn under pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1 bokstav c. Da kan du som tiltakshaver søke selv, uten at noen må erklære ansvarsrett. Her havner de aller fleste kjeller- og loftsprosjekter, og derfor kan prisen på selve søknaden holdes lav.

Går du derimot over grensen til å lage en ny boenhet, endres alt. Da er det et tiltak etter pbl § 20-3, med krav om ansvarlig søker og full prosjektering. Grensen er skarpere enn folk tror, og den går i SAK10 § 2-2.

Selve søknaden er sjelden problemet. Det er TEK17 som avgjør om du får rommet godkjent. Fem krav velter nesten alle sakene: romhøyde, rømning, dagslys, fukt og radon.

Romhøyde: Hovedregelen i TEK17 § 12-7 er 2,4 m for rom for varig opphold. Ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende boenhet godtar veiledningen 2,2 m. Ble byggesøknaden for boligen din sendt før 1. juli 2011, holder det med 2,0 m. Det er den frie høyden som teller – altså etter påstøp, under bjelker, rør og nedforing.

Rømning: Hvert rom for varig opphold må ha en utgang som oppfyller TEK17 § 11-13. Et rømningsvindu skal være minst 0,5 m bredt og 0,6 m høyt. Bredde pluss høyde må til sammen bli minst 1,5 m. Underkant vindu kan ligge maksimalt 5,0 m over planert terreng.

Dagslys: TEK17 § 13-7 krever tilfredsstillende dagslys i rom for varig opphold. Den preaksepterte ytelsen er en gjennomsnittlig dagslysfaktor på 2,0 %. Det svarer omtrent til et glassareal rundt 10 % av bruksarealet i rommet. I kjeller trekker lysgraven og terrenget dette kraftig ned.

Fukt og radon: Kravene om radonsperre og radonbrønn i TEK17 § 13-5 annet og tredje ledd er unntatt ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Grenseverdien på 200 Bq/m³ gjelder likevel fortsatt, og fuktkravene gjelder fullt ut. Et rom du ikke får tørt, blir aldri lovlig – uansett hvor god søknaden er.

Den vanligste grunnen til at en kjellersøknad kommer i retur, er at høyden er målt feil. Folk måler fra ferdig gulv til underkant betongdekke og får 2,15 m, som ser trygt ut mot 2,0-metersgrensen. Så kommer sluket, påstøpen på 50 mm, ventilasjonskanalen som krysser rommet på 150 mm og nedforingen rundt den. Fri høyde ender på 1,93 m, og saken er død. Mål derfor alltid til laveste hindring i rommet, ikke til dekket.

Nummer to er rømningsvinduet som har riktige mål på papiret. Problemet sitter i lysgraven rundt: Den er for trang til at et voksent menneske kommer opp. Kommunen ber om snitt gjennom lysgraven, og der ser saksbehandleren med én gang om det går. Lysgraven må ha plass til at du kan reise deg og komme ut, og den trenger avløp. Ellers står den full av vann første høsten, og du har laget et bassengslukt vindu inn mot et soverom.

Det tredje er fuktsikringen. Her ser vi det verste. Bindingsverket settes rett mot en grunnmur uten utvendig drenering, dampsperren legges tett på innsiden, og konstruksjonen får ikke tørket i noen retning. To fyringssesonger senere er sviller og bunnstokk svarte, og vi har revet ned den veggen mer enn én gang. Enten drenerer du utvendig, eller så bygger du diffusjonsåpent med luftespalte og fuktbestandige materialer. Noe annet holder ikke.

Det fjerde er ferdigattesten. Bruksendringen er innvilget og rommet er bygget, men dokumentasjonen mangler: Radonmåling, dokumentert ventilasjon og samsvarserklæring fra elektrikeren. Da blir saken stående åpen i kommunen, og den dukker opp igjen den dagen du skal selge boligen. Samle dokumentasjonen underveis, ikke i etterkant.

Tre vilkår i SAK10 § 2-2 avgjør dette. Blir alle tre oppfylt samtidig, har du opprettet en ny boenhet. Da skifter saken kategori: Fra enkel bruksendring til søknadspliktig oppdeling med ansvarsrett.

Vilkår én: Enheten har alle hovedfunksjoner – stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Vilkår to: Den har egen inngang, og en inngang som går gjennom en annen boenhet teller ikke. Vilkår tre: Den er fysisk atskilt fra resten av boligen. Her går folk i fella: En låsbar dør mellom delene er ikke fysisk atskillelse. Det står uttrykkelig i DiBKs veiledning til bestemmelsen.

Konsekvensen er stor. Ved oppdeling gjelder TEK17 fullt ut for begge enheter, og de to kravene som koster mest, er lyd og brann. Lydkravet i TEK17 § 13-6 er lydklasse C i NS 8175 mellom boenheter. Det betyr luftlydisolasjon R'w på minst 55 dB og trinnlydnivå L'n,w på høyst 53 dB. Brannkravet gjør hver boenhet til egen branncelle.

Kommunen kan gi unntak fra tekniske krav for tiltak i eksisterende byggverk (pbl § 31-2 fjerde ledd). Men dette er en begrunnet søknad om unntak, ikke en rettighet. Vi skriver fraviksnotatet der det er grunnlag for det – og sier fra når det ikke er det.

Vi holder til i Drammen og tar oppdrag i Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo. Befaring gjør vi innenfor dette området, og vi kjenner hvordan de ulike byggesaksavdelingene her behandler bruksendringer.

Selve søknadsarbeidet – tegninger, redegjørelse og innsending – kan vi gjøre uansett hvor i landet boligen står. Du trenger bare å sende oss mål og bilder. Da bytter vi ut befaringen med en gjennomgang på video. Der ber vi deg måle de punktene som avgjør saken.

Loven styrer saksbehandlingstiden, ikke vi. Søker du etter pbl § 20-4 uten dispensasjon og uten nabomerknader, har kommunen tre uker på seg (pbl § 21-7 annet ledd). Vanlige søknader med ansvarsrett har tolv ukers frist, og krever saken dispensasjon, tar den normalt lengre tid.