Utleiedel i egen bolig

Deler du opp en boenhet, er tiltaket søknadspliktig. Tre vilkår må da være oppfylt samtidig (SAK10 § 2-2). Enhetene skal ha alle hovedfunksjoner for bolig, og de skal ha egen inngang. Dessuten skal de være fysisk atskilt fra de øvrige enhetene.

Alle hovedfunksjoner betyr stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Egen inngang betyr en inngang som ikke går gjennom en annen boenhet. Fysisk atskilt er der folk snubler. DiBKs veiledning slår fast at en låsbar dør mellom to deler av en boenhet ikke oppfyller kravet. Det gjelder selv om de to delene oppleves som helt separate.

Konsekvensen er stor, og den går begge veier. Beholder du en åpen dørforbindelse mellom hoveddelen og utleiedelen, deler du ikke opp. Da er tiltaket en bruksendring etter pbl § 20-4, og den kan du søke om selv. Er boligen omsøkt før 1. juli 2011, gjelder også de lempeligere kravene i TEK17 § 1-2 åttende ledd. I nyere boliger gjelder kravene fullt ut. Døra du murer igjen, er ikke bare et byggeteknisk valg – den er et juridisk valg som slår rett inn i budsjettet.

Blir det ny boenhet, gjelder TEK17 fullt ut for begge enhetene. Kommunen kan gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav i eksisterende byggverk, når det er forsvarlig (pbl § 31-4). Men det er en begrunnet søknad om unntak, ikke noe du har krav på. Vi skriver fraviksnotatet der det er reelt grunnlag for det.

Deler du opp til ny boenhet, gjelder lydklasse C i NS 8175 etter TEK17 § 13-6. Konkret betyr det luftlydisolasjon R'w på minst 55 dB og trinnlydnivå L'n,w på høyst 53 dB mellom boenhetene.

I et vanlig norsk trehus med bjelkelag av 48x198 mm og gips i himlingen ligger du typisk 8 til 12 dB under luftlydkravet. Trinnlyden er gjerne verre. Skal du opp på 55 dB, trenger du nedforet himling på fjærende oppheng og et ekstra lag gips. Dessuten trenger du tung isolasjon i bjelkelaget og flytende gulv eller trinnlydplate over.

Her ligger fella som velter flest utleieprosjekter: Den nedforede himlingen spiser 7 til 9 cm. Blir kjelleren en ny boenhet, er utgangspunktet 2,4 m i rom for varig opphold (TEK17 § 12-7). Lempingen til 2,2 m er skrevet for bruksendring innenfor én boenhet, og du kan ikke regne med den ved oppdeling. Har du 2,25 m fri høyde i dag, er du altså alt under – og lydtiltakene tar enda mer. Lyd og høyde henger sammen, og du må regne på dem samtidig – ikke i hver sin fase av prosjektet.

Så kommer brannen. Hver boenhet skal være egen branncelle. Det gjelder skillet mellom enhetene, men også dører, gjennomføringer for rør og kanaler og selve rømningsveien. Elektrikeren borer et hull for kabel gjennom branncelleskillet og tetter ikke etter seg. Det er en helt vanlig grunn til at ferdigattesten stopper opp.

Nummer én: Folk bygger først og søker etterpå. Utleiedelen står ferdig med kjøkken og bad, og så skal søknaden fikses i etterkant. Problemet er at både lydskillet og branntettingen ligger skjult bak gips, og du får dem ikke dokumentert uten å åpne opp igjen. Vi har vært på befaringer der hele himlingen måtte ned på nytt, fordi ingen kunne bekrefte hva som lå i den.

Nummer to: Rekkefølgen på lydtiltakene. Trinnlyden må du ta i gulvet i etasjen over utleiedelen, ikke bare i himlingen under. Er hovedetasjen ferdig pusset opp med nytt gulv, er den delen av jobben alt tapt. Da må du ta hele lydgevinsten i himlingen – og den koster deg takhøyde du kanskje ikke har.

Nummer tre: Ventilasjon og fukt. En utleiedel i kjelleren har gjerne to beboere som dusjer, koker og tørker klær innendørs. Det gir mye fukt i et rom som opprinnelig ble ventilert av en sprekk under kjellerdøra. Uten avtrekk fra bad og kjøkken og tilluft til oppholdsrommene får du kondens og mugg innen første vinter. Ventilasjonen må du dimensjonere for utleiedelen som en egen bolig.

Nummer fire: Rømning fra to enheter. Rømningsveiene skal være uavhengige av hverandre. En utleiedel som må rømme gjennom trapperommet i hovedboligen, oppfyller ikke kravet. Dette avgjør ofte hvor inngangsdøra havner, og du bør tegne det inn før du låser planløsningen.

Nummer fem: Parkering. Lager du en ny boenhet, utløser du normalt parkeringskravet for én boenhet til på tomta. Sjekk bestemmelsen i kommuneplanen samtidig som du sjekker om planen i det hele tatt tillater sekundærleilighet.

En godkjent utleiedel gir deg varig leieinntekt og løfter verdien på boligen, men budsjettet ser gjerne annerledes ut enn folk regner med. Overflater og kjøkken er den lille posten. Lydskille, branntetting, ventilasjon og egen rømning er den store.

Regn også med at selve søknaden koster mer enn ved en vanlig bruksendring. Oppdeling krever nemlig ansvarsrett, prosjektering og oppfølging helt fram til ferdigattest.

Til gjengjeld kan du dokumentere en godkjent utleiedel den dagen du selger. En ulovlig utleiedel er det motsatte: Den gir prisavslag, den skaper reklamasjonsrisiko, og kommunen kan følge den opp som ulovlighet etter pbl kapittel 32.

Vi anbefaler at du regner på begge alternativene før du bestemmer deg. Det ene er en fullverdig ny boenhet. Det andre er en utleiedel innenfor boenheten du har, med felles inngang. Den siste varianten gir lavere leie, men koster en brøkdel å få godkjent – og for mange er det nok den som faktisk lønner seg.