Byggesøknad i Asker: gebyrer, frister og det som faktisk stopper saken

For tiltak etter pbl. § 20-4 og SAK10 § 3-1 tar Asker 8 550 kr per tiltak (gebyrforskriften § 2.5.1 a). Det gjelder tilbygg under 50 m² og frittliggende bygg under 70 m². Oslo ligger rundt 8 070 kr, Lier 10 275 kr, Drammen 10 920 kr, mens Bærum ligger rundt 23 800 kr. Asker er altså i den rimelige enden. Har du garasjeplaner, merker du nok forskjellen mot Bærum godt.

Til alle vedtak kommer grunngebyret på 2 570 kr (§ 2.2). Du blir fakturert ved første igangsettingstillatelse, og på nytt ved ferdigattest. Regn derfor 8 550 kr pluss grunngebyr som realistisk bunnlinje på et enkelt tiltak, ikke 8 550 kr alene.

Den mest lærerike kontrasten ligger i Askers egen liste. Et tilbygg på inntil 50 m² koster 8 550 kr når du kan søke etter § 20-4 uten ansvarlig foretak. Må det derimot gå som søknad med ansvarsrett etter § 2.6.3 a, koster det 17 100 kr. Nøyaktig samme kvadratmeter, dobbel pris. Derfor er det første spørsmålet i et Asker-prosjekt som regel om du kan holde tiltaket innenfor SAK10 § 3-1, ikke hvordan tegningene skal se ut.

Skal du bygge enebolig, eller gjøre en hovedombygging etter pbl. § 20-3, ligger gebyret på 38 480 kr for første boenhet. Boenhet nummer to og videre koster 25 650 kr. Bruksendring etter § 20-3 koster 20 520 kr når boligformål er inne i bildet, og 12 830 kr når det ikke er det. Oppretter du en ny boenhet, kommer 50 % av eneboligsatsen på toppen.

En vanlig dispensasjon fra plan eller forskrift koster 21 380 kr (§ 2.7.1 b). Langs sjø og vassdrag, eller i LNFR-område, er satsen 37 620 kr (§ 2.7.1 c og d). Merk deg formuleringen «per dispensasjon»: Du betaler gebyr for hvert forhold som krever dispensasjon. Har du en bod nær sjøen som både bryter byggegrensen mot sjø og sprenger utnyttelsesgraden, er det to forhold, ikke ett.

Med Askers kystlinje treffer dette langt flere eiendommer enn folk regner med. Ligger tomta di nær sjøen, bør du sjekke kartet før du tegner. Byggegrensen mot sjø er tegnet inn som juridisk linje på arealplankartet (bestemmelse 10.7). Innenfor den linjen tillates i praksis ingen tiltak etter pbl. § 1-6. Unntakene er få og konkrete: offentlige friområder og kyststi, regulert småbåthavn, regulert brygge eller molo og gjenoppføring av tidligere godkjent brygge. Offentlige VA-anlegg går også klar. Det samme gjør tilbygg på inntil 8 m² for sanitæranlegg, på strenge vilkår.

Det finnes en billigere vei. Mindre, enkle dispensasjoner koster 5 150 kr. Mindre tiltak unntatt byggesaksbehandling etter SAK10 § 4-1 koster 12 830 kr. Hvilken kategori saken din havner i, avgjør kommunen — ikke du. Men måten du utformer og begrunner tiltaket på, påvirker nok hvor den lander.

Regnestykket bør du gjøre før du tegner. Et anneks som må ha dispensasjon langs sjø koster 37 620 kr i dispensasjonsgebyr, 8 550 kr i behandling og grunngebyr på toppen. Flytter du bygget bak byggegrensen, forsvinner den største posten. Det er ofte billigere å endre plasseringen enn å argumentere for den.

Etter sju år på byggeplass er mønsteret at feilene sjelden er juridiske. De er praktiske, og de gjentar seg.

Utnyttelsesgraden regnes feil. Asker deler inn etter boligkategori: Generelle boligområder (GB) har maks 25 % BYA, småhusbebyggelse (SB) maks 20 % og kategori GBS maks 15 %. Enkelte områder ligger lavere enn dette igjen. Verre er detaljen mange overser: Krav til antall garasjeplasser skal medregnes med 18 m² per plass i BYA/BRA-beregningen. To pålagte plasser spiser 36 m² av utnyttelsen din før garasjen i det hele tatt er tegnet. Regner du dem ikke med, mister du plass du trodde du hadde. Jeg har sett prosjekter der hele marginen forsvant her.

Marin grense og kvikkleire undervurderes. Hele Asker ligger delvis under marin grense. Bygger du under den, skal fare for områdeskred vurderes etter pbl. § 28-1. Er faren vurdert som reell, skal en fagkyndig dokumentere sikkerheten etter NVEs veileder 1/2019. Da har du en geoteknisk regning i en sak som på papiret bare var en garasje. Den bør du ha inne i budsjettet tidlig, ikke som en overraskelse når mangelbrevet kommer.

Huset er eldre enn du tror — og det betyr noe. Bygninger fra før 1950 og SEFRAK-registrerte bygg med ikke avklart verneverdi har egen bestemmelse (11.1.3). Et hus fra mellomkrigstiden kan utløse kulturminnefaglig vurdering selv om det ikke står på noen verneliste. Står bygget på Plan for faste kulturminner i Asker (2016), Røykens prioriterte liste (2017) eller Hurums A-liste (2019), er riving ikke tillatt. Da skal istandsettingen ha lik takform, fasadeutforming, materialbruk og detaljering. Bare mindre tilbygg som underordner seg hovedformen kan du få tillatt. River du bevaringsregulert bebyggelse, kan kommunen dessuten kreve ny reguleringsplan (bestemmelse 2.5).

Flomveien er glemt. Bestemmelse 6.2 krever at du tar vare på naturlige flomveier og holder tørrbekker åpne. Bygninger skal dessuten utformes slik at vann føres bort uten skade nedstrøms. Støper du en plate tvers over en tørrbekk, er det en av de dyreste feilene som finnes. Den er det nemlig naboen nedstrøms som oppdager, ikke saksbehandleren.

Søknaden er ikke komplett når du sender den. 3-ukersfristen løper først fra det tidspunktet søknaden er komplett. Et mangelbrev nullstiller i praksis tempoet. Asker opplyser at første mangelbrev ikke utløser gebyr. Mangelbrev nummer to må du nok regne med å betale for, via timeprisen på 1 710 kr per påbegynte time i § 2.3.

Asker oppgir de lovbestemte fristene, ikke egne målte tall. Er søknaden din i tråd med alle bestemmelser, og uten nabomerknader, er fristen 3 uker. Er den i strid med regelverket, eller kommer det merknader, gjelder 12 uker. Må andre myndigheter uttale seg, kommer 4 uker på toppen. Dette samsvarer med pbl. § 21-7 andre ledd og hovedregelen i § 21-7 første ledd. Kommunen publiserer ikke faktisk gjennomsnittlig behandlingstid, så det tallet kjenner vi ikke.

Poenget er at 3 uker og 12 uker ikke er en glidende skala. Det er to helt forskjellige spor. Én nabomerknad eller ett dispensasjonsforhold flytter saken din fra tre til tolv uker. Derfor er nabovarslingen og plasseringen innenfor bestemmelsene verdt mer arbeid enn du tror.

Asker bruker eByggesøk. Kan du søke selv, skal søknaden inn den veien. Fra 1. april 2024 tar ikke Asker lenger imot byggesøknader fra ansvarlige foretak på e-post. Sender du likevel, får du saken i retur uten at kommunen oppretter sak. Søknader som ikke krever ansvarlig foretak kan du fortsatt sende på e-post, og det samme gjelder ettersendt dokumentasjon i pågående saker.

Forhåndskonferanse koster 4 280 kr for mindre tiltak og 8 550 kr for andre tiltak, og den utløser ikke grunngebyr. Vil du ha skriftlig svar på en forespørsel om et spesifikt tiltak, koster det 3 420 kr. Kommunen har egen bookingløsning på byggesaksveiledning.asker.kommune.no og en gebyrkalkulator på nett. Merk at veiledning ikke tilbys i juli og august. Planlegger du sommerprosjekt, tar du avklaringen i juni.

Sentralbordet er 66 70 00 00, åpent mandag, tirsdag, onsdag og fredag kl. 09–15 og torsdag kl. 10–15. Saksbehandler har åpen telefon tirsdager kl. 10–11.

Vi holder til i Hyggen. Asker er nabokommunen, så vi kjører ut på tomta di — ikke fjernvurdering på flyfoto. På en befaring måler vi det som faktisk avgjør saken: Eksisterende bebygd areal, terrengfall, avstand til nabogrense og vei. Og vi ser etter om det ligger noe i terrenget som tyder på flomvei eller dårlig grunn. Da vet du hva du har å gå på før tegningene starter.

Vi leverer tiltak du kan stå for selv etter pbl. § 20-4 og SAK10 § 3-1. Det er tilbygg der verken BRA eller BYA overstiger 50 m². Det er frittliggende bygning inntil 70 m² i én etasje som ikke skal brukes til beboelse. Og det er bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet. Med på listen er også frittliggende boligbygning inntil 30 m² BRA uten kjeller og maks 4,5 m høyde (gjelder ikke med pipe). Ellers leverer vi tegninger, byggeledelse, byggherreombud, SHA-koordinator etter byggherreforskriften § 13 og rådgivning.

Ansvarsrett etter SAK10 har vi ikke erklært. Krever tiltaket ditt ansvarlig søker etter pbl. § 20-3, kan vi ikke ta den rollen. Det gjelder enebolig, ny boenhet, tilbygg over 50 m² og de fleste bruksendringer utover § 3-1 c. Er du i tvil, ta likevel kontakt. Ofte er ikke spørsmålet avklart, og en time med gjennomgang av kommuneplanbestemmelsene kan vise at prosjektet holder seg innenfor § 20-4. Er det ikke mulig, sier vi det rett ut.

Ingen kan garantere utfallet av en byggesak. Det er Asker kommune som avgjør. Det vi kan gjøre, er å passe på at søknaden er komplett når den sendes, at tallene stemmer og at du kjenner hele regningen før du starter. Ta kontakt, så ser vi på tomta di.