Søknadsplikt
Tilbygg uten søknad – 15, 50 eller over?
To tall går igjen når du skal bygge ut: 15 og 50. Holder du deg under 15 m², slipper du å søke i det hele tatt. Under 50 m² kan du søke selv, uten ansvarlige foretak. Begge grensene måles på både bruksareal og bebygd areal – hver for seg. Vi regner ut hvor tilbygget ditt havner, og sier hva som da gjelder for nabovarsel, tegninger og gebyr.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Send skisse og mål
Ytre mål på tilbygget, hva rommene skal brukes til og hvilken fasade det kommer på. Ta med avstanden fra ytterkanten til nabogrensen. Bilder av veggen du skal bygge mot hjelper mye.
- 02
Vi regner areal og leser planen
Vi regner BRA og BYA hver for seg og vurderer bruken opp mot «rom for varig opphold». Så kontrollerer vi byggegrense, utnyttingsgrad og avstandskrav mot reguleringsplanen for eiendommen din.
- 03
Du får konklusjon og et konkret neste steg
Du får skriftlig svar med hjemmel innen tre virkedager. Slipper du å søke, kan du søke selv, eller kreves det ansvarlig søker? I de to første tilfellene kan vi ta resten av jobben.
Pris
1 900 kr når vi vurderer ett tilbygg på én eiendom skriftlig. 3 400 kr dersom vi også går gjennom reguleringsplan, byggegrense og utnyttingsgrad. 3 900 kr når du vil ha vurderingen og meldingen til kommunen samlet. Prisen forutsetter at du oppgir mål og sender bilder. Skal noen ut og måle opp på stedet, kommer det utenom. Dette er sluttprisen du betaler.
1 900 – 3 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Areal: Vi regner ut både bruksarealet etter NS 3940 og det bebygde arealet. Grensene på 15 og 50 m² gjelder for hvert av tallene, hver for seg.
- Rom for varig opphold: Vi vurderer om tilbygget ditt har slike rom. Dette vilkåret slår oftest ut unntaket (SAK10 § 4-1 første ledd bokstav b).
- Avstand til nabogrense: Vi kontrollerer de 4,0 m som gjelder for det unntatte tilbygget. Vil du nærmere, vurderer vi saken etter pbl § 29-4.
- Tilbygg, påbygg eller ombygging: Vi avklarer hva arbeidet ditt faktisk er. Tre begreper med tre helt forskjellige regelsett.
- Planen for eiendommen: Vi går gjennom reguleringsplan og kommuneplan. Byggegrense, utnyttingsgrad, etasjetall og eventuelle bestemmelser om fasadeuttrykk.
- Tekniske krav: Vi ser på hva tilbygget utløser etter TEK17 som du må håndtere selv – rømningsvei, dagslys, energikrav, våtrom.
- Skriftlig konklusjon: Du får svaret med hjemmel. Der står også hva du trenger videre i den kategorien tilbygget havner i.
- Melding til kommunen: For unntatte tilbygg sender vi blankett 5188 innen fire uker etter ferdigstillelse, når du bestiller den delen.
Tillegg ved behov
- Tegninger: Komplett tegningssett til byggesøknad for tilbygg inntil 50 m², fra 6 900 kr.
- Hele søknaden: Byggesøknad etter pbl § 20-4 med nabovarsel og innsending, fra 9 900 kr.
- Situasjonsplan: Målsatt plan i 1:500 med tilbygget tegnet inn, fra 3 000 kr.
- Oppmåling: Vi måler opp eksisterende bygg der arkivtegningene mangler, fra 3 500 kr.
- Bæring: Skal du bryte gjennom en bærende yttervegg, setter vi deg i kontakt med rådgivende ingeniør bygg.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Kommunens behandlingsgebyr og gebyret for dispensasjon om du trenger en.
- Situasjonskart, naboliste og arkivutskrift fra kommunen.
- Selve dispensasjonssøknaden etter pbl kapittel 19.
- Ansvarsrett og rollen som ansvarlig søker etter pbl § 20-3 – den rollen tar vi ikke.
- Vi beregner ikke bæring, fundamentering eller geoteknikk.
- Energiberegning og fuktteknisk prosjektering for den nye konstruksjonen.
Hva tilbygget utløser
| Tilbygget | Regel | Hva det betyr |
|---|---|---|
| Inntil 15 m² BRA og BYA, uten rom for varig opphold | Unntatt søknadsplikt | Bod, vindfang eller uisolert utestue. Minst 4,0 m til nabogrensen (SAK10 § 4-1 første ledd bokstav b). Meld fra innen fire uker etter ferdigstillelse. |
| Inntil 15 m², men med stue, soverom eller kjøkken | Søknadspliktig | Rom for varig opphold slår ut unntaket. Er tilbygget under 50 m² totalt, kan du fortsatt søke selv (pbl § 20-4). |
| Mellom 15 og 50 m² BRA og BYA | Søknadspliktig – du kan søke selv | Du sender nabovarsel og leverer tegninger og situasjonsplan. Ingen ansvarlige foretak (pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1). |
| Over 50 m² på ett av arealene | Krever ansvarlig søker | Merk at 51 m² BYA og 48 m² BRA havner her. Grensene gjelder hver for seg (pbl § 20-3). |
| Tilbygg med kjeller under | Krever ansvarlig søker | Underbyggingen teller med i bruksarealet, og da er du som regel utenfor det du kan søke om selv. |
| Påbygg – ny etasje eller takoppløft | Krever ansvarlig søker | Påbygg er ikke tilbygg og faller utenfor SAK10 § 3-1. Dette gjelder også takopplett og arker av en viss størrelse. |
| Tilbygg som gir ny selvstendig boenhet | Krever ansvarlig søker | Ny boenhet havner alltid i § 20-3, uansett areal. Krav til egen inngang, brannskille og rømning følger av TEK17. |
15 eller 50 – to helt ulike grenser
«Søknad tilbygg under 50 kvm» er et av de vanligste søkene innen byggesak. De fleste som søker det, tror at 50 m² betyr at de slipper å søke. Det gjør det ikke.
15 m² er grensen for å slippe søknad. Mindre tilbygg er unntatt så lenge de ikke inneholder rom for varig opphold eller beboelse. Verken samlet bruksareal eller bebygd areal kan være over 15 m² (SAK10 § 4-1 første ledd bokstav b). Avstanden til nabogrensen skal være minst 4,0 m. Dette er kategorien for bod, vindfang, uisolert utestue, teknisk rom og garderobe.
50 m² er grensen for å kunne søke selv. Du kan være egen søker for tilbygg der verken bruksareal eller bebygd areal er over 50 m² (pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1). Her kan tilbygget godt inneholde stue, soverom, bad og kjøkken. Du skal sende nabovarsel, levere tegninger og situasjonsplan og betale kommunens gebyr, men ingen foretak trenger ansvarsrett.
Over 50 m² kreves det ansvarlig søker. Det samme gjelder når tilbygget gir en ny selvstendig boenhet (pbl § 20-3). Vi har ikke erklært ansvarsrett og kan ikke ta den rollen. Havner tilbygget ditt der, sier vi fra med én gang – og bidrar gjerne med tegninger og avklaringer inn i saken.
BRA og BYA er ikke det samme tallet
Grensene gjelder både bruksareal og bebygd areal, hver for seg. Et tilbygg på 49 m² BRA kan fint ha 53 m² BYA, og da er du utenfor. Dette er en av de vanligste feilene vi retter opp i.
BRA måles etter NS 3940, altså arealet innenfor yttervegg, målt i gulvhøyde. BYA måler du utvendig, og da teller veggtykkelsen med. Med kommer også bygningsdeler som stikker mer enn 1,0 m ut fra fasadelivet, samt overbygde og åpne konstruksjoner. Et tilbygg med 40 cm yttervegg og 60 cm takutstikk kan fort ha to til fire kvadratmeter mer BYA enn BRA.
Bygger du tilbygget som en overbygd terrasse eller utestue, blir forskjellen enda større: Nesten alt blir BYA, nesten ingenting blir BRA. Da slår tilbygget ofte ut mot utnyttingsgraden på tomta, selv om det ikke ser stort ut.
Har eiendommen 30 % BYA i planen og du allerede ligger på 28 %, er det ikke 50-metersgrensen som stopper deg. Det er planen. Da må du krympe tilbygget, eller søke dispensasjon etter pbl kapittel 19.
Det som faktisk går galt med tilbygg
Tilbygg er den tiltakstypen vi ser flest ulovligheter i. De aller fleste er begått i god tro.
«Uisolert utestue» som blir stue. Dette er klassikeren: Tilbygget på 14 m² settes opp som uoppvarmet utestue og meldes som unntatt. To vintre senere ligger det varmekabler i gulvet, dørene er byttet til isolerte dører, og det står en sofa der inne. Da er det rom for varig opphold, unntaket gjelder ikke lenger, og tilbygget er ulovlig oppført. Kommunen ser på faktisk bruk, ikke på hva som sto i meldingen.
Avstanden på 4,0 m glemmes. Unntaket for tilbygg krever fire meter til nabogrensen, ikke én meter som for frittliggende garasje. Mange husker 1-metersregelen fra garasjen og bruker den på tilbygget. Er du nærmere enn fire meter, er tilbygget søknadspliktig selv om det bare er 8 m² (pbl § 29-4).
Påbygg forveksles med tilbygg. Bygger du utover, er det tilbygg. Bygger du oppover – ny etasje, takopplett, hev av takkonstruksjonen – er det påbygg, og påbygg står ikke i SAK10 § 3-1. Da trenger du ansvarlig søker, uansett hvor få kvadratmeter du legger til. Dette overrasker mange som skal innrede loft og tenker at «det er jo bare 20 kvadrat».
Bæring og tetting undervurderes. Å skjære hull i en yttervegg som bærer takstoler er ingen snekkerdetalj. Det er en konstruksjonsendring, og bjelken over åpningen skal dimensjoneres. Vi ser åpninger på fire til fem meter uten annen bæring enn en dobbel 48x198. Like ofte ser vi at overgangen mellom nytt og gammelt tak mangler beslag og undertak som møtes. Lekkasjen kommer to år senere, i det eneste hjørnet ingen kommer til.
Grunnmuren under tilbygget fundamenteres for grunt. Frostfri dybde ligger på 60 til 90 cm i vårt distrikt, avhengig av grunnforholdene. Punktfundamenter satt på 40 cm løfter tilbygget hver vinter. Det synes i overgangen mot huset lenge før det synes noe annet sted.
Slik ser prosessen ut når tilbygget må søkes
Er tilbygget mellom 15 og 50 m², er du selv søker (pbl § 20-4). Da skal du levere situasjonsplan, plantegning, snitt og fasader. Ta med både eksisterende og ny situasjon, slik at saksbehandleren ser hva som faktisk endres.
Nabovarselet sender du til alle naboer og gjenboere, med minst to ukers merknadsfrist (pbl § 21-3). Kommer det merknader, skal de følge med søknaden sammen med kommentaren din til dem.
Behandlingstiden er tre uker når søknaden er komplett og det ikke har kommet merknader (pbl § 21-7). Er det merknader eller mangler, går fristen til tolv uker. Det er komplettheten som avgjør. De fleste forsinkelsene skyldes mangelbrev om manglende mål, manglende fasade eller manglende «eksisterende» tegning.
Kommunens gebyr for et tilbygg i denne kategorien ligger typisk på 5 000 til 12 000 kr på Østlandet. Det kommer utenom prisen vår, og du betaler det direkte til kommunen.
Spørsmål og svar
Hvor stort tilbygg kan jeg bygge uten å søke?
Inntil 15 m², og grensen gjelder både bruksareal og bebygd areal hver for seg. Tilbygget kan ikke inneholde rom for varig opphold eller beboelse, og avstanden til nabogrensen skal være minst 4,0 m (SAK10 § 4-1 første ledd bokstav b).
Kan jeg søke selv om tilbygg under 50 kvm?
Ja. Du kan være egen søker så lenge verken bruksareal eller bebygd areal er over 50 m² (pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1). Da trengs ingen ansvarlige foretak, men du skal sende nabovarsel og levere tegninger og situasjonsplan. Vi kan gjøre hele den jobben for deg.
Er en overbygd terrasse et tilbygg?
Ja, når den er overbygd. Har terrassen tak, teller arealet med i bebygd areal, og kommunen behandler den som tilbygg. En åpen terrasse uten tak følger andre regler – se siden om terrasse og platting.
Regnes loftsinnredning som tilbygg?
Nei. Innreder du et eksisterende loft uten å røre bygningskroppen, er det bruksendring og ikke tilbygg. Hever du taket eller setter inn arker, er det påbygg, og da trenger du ansvarlig søker. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet kan du søke om selv (SAK10 § 3-1).
Må jeg varsle naboen om et tilbygg på 12 kvm?
Nei, ikke når tilbygget er unntatt søknadsplikt etter § 4-1 – nabovarsel gjelder søknadspliktige tiltak. Vi anbefaler deg likevel å si fra, særlig når tilbygget kommer på den fasaden naboen ser.
Hva om tilbygget skal ha bad?
Da har du ikke nødvendigvis rom for varig opphold, men våtrommet utløser krav etter TEK17 kapittel 13 om fuktsikring og fall til sluk. Arbeidet på vann og avløp skal et godkjent foretak gjøre. Er tilbygget under 15 m² og uten oppholdsrom, kan det fortsatt være unntatt søknadsplikt – men de tekniske kravene gjelder like fullt.
Teller tilbygget med i utnyttingsgraden?
Ja, hele det bebygde arealet teller med, også når tilbygget er unntatt søknadsplikt. Det er ikke uvanlig at et lovlig unntatt tilbygg likevel havner i strid med planen fordi tomta er full.
Hva koster en vurdering?
1 900 kr skriftlig, 3 400 kr med full gjennomgang av plan og BYA. En rask muntlig avklaring koster deg ingenting. Går saken videre til byggesøknad hos oss, trekker vi vurderingen fra.
Søknadsplikt for det folk faktisk bygger
- Bygge garasje uten å søke – grensene som gjelder
- Terrasse og platting – når må du søke?
- Bod og uthus – må du søke?
- Levegg og gjerde – søknadsplikt og grenser
- Solceller og søknadsplikt etter nye SAK10 § 4-3
- Pipe og ildsted – søknadsplikt og meldeplikt
- Støttemur og fylling – når må du søke?
- Er carport søknadspliktig?
- Må du søke om veranda eller balkong?
- Anneks og gjestehus – må du søke?
Få fast pris — fra 1 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo