Byggesakens tre spor: hvilket er ditt?
Byggesaken har tre spor: unntatt etter pbl § 20-5, søke selv etter § 20-4 eller full søknad med ansvarsrett etter § 20-3. Slik finner du sporet ditt.
Av Petter Lund, byggingeniør · Sist oppdatert
De tre sporene og hva de koster deg
Spor 1 – unntatt søknad (pbl § 20-5, SAK10 § 4-1). Ingen saksbehandling, ingen gebyr, ingen nabovarsel. Men står det en bygning eller et tilbygg der, skal du melde fra til kommunen innen fire uker.
Spor 2 – søknad uten ansvarsrett (pbl § 20-4 bokstav a, SAK10 § 3-1). Du er selv tiltakshaver, og du står ansvarlig. Naboene skal du varsle. Men du slipper ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende. Er vilkårene oppfylt, skal kommunen behandle saken din innen tre uker.
Spor 3 – søknad med ansvarsrett (pbl § 20-3). Her er ansvarlig søker kontaktpunktet mot kommunen, og foretakene erklærer ansvarsrett for prosjektering og utførelse. Gjennomføringsplanen skal følge søknaden din, og samsvarserklæringene skal foreligge før ferdigattest.
Spor 2 er rundt halvparten så dyrt og en tredjedel så langt som spor 3. Derfor er den første jobben i enhver sak å finne ut hvilket spor du er i. Ikke å begynne å tegne.
Spor 2 i detalj: hva du kan søke om selv
Mindre tiltak på bebygd eiendom står i SAK10 § 3-1, som utdyper pbl § 20-4 bokstav a. Fire typer går igjen.
Et enkelt tilbygg der verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 m². Tilbygget kan gjerne være underbygget med kjeller. Og til forskjell fra 15 m²-unntaket kan det inneholde rom for varig opphold.
En enkelt frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, der verken BRA eller BYA er over 70 m². Den kan ha inntil én etasje, og du kan underbygge den med kjeller.
Varig eller tidsbestemt bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, eller motsatt vei, innenfor én bruksenhet. Dette er kjellerstua, loftstua og hjemmekontoret i boden.
Skilt- og reklameinnretning inntil 6,5 m² på vegg, og frittliggende boligbygning inntil 30 m² BRA med én boenhet. Den skal stå i én etasje uten kjeller, maks 4,5 m over bakken.
Merk deg ordet «et enkelt». To tilbygg på 30 m² hver er ikke to enkle tilbygg – kommunen ser dem under ett. Da ligger du over 50 m² og er over i spor 3.
Carport, garasje og bod – den vanligste grensesaken
Carport er ikke noe eget begrep i regelverket. Kommunen vurderer den som enhver annen bygning, og svaret henger på tre ting: Er den frittliggende eller sammenbygd, hvor stor er den, og hvor høy er den?
Er carporten frittliggende og under 50 m², slipper du som regel å søke. Da gjelder maks 4,0 m mønehøyde, 3,0 m gesims og én etasje uten kjeller. Den skal dessuten stå minst 1,0 m fra nabogrensen (SAK10 § 4-1). Men du skal melde fra når den står der.
Er carporten mellom 50 og 70 m², eller bryter den høydene, blir den søknadspliktig. Men du kan søke selv etter § 3-1. Over 70 m² kreves ansvarsrett.
Bygger du carporten inntil huset med felles vegg eller felles takkonstruksjon, er den ikke frittliggende. Da er det et tilbygg, 50 m²-grensen gjelder, og avstandskravet er 4,0 m etter pbl § 29-4, ikke 1,0 m. Dette ene valget flytter flere saker fra grei til vanskelig enn noe annet enkeltvalg.
Åpen carport teller fullt ut i BYA, siden den er overbygd. At den mangler vegger, endrer ingenting for utnyttingsgraden.
Når kreves ansvarsrett?
Alt som ikke dekkes av § 20-4 eller § 20-5, faller inn under hovedregelen i pbl § 20-3. Det gjelder nybygg av bolig, tilbygg over 50 m² og inngrep i bærende konstruksjoner. Ny boenhet i eksisterende bolig hører også hit, og det samme gjør alle tiltak i tiltaksklasse 2 og 3.
Tiltaksklassen følger av SAK10 § 9-4 og settes ut fra konsekvens og vanskelighetsgrad. En vanlig enebolig med kjente konstruksjoner ligger normalt i tiltaksklasse 1. Boligblokk eller kompliserte grunnforhold havner gjerne i klasse 2 eller 3.
Kravene til kvalifikasjonene i foretaket står i SAK10 § 11-4. De skiller både på funksjon – søker, prosjekterende, utførende – og på tiltaksklasse. Derfor kan ikke alle foretak påta seg alle roller, og du bør spørre om det før du inngår avtale.
Ansvarsrett etter SAK10 har vi ikke erklært ennå. Krever tiltaket ditt ansvarlig søker etter pbl § 20-3, kan vi altså ikke påta oss jobben i dag. Skal du prosjektere i tiltaksklasse 2 eller 3, må du bruke et prosjekteringsforetak. Der bistår vi deg i stedet med byggeledelse og byggherreombud, som ikke krever ansvarsrett.
Fem spørsmål som avgjør sporet
1. Endrer tiltaket bebygd areal eller bruksareal? Endrer det arealet, regner du ut grad av utnytting før du tar fatt på noe annet. Det er der de fleste prosjekter faktisk stopper.
2. Er noe av det bærende? Bærevegg, drager, nye åpninger i bærevegg og fundamentering løfter deg rett opp i spor 3.
3. Blir det en ny boenhet? Egen inngang, eget bad, eget kjøkken og fysisk adskilt fra resten – da har du en ny boenhet. Den er søknadspliktig med ansvarsrett uansett areal.
4. Trenger tiltaket dispensasjon? Bryter du byggegrense, utnyttingsgrad, høyde eller formål, kreves dispensasjon etter pbl § 19-2, og fristen blir tolv uker.
5. Er bygget vernet eller SEFRAK-registrert? Er det det, faller de fleste unntakene bort, og fylkeskommunen skal ha saken til uttalelse.
Fra byggeplassen: grensetilfellene som havner feil
Kjellerstua som blir hybel. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er spor 2. Men idet du setter inn kjøkken og egen inngang, har du laget en ny boenhet – og da er du i spor 3 med ansvarsrett. Grensen går på om enheten er selvstendig, ikke på hva den kalles i utleieannonsen.
Vindusbytte som blir fasadeendring. Bytter du til samme størrelse og samme uttrykk, er du unntatt. Setter du inn større vindu, ny dør eller flytter åpninger i en fasade mot gata, blir det fasadeendring. Unntaket er om karakteren til bygningen står uendret. Kommunen ser på fasaden som helhet, ikke på hvert vindu for seg.
Plattingen som blir terrasse som blir uterom. Plattingen på bakken er unntatt, og terrassen inntil 1,0 m over terreng kan være det. Men idet du legger tak over, er du i søknadsplikt og i BYA. Takoverbygget som kom «etterpå», har veltet flere saker jeg har vært på befaring i enn noe annet enkelttiltak.
Og river du, er du ikke dermed fri. Mange tror riving er fritt fram. Var bygningen søknadspliktig å føre opp, er den søknadspliktig å fjerne. Ved riving skal du dessuten varsle de som har pengeheftelser i eiendommen.
Saksbehandlingstid, gebyr og stilltiende tillatelse
Er søknaden din etter pbl § 20-4 i samsvar med plan, skal kommunen behandle den innen tre uker. Det forutsetter at du ikke trenger dispensasjon, at naboene ikke har merknader, og at ingen andre myndigheter skal uttale seg eller samtykke. Svarer de ikke innen fristen, regnes tillatelsen som gitt – forutsatt at vilkårene faktisk er oppfylt.
Alt annet, og alle dispensasjonssaker, har tolv ukers frist. Oversitter kommunen den, faller 25 prosent av gebyret bort for hver påbegynte uke etter SAK10 § 7-6.
Fristen begynner ikke å løpe før søknaden din er komplett. En mangelfull søknad nullstiller klokka, og det er her de fleste taper tid: Tre runder med mangelbrev gir tre måneder, ikke tre uker.
Gebyret setter hver kommune i sitt eget regulativ, og satsene spriker mye mellom Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo. Et enkelt tiltak etter § 20-4 ligger gjerne i størrelsesorden 5 000–12 000 kroner i kommunalt gebyr. Tiltak med ansvarsrett ligger vesentlig høyere. Sjekk gjeldende regulativ før du budsjetterer.
Spørsmål og svar
Er carport søknadspliktig?
Det kommer an på plasseringen og størrelsen. Er carporten frittliggende og under 50 m², slipper du som regel å søke. Da gjelder mønehøyde under 4,0 m, gesims under 3,0 m, én etasje uten kjeller og minst 1,0 m fra nabogrensen. Bygger du den inntil huset med felles vegg eller tak, regnes den som tilbygg. Da gjelder 50 m²-grensen for tilbygg og 4-metersregelen i pbl § 29-4.
Kan jeg søke byggesøknad selv?
Ja, dersom tiltaket faller inn under pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1. Da kan du søke selv om tilbygg inntil 50 m². Det samme gjelder frittliggende bygning inntil 70 m² som ikke skal brukes til beboelse. Og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet, eller frittliggende boligbygning inntil 30 m². For alt annet trenger du ansvarlig søker.
Hva er forskjellen på tiltaksklasse 1, 2 og 3?
Tiltaksklassen følger av SAK10 § 9-4 og settes ut fra konsekvens og vanskelighetsgrad. Klasse 1 er enkle tiltak med liten konsekvens, typisk en enebolig med kjente konstruksjoner. Klasse 2 og 3 dekker større og mer kompliserte bygg. De stiller høyere krav til kvalifikasjonene i foretaket etter SAK10 § 11-4.
Hvor lang tid tar en byggesøknad?
Tre uker for enkle søknader etter § 20-4 uten dispensasjon og uten nabomerknader, tolv uker for øvrige saker og alle dispensasjonssaker. Fristen begynner ikke å løpe før søknaden din er komplett. Kvaliteten på det du sender inn, avgjør derfor behandlingstiden mer enn kommunens kø gjør.
Blir det ny boenhet hvis jeg lager utleiedel i kjelleren?
Har delen egen inngang, eget bad og eget kjøkken, og er den fysisk adskilt fra resten av boligen, har du en ny boenhet. Den er søknadspliktig med krav om ansvarsrett, uansett hvor stort arealet er.
Hva skjer hvis kommunen ikke svarer innen tre uker?
Da regnes tillatelsen som gitt, forutsatt at søknaden din er en enkel sak etter § 20-4. Den skal være i samsvar med plan, uten dispensasjon, uten nabomerknader og uten behov for uttalelse fra andre myndigheter. Og vilkårene må faktisk være oppfylt – ikke bare at du mener de er det.
Er riving søknadspliktig?
Som hovedregel ja. Var det søknadsplikt å føre opp bygningen, er det søknadsplikt å rive den. Ved riving skal du dessuten varsle de som har pengeheftelser i eiendommen, ikke bare naboene.
Artikkelen er generell informasjon og erstatter ikke en konkret vurdering av ditt tiltak. Kommunen avgjør den enkelte byggesaken.