Byggekontrakt og NS-standarder
Er du byggherre, hjelper vi deg med å velge riktig kontraktsform og fylle ut byggblanketten. Vi går gjennom hva du faktisk har avtalt, håndterer endringene underveis og stiller på overtakelsen. Kontraktsarbeid krever ingen ansvarsrett — det er en avtale mellom deg og entreprenøren, ikke noe kommunen skal godkjenne.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Hva vi tilbyr
Hvilken kontraktsform passer?
NS 8405, NS 8406 eller NS 8407? Vi ser på hvor stort tiltaket er, hvem som skal prosjektere og hvor risikoen bør ligge. Så får du en skriftlig anbefaling før du går i gang med å forhandle pris.
Kontrakten du alt har fått
Du har fått et tilbud og en kontrakt i hånda. Vi leser den mot standarden og merker av hva entreprenøren har strøket, endret eller tatt forbehold om. Avvikene ligger nesten alltid i tilbudsbrevet, ikke i selve kontrakten.
Slik fyller vi ut byggblanketten
Alle rubrikker fylt ut: vederlag, betalingsplan, frister, dagmulkt, sikkerhetsstillelse, forsikring og vedleggsliste med rangordning ved motstrid. Blanketten kjøper du hos Standard Norge, og vi hjelper deg med innholdet.
Endringer og tillegg i byggetiden
Du får en rutine for endringsordrer, varsling og fristforlengelse. Ingen endring går i gang uten nummer, pris og signatur. Det er her sluttoppgjøret vinnes eller tapes.
Reklamasjon og sluttoppgjør
Dukker det opp mangler etter overtakelsen, vurderer vi dem og skriver reklamasjonsbrevet innen fristene. Sluttfakturaen kontrollerer vi mot kontraktssummen og de godkjente endringsordrene. Trenger du fagperson på selve overtakelsesforretningen, finner du den under byggeledelse.
Forbrukerkontrakt
Bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven kan ikke fravikes til ugunst for forbrukeren. Vi setter opp avtalen din på riktig forbrukerblankett, med garanti, dagmulkt og reklamasjonsregler på plass.
Hvordan fungerer det?
- 01
Send oss kontrakten og tilbudet
Vi trenger tilbudsbrevet med forbeholdene. Send også beskrivelsen eller tegningene og fremdriftsplanen slik den ser ut nå — ikke bare prisen.
- 02
Du får en skriftlig gjennomgang
Du får vite hva standarden sier, og hva entreprenøren har endret. Vi setter kroner på det, og peker på punktene du bør forhandle om før du signerer.
- 03
Vi følger kontrakten videre om du vil
Endringsordrer og varsler i byggetiden, overtakelsesforretning med protokoll, og kontroll av sluttoppgjøret.
Priser på byggekontrakt og ns-standarder
Prisene under er sluttpris for det vi leverer. Selve standarden og byggblanketten kjøper du hos Standard Norge, og de kommer i tillegg. De er opphavsrettsbeskyttet, og vi får ikke lov til å sende dem videre. Digital kontraktbistand leverer vi over hele landet. Befaringer, byggemøter og overtakelsesforretninger dekker vi i Drammen, Lier, Asker, Bærum og Oslo.
| Leveranse | Pris fra | Merknad |
|---|---|---|
| Gjennomgang av kontrakt eller tilbud | fra 4 900 kr | Skriftlig oversikt over avvikene fra standarden. Anbefaling og ett møte på inntil 60 minutter. |
| Kontraktoppsett: valg av standard og utfylt byggblankett | fra 7 900 kr | Riktig blankett fylt ut med vedleggsliste, rangordning, betalingsplan og dagmulktbelagte frister. |
| Løpende kontraktstøtte i byggetiden | 1 150 kr per time | Endringsordrer, varsler, fristforlengelse og korrespondanse med entreprenøren. Faktureres etter medgått tid. |
| Reklamasjonsbistand etter overtakelsen | 1 150 kr per time | Vi vurderer mangelen, skriver reklamasjonsbrevet og følger saken til den er lukket. Estimat før vi starter. |
| Kontroll av sluttoppgjør | fra 5 900 kr | Sluttfakturaen holdt opp mot kontraktssum, signerte endringsordrer og tilbakeholdte beløp. |
Prisene er det du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Kommunalt byggesaksgebyr, situasjonskart og eventuell dispensasjonssøknad kommer i tillegg og betales av tiltakshaver. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Kontrakt og standarder — velg tema
Hvorfor oss
- Sju år fra drift og utførelse på byggeplass — vi vet hvordan endringene oppstår, og hvorfor de sjelden blir skrevet ned.
- Vi leser hele kontrakten, ikke bare formularet: Forbeholdene ligger gjerne i tilbudsbrevet og vedleggene.
- Kontraktsarbeid krever ingen ansvarsrett etter SAK10, så dette leverer vi fullt ut uansett hvilken søknadsvei tiltaket ditt har.
- Vi er byggingeniører, ikke advokater — vi setter opp og følger kontrakten, og peker deg videre til advokat om det blir tvist.
- Fast pris avtalt på forhånd, og prisen du får oppgitt, er den du betaler.
- Digital kontraktbistand over hele landet, med befaring og overtakelse i Drammen, Lier, Asker, Bærum og Oslo.
Hva NS-standardene faktisk regulerer
En NS-standard er ikke lov. Det er et ferdig regelsett partene velger å avtale. Standarden fyller inn alt kontrakten ellers ville tiet om: endringer og tillegg, varslingsfrister, fristforlengelse, dagmulkt, sikkerhetsstillelse, betaling, overtakelse, reklamasjon og sluttoppgjør.
NS 8405 og NS 8406 gjelder utførelsesentreprise. Da har du som byggherre prosjektert, og entreprenøren bygger etter beskrivelsen. NS 8407 gjelder totalentreprise, der entreprenøren også svarer for prosjekteringen. NS 8403 regulerer byggelederoppdraget.
Valget avgjør hvem som betaler når løsningen ikke fungerer. Det er nok den viktigste beslutningen i hele kontrakten, og den tas som regel før noen har lest en eneste paragraf.
Standarden kan vi ikke gi deg
Mye av det folk søker etter, er selve dokumentet: «ns 8407 pdf», «byggblankett 8407», «ns 8405 gratis». Det finnes ikke lovlig tilgjengelig. Standard Norge har opphavsretten og selger standardene og blankettene per lisens.
Vi kan verken kopiere dem, sitere dem i omfang eller sende dem videre. Det vi kan, er å si hvilken standard du trenger, og hva den regulerer. Vi peker også på hvor entreprenøren har avveket, og hva avviket betyr i kroner for deg.
Kommunale byggesaksskjemaer er noe helt annet. De er offentlige og gratis, og dem henter vi selv når vi lager søknaden din.
Er du forbruker, går loven foran kontrakten
Skal du få satt opp ny bolig eller fritidsbolig, gjelder bustadoppføringslova. Gjelder arbeidet noe som allerede står — oppussing, tilbygg, rehabilitering — er det håndverkertjenesteloven som styrer.
Begge lovene er ufravikelige til ugunst for forbrukeren (bustadoppføringslova § 3). Uansett hva kontrakten sier, kan du ikke avtale deg vekk fra garantikravet i § 12 eller dagmulkten i § 18. Det samme gjelder overtakingsforretningen i § 15 og femårsfristen i § 30.
Det betyr ikke at kontrakten er likegyldig. Den avgjør pris, frister, omfang og hva som skjer når noe endres — og det er der de fleste konfliktene faktisk oppstår.
Endringene ingen skrev ned
Jeg har stått på byggeplass i sju år. De tvistene jeg har sett, handler nesten aldri om dårlig håndverk. De handler om endringer som ble avtalt muntlig og aldri priset.
Det starter uskyldig. Byggherren møter bas på plassen og ber om en flyttet vegg, et ekstra punkt, en annen flis. Alle er enige. Ingen skriver noe ned. Så gjentar det seg tjue ganger gjennom byggetiden.
Ved sluttoppgjøret ligger det et sekssifret tillegg på bordet som ingen kjenner igjen. Byggherren mener halvparten var inkludert. Entreprenøren mener alt var bestilt. Begge har delvis rett, og ingen kan bevise noe.
Rutinen som fjerner problemet, tar to minutter i byggemøtet: Hver endring får et nummer og en pris, eller en uttrykkelig prisreservasjon. Så fører du opp fristkonsekvensen, og begge parter signerer før arbeidet går i gang. Setter du opp den rutinen fra dag én, har du gjort mer for økonomien i prosjektet enn nesten noe annet.
Slik jobber vi med kontrakten
Vi leser alt, ikke bare selve kontraktsformularet: tilbudsbrev, forbeholdsliste, beskrivelse, tegninger, fremdriftsplan og referater. Avvikene ligger som regel utenfor blanketten.
Vi setter opp rangordningen mellom dokumentene. Da er det avklart på forhånd hva som gjelder når beskrivelsen og tilbudet sier hver sin ting.
Og vi går gjennom kontrakten med deg før du signerer, i klart språk. Du skal vite hva du har kjøpt, hva du selv har påtatt deg, og hva som skjer om fremdriften glipper.
Spørsmål og svar
Hvilken NS-standard skal jeg bruke?
Har du prosjektert selv og bare trenger noen til å bygge etter tegningene, bruker du NS 8405 på store oppdrag. På de mindre og mer oversiktlige holder NS 8406. Skal entreprenøren både prosjektere og bygge, bruker du NS 8407. Skal du avtale med en byggeleder, er det NS 8403. Er motparten forbruker, gjelder dessuten bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven, og da bør du bruke en forbrukerblankett.
Kan dere sende meg NS 8407 som PDF?
Nei. Standard Norge har opphavsretten til standardene og byggblankettene, og selger dem per lisens. Vi kan verken kopiere dem eller sende dem videre. Det vi kan, er å forklare hva standarden regulerer, hvilken du bør velge, og hva den betyr for kontrakten din.
Hva koster kontraktbistand?
Fra 4 900 kr for gjennomgang av et tilbud eller en kontrakt du har fått tilsendt, med skriftlig anbefaling og ett møte. Fra 7 900 kr når vi setter opp hele kontrakten med utfylt blankett, vedlegg og fremdriftsplan. Trenger du løpende støtte i byggetiden, koster den 1 150 kr per time. Prisene er sluttpris for det vi leverer.
Er dere advokater?
Nei. Vi er byggingeniører med sju år fra drift og utførelse på byggeplass. Vi hjelper deg med å velge riktig kontraktsform, forstå hva du har avtalt, håndtere endringene og gjennomføre overtakelsen. Går saken til tvist, peker vi deg videre til advokat.
Trenger jeg ansvarsrett for å få hjelp med kontrakt?
Nei. Kontraktsarbeid er ingen ansvarsbelagt oppgave etter SAK10. Det er en avtale mellom deg og entreprenøren, ikke noe kommunen skal godkjenne. Derfor kan vi levere dette fullt ut, uansett hvilken søknadsvei tiltaket ditt har.
Hva er forskjellen på fastpris og regningsarbeid?
Fastpris betyr at entreprenøren bærer risikoen for at jobben tar lengre tid enn han trodde. Regningsarbeid betyr at du betaler for medgåtte timer og materialer, og at et overslag bare er et anslag. Er du forbruker, kan sluttsummen ved prisoverslag etter håndverkertjenesteloven ikke overstige overslaget vesentlig, og uansett ikke med mer enn 15 prosent.
Hva er dagmulkt, og hvor mye er den?
Dagmulkt er en avtalt bot per dag entreprenøren er forsinket, uten at du må dokumentere økonomisk tap. NS-kontraktene har en standardsats per hverdag, med et samlet tak. For forbrukere følger dagmulkten av bustadoppføringslova § 18, med en sats på 1 promille av vederlaget per dag og maksimalt 100 dager. Sjekk alltid om entreprenøren har strøket eller redusert dagmulkten i tilbudet.
Må entreprenøren stille garanti?
Overfor forbruker ved oppføring av ny bolig: Ja. Bustadoppføringslova § 12 krever garanti på minst 10 prosent av vederlaget fram til overtakelsen, og minst 5 prosent i fem år etter. Unntaket gjelder små avtaler der vederlaget ikke ventes å overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp. I næringsforhold følger sikkerhetsstillelsen av NS-standarden, og den strykes ofte i tilbudet.
Hva gjør jeg når entreprenøren krever tillegg jeg ikke har bestilt?
Sjekk først om det finnes en skriftlig endringsordre. Finnes den ikke, spør du når og hvordan tillegget ble varslet. NS-kontraktene krever varsel uten ugrunnet opphold, og krav som ikke varsles i tide, kan gå tapt. Deretter holder du kravet opp mot beskrivelsen i kontrakten. Mye av det entreprenøren fører opp som tillegg, ligger gjerne inne i den opprinnelige leveransen.
Dekker dere hele landet?
Kontraktarbeid gjør vi digitalt for hele landet — gjennomgang, oppsett og løpende støtte krever ikke oppmøte. Befaringer, byggemøter og overtakelsesforretninger dekker vi i Drammen, Lier, Asker, Bærum og Oslo. Andre steder avtaler vi reisen særskilt.
Få fast pris
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo