Byggetegninger til byggesøknad
De færreste byggesøknader blir avslått. De blir liggende. Som regel fordi tegningen mangler mål, fordi du bare har levert den ene fasaden, eller fordi mønehøyden er målt fra feil terreng. Vi tegner sett kommunen kan behandle uten å sende deg mangelbrev. Og tømreren din kan bygge etter dem uten å ringe og spørre.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Hva vi tilbyr
Plantegning
Målsatt plan i 1:100 med romnavn, bruksareal, vindus- og dørplassering og markert snittlinje. Bygger du om, får du både eksisterende og ny plan. Da ser saksbehandleren hva du faktisk endrer. Fra 3 000 kr per etasje
Fasadetegning
Alle fire himmelretninger, med eksisterende terreng stiplet og planert terreng heltrukket. Gesims- og mønehøyde står på, og materialbruken er angitt. Fra 3 900 kr for komplett fasadesett
Snittegning
Snittet legger vi der saken faktisk avgjøres: gjennom det nye rommet, gjennom trappen, gjennom overgangen mot eksisterende bygg. Du får romhøyder, takvinkel og høyder målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Fra 2 200 kr
Situasjonsplan
Tiltaket ditt tegnet inn på kommunens eget situasjonskart i 1:500. Du får målsatt avstand til nabogrense, vei og nærmeste bygning, parkering og et BYA-regnestykke saksbehandleren kan etterprøve. Fra 3 000 kr
Komplett tegningssett til byggesøknad
Situasjonsplan, plan, snitt og fasader — eksisterende og ny — samlet i ett sett med gjennomgående tittelfelt og revisjonsnummer. Én PDF per tegning, klar til å laste opp. Fra 6 900 kr
Oppmåling og retting etter mangelbrev
Mangler arkivtegningene, eller stemmer de ikke, måler vi opp bygget på stedet. Vi retter også tegninger kommunen har sendt tilbake — også når noen andre har tegnet dem. Fra 3 500 kr
Hvordan fungerer det?
- 01
Send oss adresse og det du har
Adresse og gnr/bnr, og gamle tegninger fra byggesaksarkivet om du finner dem. Legg gjerne ved noen bilder og en håndskisse av hva du vil ha. Innen én virkedag sier vi hva settet koster og hva mer vi trenger. Du får også vite om tiltaket i det hele tatt er søknadspliktig. Den avklaringen koster deg ingenting.
- 02
Oppmåling og tegning
Finnes det ikke brukbare arkivtegninger, kommer vi og måler opp bygget selv. Deretter tegner vi settet med de målene og påskriftene kommunen krever. Du får PDF-utkast til gjennomlesing. Én revisjonsrunde etter kommentarene dine ligger inne i fastprisen.
- 03
Ferdig sett klart for innsending
Hver tegning kommer som egen PDF i A3, i riktig målestokk, med tittelfelt, dato og revisjonsnummer. Da kan du laste den rett opp i kommunens byggesakssystem. Sender kommunen mangelbrev på noe vi har tegnet feil, retter vi det uten å ta betalt.
Priser på byggetegninger
Prisene er faste per tegning, ikke etter medgått tid. Du skal vite hva settet koster før vi setter i gang. Vi går ut fra at det finnes brukbare arkivtegninger, eller at du lar oss måle opp bygget på stedet. Kommunalt byggesaksgebyr, situasjonskart og naboliste kommer utenom, og du betaler dem til selvkost. I Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo kjører vi uten reisetillegg.
| Leveranse | Pris fra | Merknad |
|---|---|---|
| Plantegning, per etasje | fra 3 000 kr | Målsatt i 1:100 med romnavn, bruksareal, vindus- og dørplassering og markert snittlinje. Eksisterende og ny plan av samme etasje er to tegninger, samlet fra 3 900 kr. |
| Fasadetegninger, alle fire himmelretninger | fra 3 900 kr | Komplett sett med eksisterende og planert terreng, gesims- og mønehøyde og materialangivelse. Endrer du bare én fasade og kommunen har resten i arkivet, koster enkeltfasade fra 1 300 kr. |
| Snittegning, per snitt | fra 2 200 kr | Romhøyder, etasjeskiller, takvinkel, terreng på begge sider og høyder målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Snitt nummer to i samme sak fra 1 500 kr. |
| Situasjonsplan på kommunens situasjonskart | fra 3 000 kr | Målsatte avstander til nabogrense, vei og nærmeste bygning, parkering, nordpil og BYA-regnestykke. Selve situasjonskartet bestiller du fra kommunen, og du betaler det til selvkost. |
| Komplett tegningssett, garasje eller tilbygg | fra 6 900 kr | Situasjonsplan, plan, snitt og fasader i alle himmelretninger, eksisterende og ny. Dette er settet de fleste byggesøknader etter pbl § 20-4 trenger. |
| Komplett tegningssett, bruksendring kjeller eller loft | fra 5 900 kr | Plan eksisterende og ny, snitt med romhøyder, og fasade der vindu eller lysgrav endres. Målsatt rømningsvindu ligger inne, og romhøyden vurderer vi skriftlig. |
| Oppmåling på stedet av eksisterende bygg | fra 3 500 kr | Nødvendig når arkivtegninger mangler, er håndtegnet fra 1960-tallet eller ikke stemmer med bygget. Erfaringsmessig stemmer de ikke i omtrent halvparten av eldre eneboliger. |
| Tegninger rettet etter mangelbrev | fra 900 kr | Vi retter også tegninger andre har laget. Er feilen vår, retter vi den gratis — det er ingen garanti for utfallet i saken, bare for vårt eget arbeid. |
Prisene er det du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Kommunalt byggesaksgebyr, situasjonskart og eventuell dispensasjonssøknad kommer i tillegg og betales av tiltakshaver. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Hvorfor oss
- Sju år fra drift og utførelse på byggeplass. Vi tegner det som lar seg bygge, ikke bare det som ser riktig ut i en PDF. Og vi vet hvilke mål tømreren din trenger for å slippe å gjette.
- Byggingeniør med bachelor, lokal i Drammen. Vi kjører ut og måler opp selv i Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo, uten reisetillegg.
- Tegninger krever ingen ansvarsrett (SAK10 § 11-4). Du får dem levert som underleverandør til deg som tiltakshaver. Det gjelder uansett hvilken tiltaksklasse prosjektet ditt ellers ligger i.
- Fastpris per tegning, avtalt skriftlig før vi begynner. Ingen timeliste som vokser mens du venter. Én revisjonsrunde er alltid med.
- Går ikke prosjektet ditt opp, sier vi fra før vi tegner — for lav utnyttingsgrad, for nær nabogrensen, for lav romhøyde. Du hører det billigere på telefonen enn i et avslag.
- Vi lover aldri at kommunen godkjenner. Det er saksbehandleren som avgjør. Vi lover at settet er komplett, målsatt og etterprøvbart. Da avgjør hun saken på tiltaket ditt, ikke på papirarbeidet.
Hva kommunen faktisk krever av en byggetegning
Kravet står ikke som en punktliste i loven. Søknaden din skal gi kommunen de opplysningene den trenger for å vurdere de ytre rammene rundt tiltaket (SAK10 § 5-4). Hver kommune har konkretisert det i sin egen veileder. Kravene er like nok over hele Østlandet til at det går an å skrive dem ned.
Målestokk: plan, snitt og fasade i 1:100, situasjonsplan i 1:500 — på store tomter 1:1000. Målestokken skal stå i tittelfeltet. Tegningen skal faktisk være i den målestokken når du skriver den ut på oppgitt arkstørrelse. Saksbehandleren måler på skjermen eller på papir, og en PDF du har eksportert «tilpasset til side» er ikke lenger i 1:100.
Målsetting: Alle nye mål skal stå på tegningen. Saksbehandleren skal slippe å måle seg fram til dem selv. Utvendige hovedmål, innvendige romstørrelser, etasjehøyder, takvinkel, og avstander til nabogrense vinkelrett på grensen.
Eksisterende og ny situasjon: Dette er punktet folk oftest hopper over. Bygger du om, skal kommunen se begge deler — den godkjente situasjonen slik den er i dag, og situasjonen slik den blir. Uten «eksisterende» ser ikke saksbehandleren hva du søker om, bare hva du ender opp med.
Framstilling: sort/hvitt strektegning på hvit bunn, uten fargelegging og uten fotobakgrunn. Kommunen arkiverer og publiserer tegningene i sort/hvitt, og en grå skravur som ser fin ut på skjermen forsvinner gjerne i arkivet. Hver tegning skal ha tittelfelt. Der står adressen til tiltaket, gnr/bnr, tegningstype, målestokk, dato, tegningsnummer, revisjonsnummer og hvem som har utført den.
Levering: én tegning per PDF-fil, A3 eller A4, med filnavn som sier hva tegningen er. Legger du alt i én PDF på tolv sider, blir settet ofte returnert av rent praktiske grunner. Kommunens arkivsystem knytter én fil til én dokumenttype.
De sju grunnene tegninger blir sendt i retur
Dette er ingen teoretisk liste. Det er tilbakemeldingene som går igjen i mangelbrevene. Nesten alle er formelle — tiltaket er greit, papiret er det ikke.
1. Bare de fasadene som endres er levert. Kommunen vil ha alle fire himmelretninger, også veggene du ikke rører. Den ser bygget som en helhet mot omgivelsene. Leverer du «fasade sør» alene, er det nok den vanligste enkeltmangelen vi ser.
2. Høydene er målt fra eksisterende terreng. Gesims- og mønehøyde skal måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen (pbl § 29-4). Skal du fylle opp eller grave ut rundt huset, flytter referansen seg. Da kan et tiltak som så ut til å ligge innenfor høydebegrensningen i reguleringsplanen, plutselig havne utenfor.
3. Situasjonsplanen er tegnet på feil kart. Et skjermbilde fra en karttjeneste er ikke et situasjonskart. Kommunen krever at du tegner tiltaket inn på kommunens eget situasjonskart. Mange kommuner krever dessuten at kartet ikke er eldre enn seks måneder til ett år.
4. BYA er regnet feil. To klassikere. Parkeringsarealet er ikke tatt med — TEK17 § 5-7 regner 18 m² per biloppstillingsplass inn i bebygd areal. Og eksisterende bygg på tomta er glemt. Et regnestykke uten mellomregning blir dessuten alltid etterspurt.
5. Snittlinjen mangler på plantegningen, eller snittet er lagt et sted som ikke viser noe. Snittet skal ha en linje med pilretning og nummer på planen, og det skal gå gjennom det som er kritisk i saken.
6. Rømningsvinduet er tegnet, men ikke målsatt. Endrer du bruken til rom for varig opphold, må saksbehandleren kunne lese av at vinduet oppfyller TEK17 § 11-13. Kravet er minimum 0,5 m bredde, minimum 0,6 m høyde, og summen av bredde og høyde minst 1,5 m. Står ikke målene der, kan hun ikke godkjenne det.
7. Revisjoner uten revisjonsnummer. Du retter en tegning og sender den inn på nytt med samme filnavn og samme dato. Saksbehandleren har allerede den gamle i saken, og det er ikke gitt at det er den nye hun ser på. Hver revisjon skal ha nytt nummer, ny dato og en kort revisjonstekst.
Tegninger som kommunen godtar, men som ikke lar seg bygge
Her skiller vi lag med de fleste som selger tegninger på nett. En tegning kan være formelt komplett og gå gjennom saksbehandlingen uten en eneste merknad. Likevel skaper den trøbbel den dagen noen skal reise veggen.
Vanligst er mål tatt på feil flate. Planen er tegnet på ferdig innvendig overflate, mens tømreren setter opp bindingsverk og måler på stendersiden. Mellom de to ligger 13 mm gips, 48 mm stender og en isolasjonstykkelse ingen har bestemt. Derfor setter vi på både lysmål og modulmål der det betyr noe, og vi sier hvilken flate målet er tatt fra.
Så er det brystningshøyden. Plantegningen viser vinduet i riktig vegg, men høyden fra gulv til underkant vindu står ingen steder. Snekkeren setter det der vinduer pleier å stå. Bygger du om en kjellerstue, ryker rømningskravet. Feilen dukker opp ved ferdigbefaring, når lysgraven allerede er støpt.
Kotehøyder er den tredje. Mangler koten på ferdig gulv, setter noen nivået etter skjønn på plassen. Så viser det seg at avløpet ikke får fall ut til stikkledningen. Da må enten gulvet opp eller pumpekummen inn, og begge deler koster deg mer enn hele tegningsjobben.
Og til slutt: Gamle hus står ikke i vinkel. Arkivtegningen fra 1962 viser en rektangulær grunnmur. Måler du opp, er den 40 mm ut av vinkel og 60 mm lengre i den ene enden. Tegner du tilbygget etter arkivtegningen, får du en skjøt som ikke går opp. Det oppdager du den dagen taket skal treffe eksisterende. Derfor måler vi opp selv når vi tegner tilbygg — det er 3 500 kroner som sparer deg for et par dagsverk.
Tegninger krever ikke ansvarsrett — men søknaden kan gjøre det
Å produsere tegninger er ikke i seg selv en rolle etter plan- og bygningsloven. Ansvarsretten henger på rollene ansvarlig søker, prosjekterende, utførende og kontrollerende, med kvalifikasjonskrav i SAK10 § 11-4. Tegninger som underlag for deg som tiltakshaver ligger utenfor. Derfor kan vi levere tegninger til alle typer tiltak, uansett tiltaksklasse.
Det som varierer, er hvem som står ansvarlig for søknaden tegningene brukes i. Noen tiltak kan du stå som tiltakshaver for selv, uten ansvarlige foretak (pbl § 20-4). Det gjelder tilbygg der verken BRA eller BYA overstiger 50 m². Det gjelder frittliggende bygning inntil 70 m² som ikke skal brukes til beboelse. Og det gjelder bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet. Da er tegningene fra oss alt du trenger av prosjektering.
Ligger tiltaket derimot under pbl § 20-3, kreves ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende. Vi leverer fortsatt tegningene. Da går det ansvarlige foretaket gjennom dem og tar ansvaret for dem. Ansvarsrett etter SAK10 har vi ikke erklært ennå. Tiltak som krever ansvarlig søker etter pbl § 20-3 kan vi derfor ikke påta oss i dag.
Én ting til, som gjelder uansett rolle: Tegningene er dokumentasjon overfor kommunen. De gjelder i saken lenge etter at bygget står. Ved salg, ved neste ombygging og i en eventuell ulovlighetssak er det arkivtegningene kommunen holder seg til. Bygger du noe annet enn det du fikk godkjent, er det nettopp den avstanden som skaper problemet — ikke løsningen i seg selv.
Hva vi trenger fra deg, og hvor vi jobber
Vi trenger fire ting for å komme i gang. Adresse og gnr/bnr først. Så det du finner av gamle tegninger i kommunens byggesaksarkiv, og noen bilder av bygget og tomta. Til slutt en skisse av hva du vil oppnå — gjerne håndtegnet på et A4-ark.
Arkivtegninger finner du ofte selv. De fleste kommunene på Østlandet har digitalt innsyn i byggesaksarkivet. Finnes det ikke, kan du be om innsyn per e-post. Er huset fra før krigen, eller er det bygget på uten søknad et sted på veien, finner du gjerne ingenting brukbart. Da måler vi opp.
Vi tar oppdrag i Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo uten reisetillegg. Bor du utenfor dette området, tegner vi gjerne på grunnlag av oppmåling du eller en annen har gjort. Men da kommer vi ikke ut og måler selv. Det sier vi heller rett ut enn å fakturere fire timer i bil.
Spørsmål og svar
Hva koster byggetegninger?
Hos oss koster en plantegning fra 3 000 kr. Et komplett sett med situasjonsplan, plan, snitt og fasader til byggesøknad koster fra 6 900 kr. Markedet spriker. Rene tegningsfabrikker på nett tar fra noen hundre kroner per tegning uten befaring. Arkitektkontorer starter gjerne rundt 6 000 kr for søknadstegninger og går oppover derfra. Forskjellen ligger i om noen har sett bygget ditt.
Kan jeg tegne plantegningen selv?
Ja, det er fullt lovlig. Kommunen krever ikke at et bestemt foretak har laget tegningene. Kravet er at de er fagmessig utført, målsatte og i riktig målestokk. Mange får det fint til med et enkelt tegneprogram. Det som oftest velter hjemmelagde sett, er ikke strekene, men det som mangler: fasadene mot sidene du ikke endrer, terrenglinjene, snittlinjen på planen og BYA-regnestykket.
Hvilken målestokk skal tegningene være i?
Plan, snitt og fasade i 1:100. Situasjonsplan i 1:500, eller 1:1000 på store tomter. Detaljer som en våtromsoppbygning eller en fundamentdetalj tegner du i 1:20 eller 1:50. Målestokken skal stå i tittelfeltet, og den skal stemme når du skriver tegningen ut på det arkformatet som er oppgitt.
Trenger jeg fasadetegning av alle fire sider?
Som hovedregel ja. Kommunen ber om fasader i alle himmelretninger, også veggene du ikke rører. Den ser tiltaket ditt mot omgivelsene som helhet. Unntaket er små fasadeendringer der kommunen har resten av settet i arkivet fra før. Da holder det gjerne med den ene fasaden eksisterende og ny — men det er kommunen som avgjør det, ikke du.
Hvor lang tid tar det å få tegninger?
En enkelt plantegning tar normalt 3–5 virkedager fra vi har grunnlaget. Et komplett sett til garasje eller tilbygg tar 1–2 uker. Må vi ut og måle opp bygget først, kommer det 3–5 virkedager på toppen, avhengig av når vi kommer til. Haster det, sier vi ærlig fra om vi rekker det. Vi tar ikke betalt for et hastetillegg vi ikke leverer på.
Må tegningene lages av noen med ansvarsrett?
Nei. Selve tegningsproduksjonen er ingen ansvarsrettsbelagt rolle (SAK10 § 11-4). For tiltak etter pbl § 20-4 kan du stå som tiltakshaver selv og bruke tegningene rett inn i søknaden. For tiltak etter pbl § 20-3 må søknaden derimot ha ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende. Da inngår tegningene i prosjekteringen til det foretaket.
Hva er forskjellen på situasjonskart og situasjonsplan?
Situasjonskartet er kartgrunnlaget kommunen har over eiendommen din — grenser, eksisterende bygg, koter, ledninger og planinformasjon. Det bestiller du fra kommunen. Situasjonsplanen er det samme kartet med tiltaket ditt tegnet inn, med målsatte avstander, parkering, avkjørsel og BYA-beregning. Kartet er råvaren, planen er leveransen.
Kan dere bruke de gamle tegningene fra kommunens arkiv?
Ofte ja, som grunnlag. Men vær forberedt på at de ikke stemmer. Gamle arkivtegninger viser hva som ble søkt om, ikke nødvendigvis hva som ble bygget. I eldre eneboliger avviker de fra virkeligheten i omtrent halvparten av tilfellene. Skal du bruke tegningen til tilbygg eller bæring, måler vi opp på stedet uansett.
Kommunen har sendt mangelbrev på tegningene mine. Kan dere fikse det?
Ja, og det er en fast del av oppdragene våre — også når noen andre har tegnet dem. Send oss mangelbrevet og tegningene. Så sier vi hva som må rettes og hva det koster, fra 900 kr. Har vi tegnet dem selv og feilen er vår, retter vi den uten å ta betalt.
Får jeg DWG-fil eller bare PDF?
Du får PDF som standard, én tegning per fil i A3, i riktig målestokk og med tittelfelt. Trenger entreprenøren din eller en annen rådgiver redigerbar fil, leverer vi DWG mot et tillegg. Vi sperrer ikke filene dine inne. Men vi tar ikke ansvar for endringer andre gjør i dem etterpå.
Garanterer dere at kommunen godkjenner tegningene?
Nei, og du bør være skeptisk til alle som gjør det. Det er kommunen som avgjør byggesaken. Utfallet henger på reguleringsplan, utnyttingsgrad, naboprotester og skjønn som ingen leverandør rår over. Det vi står for, er at settet er komplett, målsatt og etterprøvbart. Og feil vi har gjort, retter vi gratis.
Få fast pris
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo