Byggetegninger
Plantegning til byggesøknad
Du får en målsatt plantegning i 1:100 med romnavn, bruksareal, hvor vinduer og dører står, markert snittlinje og tittelfelt slik kommunen krever det. Bygger du om, tegner vi både eksisterende og ny plan. Da ser saksbehandleren hva som faktisk endres. Fastpris per etasje, og én revisjonsrunde er med.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Send adresse, arkivtegninger og en skisse
Vi trenger adresse og gnr/bnr, det du finner i kommunens byggesaksarkiv, noen bilder og en skisse. Gjerne på et A4-ark. Innen én virkedag får du fastpris, og beskjed om vi må ut og måle opp.
- 02
Oppmåling og tegning
Vi kontrollerer arkivtegningene mot bygget. Finnes det ikke noe brukbart, måler vi opp fra bunnen. Så tegner vi planen med de målene og påskriftene kommunen krever, og du får PDF-utkast til gjennomlesing.
- 03
Revisjon og ferdig tegning
Du leser gjennom og sier hva du vil endre. Vi retter i én runde, setter revisjonsnummer og dato, og leverer ferdig PDF i A3 i riktig målestokk. Da laster du den rett opp i byggesøknaden.
Pris
Fastpris per etasje. Eksisterende og ny plan av samme etasje er to tegninger, og de leveres samlet fra 3 900 kr. Prisen forutsetter brukbare arkivtegninger, eller at vi får måle opp bygget selv. Én revisjonsrunde etter dine kommentarer er med. Retter vi feil vi selv har gjort, koster det ingenting.
fra 2 400 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Målsatt plan i 1:100 med utvendige hovedmål og innvendige romstørrelser. Vi skriver på hvilken flate målene er tatt fra.
- Romnavn og romfunksjon på hvert rom. Bruksareal (BRA) per etasje regner vi etter NS 3940.
- Hvor vinduer og dører står, med breddemål, og brystningshøyde påfører vi der rømning, dagslys eller sikkerhet er tema.
- Snittlinje med pilretning og snittnummer, lagt gjennom det som er kritisk i saken. Da kan du lese snittegningen mot planen.
- Både eksisterende og ny plan der du bygger om, med det nye tydelig lesbart mot det som blir stående.
- Tittelfelt med adresse, gnr/bnr, tegningstype, målestokk, dato, tegningsnummer og revisjonsnummer.
- Sort/hvitt strektegning på hvit bunn, uten farger og skravur som forsvinner i kommunens arkiv.
- Levert som PDF i A3, én tegning per fil, i riktig målestokk ved utskrift. Du laster den rett opp i kommunens byggesakssystem.
- Én revisjonsrunde etter dine kommentarer.
Tillegg ved behov
- Oppmåling av bygget på stedet der arkivtegningene mangler eller ikke stemmer, fra 3 500 kr.
- Møblert plan til salgsoppgave eller utleieannonse, fra 1 500 kr per etasje.
- Modulmål til utførende i tillegg til lysmål, så tømreren slipper å regne selv, fra 875 kr.
- Rømnings- og dagslysvurdering med målsatt vindusskjema, fra 1 500 kr.
- Snitt- og fasadetegninger i samme sett, komplett fra 6 900 kr.
- DWG-fil til entreprenør eller annen rådgiver, fra 1 250 kr.
- Retting etter mangelbrev fra kommunen, fra 900 kr — gratis når feilen er vår.
Omfang og leveringstid for plantegning
| Oppdrag | Leveringstid | Merknad |
|---|---|---|
| Én etasje, kun ny plan | 3–5 virkedager | Aktuelt ved nybygg av garasje, bod eller anneks. Da finnes det ingen eksisterende situasjon å vise. |
| Én etasje, eksisterende og ny | 4–6 virkedager | Standard ved ombygging. Kommunen trenger begge for å se hva du faktisk søker om. Sender du bare «ny», får du den som regel i retur. |
| Bruksendring kjeller eller loft | 5–8 virkedager | Krever dessuten målsatt rømningsvindu, dagslysvurdering og romhøyde påført. Det er disse tre som avgjør saken, ikke planløsningen. |
| Enebolig i to etasjer med kjeller, eksisterende og ny | 1–2 uker | Seks tegninger. Pakkepris avtaler vi samlet, og den blir lavere enn seks enkeltpriser. |
| Plan uten brukbare arkivtegninger | + 3–5 virkedager | Vi kommer og måler opp. Regn med en halv dag på stedet for en normal enebolig. Målene avviker gjerne fra de gamle tegningene. |
| Retting etter mangelbrev | 1–3 virkedager | Send mangelbrevet sammen med tegningene. Vi retter også sett andre har laget. |
Hva som skal stå på en plantegning kommunen kan behandle
Plantegningen er et horisontalt snitt gjennom bygget. Snittet ligger normalt cirka 1,5 meter over gulv, og du ser planen ovenfra. Alt som snittet bryter — vegger, vinduer, dører — skal ha kraftig strek. Det som ligger under, får tynnere strek. Det høres selvsagt ut. Men det er nettopp derfor planer fra tegneprogrammer for interiør sjelden går gjennom: De viser møbler og gulvbelegg, ikke konstruksjon.
Kommunen ser etter seks ting. Målestokk 1:100, oppgitt i tittelfeltet og reell ved utskrift. Utvendige hovedmål og innvendige romstørrelser. Romnavn og romfunksjon på hvert rom, siden bruken avgjør hvilke krav i TEK17 som slår inn. Hvor vinduer og dører står, med mål. Markert snittlinje med pilretning og nummer. Og et tittelfelt med adresse, gnr/bnr, dato, tegningsnummer og revisjonsnummer.
Til det kommer bruksarealet. BRA regner vi etter NS 3940, og saksbehandleren kontrollerer utnyttingsgrad og søknadsplikt med tallet. Ved tilbygg er det BRA som avgjør søknadstypen. Holder du deg innenfor pbl § 20-4, kan verken bruksareal eller bebygd areal overstige 50 m². Er du over, havner du i pbl § 20-3 med krav om ansvarlige foretak. Ett kvadratmeter feil på tegningen kan altså flytte hele saken over i en annen søknadstype.
Eksisterende og ny — den mangelen som går igjen
Skal du bygge om, vil kommunen se to plantegninger av samme etasje. Slik etasjen er godkjent i dag, og slik den blir. Dette er den enkeltmangelen vi ser oftest i sett folk har laget selv. Og den er logisk når du tenker på hva saksbehandleren faktisk gjør: Hun skal vurdere endringen, ikke resultatet.
Uten «eksisterende» kan hun ikke se om du har fjernet en bærevegg. Hun ser heller ikke om et rom har byttet status fra bod til soverom, eller om vinduet du har tegnet inn faktisk er nytt. Da må hun spørre, og du får et mangelbrev. Et mangelbrev betyr at fristen i saken din begynner å løpe på nytt, fra det tidspunktet søknaden er komplett.
En ting til, og den er en fallgruve særlig i eldre boliger. Ordet «eksisterende» betyr eksisterende godkjent situasjon, ikke slik det ser ut i dag. Har en tidligere eier innredet kjelleren uten å søke, er den formelt fortsatt bod. Da tegner vi den som bod på «eksisterende» og som stue på «ny». Søknaden blir en bruksendring, ikke bare en oppussing. Tegner du dagens ulovlige situasjon som om den var godkjent, er det den raskeste veien inn i en ulovlighetsoppfølging.
Det som går galt når tegningen kommer ut på plassen
En plantegning har to lesere. Saksbehandleren i kommunen leser den én gang. Tømreren leser den hver dag i tre måneder. Den andre leseren glemmer de fleste tegningsleverandører, og her er de tre feilene som koster mest.
Målflaten. Planen er tegnet med lysmål, altså mål mellom ferdige innvendige overflater. Tømreren setter derimot opp bindingsverk og måler på stendersiden. Mellom de to ligger 13 millimeter gips på hver side, og i en yttervegg dessuten hele isolasjonstykkelsen. Står det ikke hvilken flate målet er tatt fra, blir rommet enten 26 millimeter for lite, eller så setter tømreren veggen feil. På et bad med fliser i fast modul ser du det med en gang. Vi setter derfor på begge mål der det betyr noe.
Brystningshøyden. Vinduet er tegnet i riktig vegg og i riktig bredde, og så står det ingenting om høyden fra gulv. Da setter snekkeren det der vinduer pleier å stå. Skal kjellerstua ha rømning gjennom vinduet, ryker kravet i TEK17 § 11-13. Det oppdager du på ferdigbefaringen, når lysgraven er støpt og terrenget tilbakefylt.
Kotehøyden på ferdig gulv. Mangler koten, setter tømreren nivået etter skjønn med laseren ute på plassen. Så viser det seg at avløpet fra det nye badet ikke får fall ut til stikkledningen. Da står valget mellom å heve gulvet 90 millimeter eller sette inn pumpekum. Begge deler koster mer enn hele tegningsjobben, og begge deler var gratis å unngå på papiret.
Ingen av disse feilene ville stoppet søknaden i kommunen. Alle tre har jeg sett bli oppdaget ute på plassen, hos folk som allerede hadde godkjenningen i hånd.
Når arkivtegningen ikke stemmer med huset
De fleste kommunene på Østlandet har digitalt innsyn i byggesaksarkivet, og det er verdt å lete der før du bestiller noe. Finner du plan, snitt og fasade fra byggeåret, har vi et grunnlag å jobbe fra, og jobben blir gjerne billigere.
Men arkivtegningen viser hva som ble søkt om, ikke nødvendigvis hva som ble bygget. I eldre eneboliger spriker de fra virkeligheten oftere enn folk tror. Grunnmuren er noen centimeter ut av vinkel, en vegg er flyttet under byggingen, en veranda er glasset inn på syttitallet uten at noen søkte. Bygger du et tilbygg etter en arkivtegning som er 60 millimeter feil i lengderetningen, får du en skjøt som ikke går opp mot eksisterende tak. Det oppdager du den dagen sperrene skal opp.
Derfor måler vi opp selv når du skal bruke tegningen til tilbygg, bæring eller noe annet som skal treffe eksisterende konstruksjon. En halv dag på stedet med laseravstandsmåler koster fra 3 500 kr. Det er billig mot to dagsverk tømrer og en materialbestilling som må gjøres om.
Spørsmål og svar
Hva koster en plantegning?
Hos oss fra 3 000 kr per etasje. Eksisterende og ny plan av samme etasje er to tegninger, og de koster samlet fra 3 900 kr. Prisen er fast, og vi avtaler den skriftlig før vi begynner. Mangler arkivtegningene, må vi ut og måle opp bygget, og da kommer det fra 3 500 kr i tillegg.
Hvilken målestokk skal plantegningen være i?
1:100. Målestokken skal stå i tittelfeltet. Tegningen skal faktisk være i 1:100 når du skriver den ut på det arkformatet som er oppgitt. Eksporterer du PDF-en med «tilpass til side», er den ikke lenger i målestokk. Da får saksbehandleren feil svar når hun måler på tegningen.
Kan jeg tegne plantegningen selv?
Ja. Kommunen krever ikke at et bestemt foretak lager tegningene — kravet er at de er fagmessig utført, målsatte og i riktig målestokk. Det som pleier å felle hjemmelagde planer, er ikke strekene. Det er manglende snittlinje, manglende bruksareal, manglende «eksisterende» og mål som ikke sier hvilken flate de er tatt fra.
Må jeg tegne hele huset, eller bare det jeg bygger om?
Hele etasjen tiltaket ligger i, som hovedregel. Kommunen vurderer rommet i sammenheng med resten av boenheten. Rømningsveier, adkomst og bruksendring henger nemlig sammen med planen rundt. Etasjer som ikke berøres i det hele tatt, slipper du som regel unna med. Er du i tvil, spør kommunen.
Hva er forskjellen på BRA og BYA på en plantegning?
BRA er bruksareal — arealet innenfor omsluttende vegger, målt etter NS 3940, og det leser du av plantegningen. BYA er bebygd areal — det bygget dekker av tomta sett ovenfra, og det leser du av situasjonsplanen. Ved tilbygg etter pbl § 20-4 må begge holde seg under 50 m². Parkeringsplasser teller inn i BYA med 18 m² per plass etter TEK17 § 5-7, og det overrasker mange.
Trenger plantegningen å vise møbler?
Nei. I en byggesøknad bør du som regel droppe møblene. Møblering gjør tegningen tyngre å lese, og skaper fort uklarhet om hva du faktisk søker om. Unntaket er der du vil vise at et rom fungerer til den bruken du søker om. Da tegner vi inn en nøktern møblering som eget alternativ. Til salgsoppgave eller utleieannonse lager vi gjerne en møblert variant i tillegg.
Hvor lang tid tar det?
3–5 virkedager for én plan, 4–6 virkedager for eksisterende og ny av samme etasje, og 1–2 uker for en hel enebolig i to etasjer med kjeller. Må vi ut og måle opp, kommer det 3–5 virkedager på toppen. Det spørs når vi kommer til.
Får jeg tegningen som DWG-fil?
Du får PDF som standard — én tegning per fil, A3, riktig målestokk, med tittelfelt og revisjonsnummer. DWG leverer vi mot et tillegg fra 1 250 kr, dersom entreprenøren eller en annen rådgiver trenger redigerbar fil. Endrer noen andre i filen etterpå, står vi ikke ansvarlig for den versjonen.
Kan dere tegne plan for bruksendring av kjeller?
Ja. Da er det tre ting som avgjør saken mer enn planløsningen: Målsatt rømningsvindu etter TEK17 § 11-13, dagslys og romhøyde. Vi måler romhøyden på stedet. Ligger den så lavt at kommunen nok vil kreve dispensasjon, sier vi fra før vi tegner. Det er bedre å høre det først som sist.
Få fast pris — fra 2 400 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo