Reguleringsplan og tomteanalyse
Reguleringsplanen bestemmer hva som er lov på akkurat din tomt: hvor mye du kan bygge, hvor nær grensa du kan gå, hvor høyt og til hvilket formål. Vi henter gjeldende plan, kommuneplanens arealdel og alle bestemmelser for adressen din, og skriver svaret ned i kvadratmeter og meter. Én ting sier vi rett ut med en gang: Vi utarbeider ikke reguleringsplaner. Det er arealplanleggerfag, og pbl § 12-3 fjerde ledd krever at planen lages av fagkyndige. Vi leser planer, regner på dem og skriver dispensasjonssøknader.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Hva vi tilbyr
Tomteanalyse før du tegner
Du får hele plansituasjonen for én matrikkelenhet gjennomgått: arealformål, utnyttelsesgrad, byggegrenser, høyder, hensynssoner og rekkefølgekrav. Svaret kommer som et skriftlig notat med plan-ID, vedtaksdato og henvisning til den enkelte bestemmelsen. Ikke en muntlig omtrentlighet over telefon.
Tomteanalyse før du kjøper
Meglerens «regulert til boligformål» er ikke et svar. Vi sjekker om tomta faktisk lar seg bygge på: byggegrense mot veg etter veglova § 29, faresoner for flom og ras, frisikt og ubebyggelige arealer. Vi ser dessuten etter rekkefølgekrav som utløser kostnader du ikke har regnet med. Normalt får du den innen tre virkedager.
Beregning av utnyttelsesgrad
Hvor mange kvadratmeter har du igjen? Vi måler opp bebyggelsen som står der, regner %-BYA eller BRA etter TEK17 kapittel 5 med parkeringsarealet innregnet, og setter tallet opp mot det planen tillater. Restarealet er som regel mindre enn folk tror, og det er atskillig billigere å vite før arkitekten har tegnet.
Dispensasjonssøknad
Passer prosjektet ikke i planen, skriver vi den grunngitte søknaden etter pbl § 19-1. Argumentasjonen bygger vi på de to vilkårene i § 19-2: at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene er klart større enn ulempene. Mener vi at sjansen er liten, sier vi det.
Avklaring mot kommunen
Er planen uklar eller gammel, lønner det seg sjelden å gjette. Vi formulerer spørsmålet til kommunen slik at du får et brukbart skriftlig svar, og blir gjerne med deg i forhåndskonferanse etter pbl § 21-1.
Vurdering av planendring
Noen ganger er dispensasjon feil vei, og en mindre endring av planen etter pbl § 12-14 andre ledd treffer bedre. Vi vurderer hvilket spor som er realistisk, og henviser deg videre til arealplanlegger når det er det du trenger.
Hvordan fungerer det?
- 01
Du sender adresse og gårds- og bruksnummer
Legg ved en kort beskrivelse av hva du har tenkt å gjøre, og gjerne en skisse eller et håndtegnet kart. Mer trenger vi ikke for å komme i gang.
- 02
Vi henter og leser plandokumentene
Gjeldende reguleringsplan med bestemmelser, kommuneplanens arealdel og eldre planer som fortsatt gjelder for deler av tomta. Vi henter også matrikkelopplysninger om bebyggelsen som allerede står der.
- 03
Du får et skriftlig svar og en anbefaling
Hva planen tillater, hva prosjektet ditt krever, og hvor de eventuelt spriker. Med en anbefaling om veien videre: Bygg som planen sier, juster prosjektet, søk dispensasjon, eller la det være.
Priser på reguleringsplan og tomteanalyse
Prisene under er sluttprisen du betaler. Vi er ikke mva-registrert, så det kommer ingen mva i tillegg. Kommunale gebyrer for byggesak, dispensasjon og kartutskrift kommer i tillegg, og dem fastsetter kommunen — ikke vi.
| Leveranse | Pris fra | Merknad |
|---|---|---|
| Tomteanalyse, én tomt | 6 900 kr | Én matrikkelenhet med én gjeldende reguleringsplan og normale bestemmelser. Du får et skriftlig notat med utnyttelse, byggegrenser, høyder, formål og hensynssoner. |
| Tomteanalyse, sammensatt plansituasjon | 9 900 kr | Tomt som treffes av flere planer, eller av hensynssoner som må vurderes hver for seg. Gjelder også der eldre og nyere plan overlapper og rekkefølgen må avklares. |
| Beregning av utnyttelsesgrad alene | 3 900 kr | Oppmåling av bebyggelsen som står der, og beregning av restareal i %-BYA eller BRA. Uten full gjennomgang av bestemmelsene. |
| Arealformål og hensynssoner alene | 4 900 kr | For deg som bare trenger å vite hvilke formål og soner som gjelder, og hva de begrenser. |
| Dispensasjonssøknad | 7 900 - 12 900 kr | Grunngitt søknad etter pbl § 19-1 med nabovarsling og oppfølging fram til vedtak. Prisen avhenger av hvor mange bestemmelser det søkes fra, og om regionale myndigheter må uttale seg. |
| Deltakelse i forhåndskonferanse | 1 150 kr/t | Forberedelse, møte med kommunen etter pbl § 21-1 og skriftlig referat til deg. |
Prisene er det du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Kommunalt byggesaksgebyr, situasjonskart og eventuell dispensasjonssøknad kommer i tillegg og betales av tiltakshaver. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Fire spørsmål tomteanalysen svarer på
Hvorfor oss
- Du får et konkret svar i kvadratmeter og meter, ikke et tips om hvor du selv kan lete i kommunens kartportal.
- Analysen er skrevet av en byggingeniør med sju år fra drift og utførelse på byggeplass. Vi vet hvilke planbestemmelser som lager trøbbel når gravemaskinen først står der.
- Vi sier fra når svaret er nei. En tomteanalyse som stopper prosjektet tidlig, er som regel den billigste fakturaen du får i hele saken.
- Fast pris avtalt på forhånd, uten mva-påslag. Prisen du får oppgitt, er den du betaler.
- Vi er ærlige om grensene våre: Vi utarbeider ikke reguleringsplaner, og vi tar ikke rollen som ansvarlig søker etter pbl § 20-3. Krever prosjektet det, sier vi fra med en gang.
- Alle vurderinger er dokumentert med plan-ID, bestemmelsesnummer og lovhjemmel, slik at du kan ta dem videre til hvem som helst.
Hva vi gjør - og hva vi ikke gjør
Vi leser planer. Vi finner gjeldende reguleringsplan for eiendommen din, og henter bestemmelsene. Så holder vi dem opp mot kommuneplanens arealdel, regner ut hva du har igjen av byggeareal, og skriver ned hva du kan bygge. Det krever ingen ansvarsrett etter SAK10, siden det ikke er et tiltak. Det er rådgivning.
Vi utarbeider ikke reguleringsplaner. Et privat forslag til detaljregulering etter pbl § 12-3 skal lages av fagkyndige. Det er arealplanleggerfag med planprogram, medvirkning, konsekvensutredning og politisk behandling. Trenger du en ny plan, skal du til en arealplanlegger. Det sier vi med en gang framfor å prøve oss.
Vi erklærer heller ikke ansvarsrett etter SAK10. Krever tiltaket ditt ansvarlig søker etter pbl § 20-3, kan vi ikke ta den rollen. Vi kan fortsatt gjøre tomteanalysen, tegne, og gi deg grunnlaget du trenger for å hente inn et foretak som tar ansvarsretten.
Slik henger plansystemet sammen
Kommuneplanens arealdel etter pbl § 11-5 dekker hele kommunen med grove formål og bestemmelser. Reguleringsplanen etter pbl kapittel 12 går tettere på og gjelder et avgrenset område. På tomta di kan begge gjelde samtidig. Da må du vite hvilken som går foran på hvert enkelt punkt.
Reguleringsplanen har to deler som må leses sammen: plankartet med arealformål etter pbl § 12-5 og hensynssoner etter § 12-6, og de skriftlige bestemmelsene etter § 12-7. Svaret ligger som regel i bestemmelsene. Kartet viser at det er boligformål. Bestemmelsene sier at %-BYA er 24, og at gesimshøyden er 6,5 meter. De sier også at taket skal ha en vinkel mellom 30 og 40 grader. Og at det ikke kan gis brukstillatelse før lekearealet er opparbeidet.
Utenom planen ligger det regler som gjelder uansett. Avstanden til nabogrensen står i pbl § 29-4, og byggegrensen mot offentlig veg står i veglova § 29. Langs sjøen gjelder byggeforbudet i hundremetersbeltet (pbl § 1-8). De tekniske kravene finner du i TEK17. Planen kan stramme inn på disse. Lempe på dem gjør den sjelden.
Det som faktisk går galt
Det vanligste er at folk leser plankartet og hopper over bestemmelsene. Kartet er lettlest og fargelagt, bestemmelsene er ni sider tørr tekst. Men det er der rekkefølgekravene står, det er der takform og materialbruk står, og det er der setningen som stopper prosjektet ditt står.
Nest vanligst: Bebyggelsen som allerede står der, blir målt feil. Bod, carport, overbygd terrasse og biloppstillingsplass teller inn i %-BYA. Etter TEK17 kapittel 5 skal parkeringsarealet regnes med i grunnlaget for grad av utnytting. Jeg har sett folk tro de hadde 40 kvadratmeter igjen, og etter riktig oppmåling var det elleve.
Så er det gapet mellom tegning og virkelighet. På byggeplassen flytter ting på seg. Grunnen bærer ikke der garasjen var tegnet, så den skyves halvannen meter. Plutselig står den utenfor byggegrensa i planen. Det er en sak i seg selv, og den er nok atskillig dyrere å rydde opp i etterpå enn å avklare før støpen. Er byggegrensa knapp, kartlegger vi den før utstikking, ikke etter.
Og husk: Kommunens kartinnsyn viser ikke alltid hele bildet. Eldre planer kan fortsatt gjelde for deler av eiendommen, og en plan kan være delvis opphevet. Et vedtak om mindre endring etter pbl § 12-14 ligger dessuten som et eget dokument. Det er ikke alltid tegnet inn i kartet. Vi går gjennom vedtakshistorikken, ikke bare kartlaget.
Når dispensasjon er riktig vei
Passer prosjektet dårlig i planen, har du tre veier: endre prosjektet, søke dispensasjon etter pbl kapittel 19, eller få endret planen. De fleste velger dispensasjon siden det går raskest. Det er likevel ikke alltid sporet som gir størst sjanse.
Vilkårene i pbl § 19-2 andre ledd er strenge. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra kan ikke bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved dispensasjonen må være klart større enn ulempene. Fordeler som bare gjelder deg personlig, som at løsningen passer bedre for familien, teller lite. Fordeler knyttet til arealbruk, terreng, sol og felles interesser teller mer.
Vi vurderer sjansen før du betaler for søknaden. Mener vi at den er liten, sier vi det, og så bestemmer du selv om du vil prøve likevel. Utfallet av en byggesak lover vi aldri. Kommunen avgjør.
Spørsmål og svar
Hvordan finner jeg reguleringsplanen for min eiendom?
Gjennom kommunens planinnsyn eller planregister, som regel ved å søke opp gårds- og bruksnummer. Der ligger plankart, bestemmelser og plan-ID. Fella er at kartlaget alene ikke viser eldre planer som fortsatt gjelder for deler av tomta, eller vedtak om mindre endringer. Vi går gjennom vedtakshistorikken i tillegg til kartet.
Hva koster en tomteanalyse?
6 900 kr for en vanlig tomt med én gjeldende plan, opp mot 9 900 kr der plansituasjonen er sammensatt. Det er sluttprisen du betaler. Trenger du bare beregning av utnyttelsesgrad, koster det 3 900 kr.
Kan dere lage en reguleringsplan for tomta mi?
Nei. Reguleringsplan skal etter pbl § 12-3 fjerde ledd lages av fagkyndige, og det er arealplanleggerfag. Vi leser og tolker planer, regner på dem og skriver dispensasjonssøknader. Trenger du en ny plan, henviser vi deg videre.
Hva er forskjellen på kommuneplanens arealdel og en reguleringsplan?
Arealdelen etter pbl § 11-5 dekker hele kommunen med grove formål. Reguleringsplanen etter pbl kapittel 12 går i detalj og gjelder et avgrenset område. Finnes det ingen reguleringsplan på eiendommen din, er det arealdelen som styrer hva du kan gjøre.
Tomta mi er uregulert. Hva betyr det?
At kommuneplanens arealdel og de generelle bestemmelsene i plan- og bygningsloven styrer alene. Det gir ofte færre detaljkrav, men også mindre forutsigbarhet. Kommunen har nemlig større rom for skjønn, blant annet etter pbl § 29-2 om visuelle kvaliteter og § 29-4 om plassering og høyde.
Hvor lang tid tar det å få analysen?
Normalt tre til fem virkedager fra vi har adresse og gårds- og bruksnummer. Skal du legge inn bud på en tomt, sier du fra, så prioriterer vi den.
Hva om planen sier én ting og kommunen sier noe annet?
Det skjer, særlig i eldre planer med tvetydige formuleringer. Da formulerer vi spørsmålet skriftlig til kommunen slik at du får et svar du kan holde dem til, eller foreslår forhåndskonferanse etter pbl § 21-1. Et muntlig ja i skranken er ikke et vedtak.
Kan jeg bygge når jeg holder meg innenfor planen?
Da har du oppfylt plankravet, men tiltaket kan fortsatt være søknadspliktig etter pbl § 20-1, og TEK17 gjelder uansett. Noen tiltak er unntatt søknadsplikt etter SAK10 § 4-1, men unntaket faller bort dersom tiltaket strider mot plan.
Hvor lenge gjelder en reguleringsplan?
Til den blir endret eller opphevet. Mange planer fra 1970- og 80-tallet gjelder fortsatt, med bestemmelser skrevet for en helt annen byggeskikk. Det er nok en av de vanligste kildene til uenighet mellom tiltakshaver og kommune.
Trenger dere ansvarsrett for å gjøre dette?
Nei. Tomteanalyse og planvurdering er rådgivning, ikke et tiltak, og krever ingen ansvarsrett etter SAK10. Krever selve byggeprosjektet ansvarlig søker etter pbl § 20-3, må du hente inn et foretak som erklærer den ansvarsretten. Det gjør ikke vi.
Få fast pris
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo