Dispensasjon fra reguleringsplan

Kommunen kan ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen du søker fra blir vesentlig tilsidesatt. Det samme gjelder hensynene i formålsbestemmelsen i loven. Fordelene ved å gi dispensasjon må dessuten være klart større enn ulempene. Begge vilkårene skal være oppfylt samtidig (pbl § 19-2).

Ordet «klart» er ikke pynt. Det betyr at en jevn avveining ikke holder — overvekten skal være tydelig. Og selv der begge vilkårene er oppfylt, er dispensasjon en kan-bestemmelse. Kommunen kan fortsatt si nei.

Kommunen legger dessuten særlig vekt på konsekvensene for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet (§ 19-2 tredje ledd). Det er nok en av grunnene til at dispensasjon fra LNFR-formål og fra byggeforbudet langs sjøen sjelden går gjennom.

Det svakeste argumentet er som regel det du skriver først. Du skriver at det passer bedre for familien, at du har ventet lenge, eller at naboen fikk lov i 2004. Rent private forhold veier lite. En tidligere dispensasjon er sjelden bindende presedens.

Det som teller, er forhold ved arealet og tiltaket. Terrenget kan gjøre den regulerte plasseringen urimelig. Løsningen du søker om kan gi bedre uteoppholdsareal eller mindre terrenginngrep. Bygget kan skjerme for støy, eller plasseringen kan berge trær og sikt for naboene. Og er avviket lite og ikke merkbart utenfra, teller også det.

Nabosamtykke hjelper, men det avgjør ikke. Bestemmelsen skal verne flere hensyn enn naboens, og kommunen ser på presedensen for hele planområdet. Består søknaden din bare av et samtykke fra naboen og et ønske, blir den avslått.

Den dyreste feilen er å bygge først og søke etterpå. Det skjer oftere enn folk tror, gjerne fordi noe måtte flyttes underveis. Da er utgangspunktet et helt annet: Kommunen skal vurdere et bygg som allerede står. Ulovlighetsoppfølging etter pbl kapittel 32 kan komme på toppen, og velviljen er borte. Ser du på byggeplassen at bygget må flyttes utenfor byggegrensa, stopp og avklar. Det er billigere enn å rive.

Nest verst er en søknad uten begrunnelse. Loven krever at du grunngir den (pbl § 19-1). En setning om at «vi ønsker å bygge nærmere grensen» er ingen begrunnelse. Slike saker får mangelbrev, og hver runde koster deg uker.

Så er det nabovarselet. Dispensasjonen skal varsles særskilt, og naboen skal skjønne hva du søker dispensasjon fra. Et varsel som bare nevner tilbygget, uten å si at det ligger to meter inn i byggegrensa, er mangelfullt. Klager naboen etterpå fordi han aldri ble reelt varslet, kan hele vedtaket bli omgjort.

Til slutt: Å søke fra feil bestemmelse. Jeg har sett søknader om dispensasjon fra byggegrensa der problemet i virkeligheten lå i utnyttelsesgraden. Da blir svaret nei, uansett hvor godt søknaden er begrunnet. Den treffer jo ikke det som stopper prosjektet.

En søknad som krever dispensasjon har tolv ukers behandlingsfrist etter pbl § 21-7. Til sammenligning er fristen tre uker for en enkel sak uten dispensasjon og uten merknader fra naboene. Fristen løper ikke mens søknaden ligger til uttalelse hos regionale eller statlige myndigheter. Den reelle tiden blir derfor gjerne lengre.

Kommunen tar eget gebyr for dispensasjonsbehandlingen, utenom byggesaksgebyret. Satsene står i gebyrregulativet, og de varierer mye fra kommune til kommune. Vi henter satsen for kommunen din før du bestemmer deg. Da kjenner du hele regningen.

Får du avslag, kan du klage etter forvaltningsloven § 28. Statsforvalteren er klageinstans. En klage bør bygge på nye momenter, eller på at kommunen har vurdert vilkårene feil. Å gjenta det som allerede ble avslått, hjelper deg lite. Mener vi at klagen ikke er verdt kostnaden, sier vi fra.