Reguleringsplan og tomteanalyse
Arealformål og hensynssoner
Arealformålet sier hva tomta di skal brukes til. Hensynssonene sier hva du må ta hensyn til der. Begge ligger i plankartet, med hver sin farge og kode. Og begge kan avgjøre om prosjektet ditt i det hele tatt lar seg gjøre. Vi finner alle formål og soner som treffer eiendommen din. Så forklarer vi deg hva hver enkelt av dem faktisk begrenser.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Vi legger plankartet over eiendomsgrensen
Formåls- og sonegrenser følger sjelden eiendomsgrensen. Første jobb er derfor å se hvilken del av tomta di som ligger i hvilket formål, og i hvilken sone.
- 02
Vi henter bestemmelsen bak hver sone
En hensynssone uten bestemmelse eller retningslinje betyr som regel lite. En med bestemmelse kan bety rent byggeforbud. Vi finner teksten og leser den.
- 03
Du får en oversikt med konsekvens per sone
Hva sonen tillater, hva du må dokumentere, og hvilken myndighet som eventuelt skal uttale seg. Du ser også hva det betyr for framdriften din.
Pris
4 900 kr for en gjennomgang av arealformål og hensynssoner på én matrikkelenhet. Treffes tomta di av flere soner som må vurderes hver for seg, går prisen opp mot 7 900 kr. Det samme gjelder dersom sonen krever at en annen myndighet enn kommunen kobles inn. Dette er sluttprisen du betaler.
4 900 – 7 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi kartlegger alle arealformål som treffer eiendommen, etter pbl § 12-5 eller § 11-7. Du får se hvor grensene mellom dem går på tomta di.
- Vi kartlegger alle hensynssoner etter pbl § 12-6 eller § 11-8. Det gjelder faresoner, sikringssoner, bevaringssoner og båndleggingssoner.
- Vi henter fram bestemmelsene og retningslinjene som hører til hver enkelt sone.
- Vi vurderer hva sonene betyr for det du har planlagt: hva du får lov til, hva som krever samtykke fra andre myndigheter, og hva som er utelukket.
- Kart der formåls- og sonegrensene ligger oppå eiendomsgrensen. Da ser du hvilken del av tomta som er berørt.
- Skriftlig notat med henvisning til plan-ID og bestemmelsesnummer.
Tillegg ved behov
- Full tomteanalyse med utnyttelsesgrad, byggegrenser og høyder: fra 6 900 kr.
- Vi formulerer forespørselen til sektormyndigheten, for eksempel vegeier, NVE eller kulturminnemyndigheten i fylkeskommunen: fra 2 500 kr.
- Dispensasjonssøknad fra arealformålet: fra 9 900 kr.
- Vi blir med på forhåndskonferanse etter pbl § 21-1: 1 150 kr/t.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Kommunale gebyrer og gebyrer fra sektormyndighetene.
- Geotekniske og hydrologiske utredninger som faresonen krever. Sonen sier at faren skal utredes, ikke hvordan.
- Arkeologisk registrering etter kulturminneloven § 9. Den bestiller og fakturerer fylkeskommunen.
- Vi lager ikke selve reguleringsplanen eller planendringen etter pbl § 12-3.
- Prosjektering og rollen som ansvarlig søker etter pbl § 20-3.
Vanlige formål og soner, og hva de betyr for deg.
| Formål eller sone | Hva det betyr | Konsekvens for byggeprosjektet |
|---|---|---|
| Bebyggelse og anlegg, pbl § 12-5 nr. 1 | Området er satt av til bygging | Underformålet avgjør: bolig, fritidsbolig, næring eller garasjeanlegg. Vil du ha helårsbolig på et underformål for fritidsbebyggelse, trenger du dispensasjon. |
| LNFR, pbl § 12-5 nr. 5 | Landbruk, natur, friluftsliv og reindrift | Skal du bygge noe som ikke trengs til landbruksdrift, må du ha dispensasjon. Unntaket er en egen bestemmelse om spredt bebyggelse etter pbl § 11-11 nr. 2. |
| Grønnstruktur, pbl § 12-5 nr. 3 | Park, turdrag, friområde | Ligger deler av tomta i grønnstruktur, kan du ikke bygge der. Arealet regnes normalt heller ikke med i tomtearealet når utnyttelsesgraden beregnes. |
| Faresone flom eller ras, pbl § 12-6 | Området kan være utsatt for naturfare | Skal du bygge, må du dokumentere sikkerhet mot naturpåkjenninger etter TEK17 kapittel 7. Ofte kreves geoteknisk eller hydrologisk vurdering. |
| Hensynssone bevaring kulturmiljø | Bygningsmiljøet skal tas vare på | Fasadeendring, vindusbytte, takform og materialvalg blir vurdert. Fylkeskommunen uttaler seg, og saksbehandlingen tar lengre tid. |
| Sikringssone frisikt | Sikten i avkjørsel og kryss skal holdes fri | Ingen bygg, gjerde, mur eller vegetasjon over en fastsatt høyde, typisk 0,5 meter. Rammer ofte akkurat der du vil ha garasjen. |
| Båndleggingssone | Arealet er båndlagt i påvente av vedtak | Typisk framtidig veg eller bane. Kan gi byggeforbud på deler av tomta di i en periode. |
Formål og soner er to forskjellige lag
Arealformålet svarer på hva arealet skal brukes til. I en reguleringsplan er formålene delt i seks hovedgrupper (pbl § 12-5). Det er bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur, forsvaret, LNFR, og bruk og vern av sjø og vassdrag. De samme formålene finner du igjen i kommuneplanens arealdel, der de er listet i pbl § 11-7.
Hensynssonen svarer på noe annet: Hva må du ta hensyn til, uansett hva formålet sier? Sonene er hjemlet i pbl § 12-6 for reguleringsplan og § 11-8 for arealdelen. De dekker alt fra ras- og flomfare til frisikt, støy, høyspent, drikkevann og bevaringsverdige kulturmiljø.
Ett og samme areal kan altså være boligformål og ligge i faresone for flom på én gang. Formålet sier at du kan bygge bolig. Sonen sier hva du må dokumentere for å få lov.
Det som faktisk går galt
Det klassiske er at bare deler av tomta er byggbar, uten at eieren har oppdaget det. Formålsgrensen går tvers over hagen: Fremre halvdel er boligformål, bakre halvdel er grønnstruktur eller LNFR. Da er det ikke bare byggeforbud bak grensa. Arealet regnes gjerne heller ikke med når utnyttelsesgraden skal beregnes. Dermed krymper byggeretten din to ganger.
Nest vanligst er frisiktsonen. Den er tegnet som en liten trekant ved avkjørselen, og den er lett å overse i kartet. Så ligger den nesten alltid akkurat der du vil ha garasjen eller muren. Bestemmelsen sier gjerne at ingenting over en halv meter får stå der. Det gjelder hekk og støttemur også.
Og så er det faresonene. En sone for flom eller kvikkleire betyr ikke nei i seg selv. Den betyr at du må dokumentere sikkerheten mot naturpåkjenninger etter TEK17 kapittel 7. Dokumentasjonen skal komme fra noen med geoteknisk kompetanse. Det koster penger, og de pengene bør inn i budsjettet fra dag én. Jeg har vært på prosjekter der den geotekniske utredningen kom som en overraskelse midt i byggesaken, og satte hele framdriften i stå.
Bevaringssonene undervurderes også. Mange regner med at det bare gjelder fasaden mot gata. Så viser det seg at bestemmelsen omfatter takform, vindusinndeling, taktekking og til og med farge. Og fylkeskommunen skal ha saken til uttalelse. Det er ikke uoverkommelig. Men dette bør du planlegge inn, ikke oppdage underveis.
Når en annen myndighet må inn
Flere soner betyr at kommunen ikke avgjør alene. Ligger tomta ved fylkesveg, skal vegeier uttale seg om avkjørsel og byggegrense. Ligger den i et bevaringsmiljø eller nær et automatisk fredet kulturminne, skal fylkeskommunen inn etter kulturminneloven. Ligger den i en flom- eller skredsone, kan NVE ha en rolle.
Konsekvensen er tid. Ligger søknaden din til uttalelse hos regionale eller statlige myndigheter, løper ikke saksbehandlingsfristen i den perioden (pbl § 21-7). En sak som formelt har tolv ukers frist, kan derfor ta vesentlig lenger.
Vi finner ut hvilke myndigheter som må inn før du sender noe som helst. Vi hjelper deg gjerne med å formulere henvendelsen. Da slipper du nok å få den i retur med spørsmål om mer dokumentasjon.
Spørsmål og svar
Hva betyr LNF-område?
Landbruks-, natur- og friluftsformål, i reguleringsplan kalt LNFR (pbl § 12-5 nr. 5). Bygg som ikke trengs til landbruksdrift, får du i utgangspunktet ikke sette opp der uten dispensasjon. Unntaket er at kommuneplanen har en egen bestemmelse om spredt bebyggelse etter pbl § 11-11 nr. 2.
Hva er en hensynssone?
Et område i plankartet der du må ta særlige hensyn, hjemlet i pbl § 12-6 for reguleringsplan og § 11-8 for kommuneplanens arealdel. Faresoner, sikringssoner, støysoner, bevaringssoner og båndleggingssoner er de vanligste. Sonen ligger oppå arealformålet, ikke i stedet for det.
Kan jeg bygge i en faresone for flom eller skred?
Ofte kan du det. Men da må du dokumentere tilstrekkelig sikkerhet mot naturpåkjenninger etter TEK17 kapittel 7. Det krever som regel en geoteknisk eller hydrologisk utredning fra fagkyndig, og den kostnaden bør du regne inn fra start.
Hva koster gjennomgangen?
4 900 kr for én matrikkelenhet. Må flere soner vurderes hver for seg, eller må en sektormyndighet kontaktes, går prisen opp mot 7 900 kr. Dette er sluttprisen du betaler.
Tomta mi ligger delvis i grønnstruktur. Hva betyr det?
At du ikke får bygge på den delen. Arealet regnes ofte heller ikke med når utnyttelsesgraden beregnes, og utslaget blir dermed dobbelt. Vi regner ut hvor mye byggbart areal du faktisk sitter igjen med.
Hva er frisiktsone, og hvorfor rammer den garasjen min?
En sikringssone som holder sikten fri i avkjørsel og kryss. Den er tegnet som en trekant fra avkjørselen og ut langs vegen. Bestemmelsen tillater normalt ingenting over en halv meter der – heller ikke hekk eller mur. Trekanten ligger gjerne akkurat der du vil sette garasjen.
Huset mitt ligger i bevaringssone. Kan jeg bytte vinduer?
Bytter du til vindu med samme utforming, går det ofte greit. Endrer du inndelingen, typen eller fargen, kan det derimot utløse søknadsplikt og uttalelse fra fylkeskommunen. Les bestemmelsen til sonen først – den er gjerne mer detaljert enn folk tror.
Hvordan finner jeg ut hvilke soner som gjelder på min tomt?
Du slår opp gårds- og bruksnummer i kommunens planinnsyn. Men kartet alene forteller deg ikke hva sonen betyr. Bestemmelsene og retningslinjene til hver sone ligger i plandokumentet, og det er der konsekvensen står.
Fire spørsmål tomteanalysen svarer på
Få fast pris — fra 4 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo