Byggeledelse og byggherreombud
Entreprenøren har prosjektleder, anleggsleder, base og advokat. Du har en perm, et byggelån og en kontrakt du leste én gang. Vi er byggingeniøren på din side av bordet. Vi står der gjennom hele byggetiden — ute på plassen, i kontrakten din og i overtakelsesprotokollen.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Hva vi tilbyr
Byggeleder
Løpende oppfølging av entreprenøren ute på plassen. Vi går befaring med sjekkliste og tar bilder med dato og sted. Vi kontrollerer at det du faktureres for faktisk er utført, og vi fanger avvikene mens de fortsatt er billige å rette. Fra 950 kr/t
Byggherreombud
Vi opptrer på dine vegne overfor entreprenøren, med fullmakten avklart i kontrakten din. Da har han én adresse for endringsordrer, varsler og krav. Ingenting blir avgjort i en telefonsamtale du ikke husker innholdet av. Fra 7 900 kr
SHA-koordinator (KP og KU)
Koordinator for prosjektering og utførelse etter byggherreforskriften § 13, med SHA-plan, forhåndsmelding til Arbeidstilsynet og oversiktsliste. Dette er aktuelt for deg som er sameie, borettslag, utleier eller bedrift og selv står som byggherre. Fra 12 500 kr
Overtakelsesforretning
Overtakelse er ingen vanlig befaring, det er en juridisk hendelse. Vi går gjennom bygget rom for rom og fører protokoll med konkret mangelliste. Du får et regnestykke på hvor mye du bør holde tilbake. Fra 7 900 kr
Byggelånskontroll
Banken betaler ut mot verdi som står på tomta, ikke mot fakturaer. Vi vurderer tilført verdi ved hvert utbetalingstrinn, og så skriver vi rapporten banken din trenger. Fra 3 900 kr per kontroll
Fremdriftsoppfølging
Fremdriftsplan med bestillingsfrister, ikke bare fargede striper. Vi holder kritisk linje oppdatert og varsler deg i tide. Forsinkelser dokumenterer vi, slik at et eventuelt dagmulktkrav står seg. Fra 6 900 kr/mnd
Hvordan fungerer det?
- 01
Gratis oppstartssamtale
Du sender kontrakten, tegningene og betalingsplanen. Vi leser dem og sier hva vi ser. Er betalingsplanen forskuddstung, sier vi fra med én gang. Vi sjekker om garantien etter bustadoppføringslova § 12 er stilt, og hvilke frister som allerede løper. Samtalen koster deg ingenting, og du er ikke bundet til noe etterpå.
- 02
Avtale på NS 8403
Vi skriver en byggelederavtale på NS 8403. Er oppdraget ren rådgivning etter medgått tid, bruker vi NS 8402 i stedet. Der står det svart på hvitt hvilke befaringer du får, hvilken fullmakt vi har overfor entreprenøren, og hva vi ikke skal gjøre. Ansvarsbegrensningene i standarden gjelder nemlig bare når den faktisk er del av kontrakten din.
- 03
Oppfølging fram til ferdigattest
Vi går befaring etter avtalt intervall og sender deg bildedokumentert rapport innen to virkedager. Avvikene følger vi opp til de er lukket, og vi møter deg på overtakelsesforretningen. Rapportene er daterte og stedfestede, slik at de holder som dokumentasjon om saken din skulle ende i tvist.
Priser på byggeledelse og byggherreombud
Du kjøper byggeledelse enten etter medgått tid eller som fast månedspakke. De fleste private byggherrer velger månedspakken, siden den gjør kostnaden din forutsigbar gjennom hele byggetiden. Bygger du i Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum eller Oslo, kjører vi uten reisetillegg. Prisene under er et utgangspunkt: Fast pris eller estimat får du når vi har lest kontrakten din.
| Leveranse | Pris fra | Merknad |
|---|---|---|
| Byggeleder, løpende etter medgått tid | fra 950 kr/t | Fakturert i påbegynte halvtimer. Markedet ligger på 1 100–1 600 kr/t. Vi legger oss i nedre del av det spennet, siden vi er én person uten kontoroverhead. |
| Byggeleder, månedspakke | fra 9 900 kr/mnd | 12 timer, to befaringer med bildedokumentert rapport og løpende støtte på telefon og e-post. Ubrukte timer tar du med deg til neste måned innenfor samme oppdrag. |
| Byggherreombud | fra 7 900 kr | Fast oppstartshonorar: Kontraktsgjennomgang, fullmaktsavklaring og oppstartsmøte med entreprenøren. Deretter betaler du 950 kr/t eller månedspakke. |
| SHA-koordinator, KP og KU | fra 12 500 kr | SHA-plan, risikovurdering, forhåndsmelding til Arbeidstilsynet og oppstart av oversiktsliste. Løpende koordinering i byggetiden får du etter timepris eller månedspakke fra 6 900 kr/mnd. |
| Overtakelsesforretning | fra 7 900 kr | Enebolig eller leilighet. Forberedelse, befaring på inntil fire timer, protokoll og bildedokumentert mangelliste. Du får skriftlig råd om tilbakehold etter bustadoppføringslova § 31. |
| Byggelånskontroll | fra 3 900 kr per kontroll | Befaring, vurdering av tilført verdi og rapport til banken. Fem kontroller for enebolig fra 17 500 kr. Sjekk gjerne med banken din hvem de godkjenner som kontrollør. |
| Fremdriftsoppfølging | fra 6 900 kr/mnd | Oppdatert fremdriftsplan med bestillingsfrister, to befaringer og skriftlig avviksrapport. Du kan kjøpe den uten full byggeledelse. |
| Ettårsbefaring | fra 5 900 kr | Gjennomgang før den ettårige runden med entreprenøren, med skriftlig liste. Bygget har da vært gjennom en fyringssesong, og mye viser seg først nå. |
Prisene er det du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Kommunalt byggesaksgebyr, situasjonskart og eventuell dispensasjonssøknad kommer i tillegg og betales av tiltakshaver. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Hvorfor oss
- Sju år fra drift og utførelse på byggeplass, ikke fra et kontor. Avvikene vi ser etter, har vi selv stått i.
- Byggeledelse er en kontraktsrolle etter NS 8403, ikke en rolle etter plan- og bygningsloven. Den krever ingen ansvarsrett, og derfor leverer vi den til deg uansett hvilken tiltaksklasse prosjektet ditt ligger i.
- Vi jobber bare for deg som byggherre. Vi tar ikke oppdrag for entreprenøren i samme prosjekt, og vi tar ikke provisjon fra leverandører.
- Hver befaring gir deg en rapport med daterte og stedfestede bilder. Det er den dokumentasjonen som avgjør en tvist. Den er nesten alltid det du mangler.
- Byggingeniør med bachelor, lokal i Drammen. Vi kjører til Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo uten reisetillegg.
- Vi lover deg aldri at entreprenøren gir seg, eller at kommunen godkjenner. Gjør han ikke det, sørger vi for at du står med papirene i orden.
Kontraktsrolle, ikke rolle etter plan- og bygningsloven
Dette er forskjellen folk oftest blander sammen. Ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende er roller etter plan- og bygningsloven. De krever ansvarsrett erklært til kommunen, og kvalifikasjonskravene står i SAK10 § 11-4. Byggeleder og byggherreombud er derimot ikke slike roller. De er avtaleroller mellom deg og oss, regulert av NS 8403 og NS 8402. I byggesaken din finnes de ikke i det hele tatt.
Konsekvensen er praktisk: Vi kan være byggeleder for deg uansett hvilken tiltaksklasse prosjektet ditt ligger i. Det gjelder også der vi ikke selv kunne tatt ansvarsrett. Har du for eksempel en enebolig i tiltaksklasse 2, kan vi følge den opp på dine vegne uten å røre ansvarsrettssystemet. Rollen vår er nemlig å ivareta interessene dine i kontrakten, ikke å svare kommunen for prosjekteringen.
Det samme gjelder SHA-koordinator. Byggherreforskriften er en HMS-forskrift under arbeidsmiljøloven, og det er Arbeidstilsynet som håndhever den. Kravet i § 13 er et kompetansekrav — ikke en godkjenning du skal søke om. Tre roller kan vi altså levere fritt, og det er ikke tilfeldig at vi har bygget tjenesten rundt dem.
Byggeleder erstatter derimot ikke uavhengig kontroll etter SAK10 § 14-2. Bygger du ny bolig, er uavhengig kontroll av fuktsikring i våtrom og av lufttetthet obligatorisk. Kontrollen skal gjøres av et foretak med ansvarsrett for kontroll. Det er en annen leveranse. Den kommer utenom.
Markedet for byggeledelse er bygget for profesjonelle byggherrer
Søker du opp byggeledelse i Norge, finner du store rådgivermiljøer som leverer prosjekt- og byggeledelse til Statsbygg, kommuner, boligutviklere og eiendomsselskaper. De er gode på det. De er bare ikke bygget for deg som setter opp én enebolig og har begynt å lure på om entreprenøren egentlig gjør jobben sin.
Den kjøperen faller mellom to stoler. Takstmannen kommer på byggelånsbefaring og ser på verdi, ikke på utførelse. Den uavhengige kontrolløren stikker innom et par ganger og ser på to kontrollområder. Ingen av dem følger fremdrift, endringsordrer eller betalingsplan. Og entreprenørens prosjektleder er ikke din — han er ansatt hos motparten i kontrakten.
Det er det hullet vi fyller: Samme rolle som de store leverer til profesjonelle byggherrer, skalert ned til huset ditt og priset deretter.
Det entreprenøren gjør når ingen ser etter
Dette er ikke moralisering. De aller fleste entreprenører gjør en ærlig jobb. Men et byggeprosjekt er en kjede av valg, der den ene parten sitter med all fagkunnskapen og all informasjonen og du betaler. Følger ingen opp, faller valgene systematisk én vei.
Betalingsplanen er den enkeltfeilen som koster private byggherrer mest. Vi ser jevnlig kontrakter der 75–85 prosent av vederlaget forfaller når bygget er tett. Da er verken bad, kjøkken, trapp, overflater eller utomhus gjort. Stopper fremdriften i den fasen, har du ingen penger igjen å holde tilbake. Da er pressmiddelet ditt borte. Betalingsplanen skal følge verdien på tomta, ikke kalenderen.
Så kommer de muntlige tilleggene. Du spør over en kaffekopp om veggen kan flyttes 40 centimeter. Fire måneder senere ligger det som regningsarbeid på sluttfakturaen med 38 timer, og ingen husker hva som ble sagt. Etter NS 8405 skal endringer gå på skriftlig endringsordre, og entreprenøren skal varsle deg om konsekvensen for pris og fremdrift uten ugrunnet opphold. Den skriftligheten er der for å beskytte deg, men bare dersom noen håndhever den.
Og så er det rekkefølgen på lukking. Tømreren blir ferdig med dampsperra og gjør en fin jobb. Så kommer elektriker og rørlegger og trekker gjennom den. Punkteringene tettes sjelden forskriftsmessig, og du oppdager det først når trykktestingen ikke når lekkasjetallet på 0,6 luftvekslinger per time ved 50 Pa som TEK17 § 14-3 krever. Da er veggen lukket, og feilen koster deg ti ganger så mye å finne.
NS 8403, NS 8402 og hva avtalen regulerer
NS 8403 er den norske standarden for byggelederoppdrag, mens NS 8402 dekker rådgivningsoppdrag som honoreres etter medgått tid. Vi bruker den som passer oppdraget ditt, og du får vite hvilken før du signerer.
Ett poeng er verdt å ha i bakhodet før du engasjerer noen som byggeleder: Ansvarsbegrensningene i NS 8403 gjelder bare når standarden er del av kontrakten din. Det gjelder uansett hvem du engasjerer. Er standarden ikke vedtatt mellom partene, gjelder ingen slik begrensning, og da er begge parter henvist til alminnelige erstatningsregler.
Poenget er det motsatte av hva folk tror: En byggelederavtale uten standard er ikke tryggere for deg, den er bare mer uavklart. Derfor gjør vi alltid standarden til del av kontrakten din. Prøver en motpart å avtale den bort, sier vi fra.
Hvem vi jobber for, og hvor
Vi tar oppdrag i Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo. Innenfor dette området fakturerer vi ikke reisetid. Det er en av grunnene til at vi holder oss der: En byggeleder som bruker 90 minutter i bil hver vei, kommer sjeldnere enn han burde.
Typiske oppdragsgivere er privatpersoner som bygger enebolig eller hytte i totalentreprise. Vi jobber også for familier som gjør en større rehabilitering eller et tilbygg. Sameier og borettslag som skal rehabilitere fasade, tak eller våtrom, hører like godt hjemme hos oss. Det gjør små bedrifter som bygger næringslokale til eget bruk.
Vi tar ikke oppdrag der vi allerede har, eller har hatt, et forhold til entreprenøren i prosjektet ditt. Uavhengigheten er hele produktet.
Spørsmål og svar
Hva koster byggeledelse?
Hos oss fra 950 kr per time. Vil du heller ha fast månedspakke, starter den på 9 900 kr for 12 timer og to befaringer. Markedet i Norge ligger typisk på 1 100–1 600 kr per time. Bygger du enebolig med ti måneders byggetid, lander samlet byggeledelse gjerne på 80 000–160 000 kr, alt etter hvor tett oppfølging du vil ha.
Hva er forskjellen på byggeleder og byggherreombud?
Byggelederen følger opp arbeidet fysisk ute på plassen: Kvalitet, fremdrift og utført mengde. Byggherreombudet er derimot en fullmaktsrolle, der vi opptrer på dine vegne overfor entreprenøren, tar imot varsler, svarer på endringsordrer og binder deg innenfor fullmakten du har gitt. De fleste private byggherrer kjøper begge deler, og det er som regel samme person.
Krever byggeledelse ansvarsrett?
Nei. Byggeledelse, byggherreombud og SHA-koordinering er kontrakts- og HMS-roller, ikke ansvarsrettsroller etter plan- og bygningsloven. De ligger utenfor kvalifikasjonskravene i SAK10 § 11-4 og krever ingen erklært ansvarsrett. Derfor kan vi levere dem til deg uansett tiltaksklasse.
Trenger jeg byggeleder når jeg har totalentreprise?
Totalentreprise flytter ansvaret for prosjektering og utførelse over på entreprenøren, men interessene dine flytter den ikke. Entreprenørens prosjektleder er ansatt hos motparten i kontrakten din. Har du totalentreprise, er egen oppfølging gjerne enda viktigere: Entreprenøren velger selv løsninger og materialer innenfor beskrivelsen, og de valgene tas mens du er på jobb.
Er byggeleder det samme som uavhengig kontroll?
Nei, og det ene erstatter ikke det andre. Uavhengig kontroll etter SAK10 § 14-2 er lovpålagt for nye boliger på to områder, fuktsikring i våtrom og lufttetthet. Den skal gjøres av et foretak med ansvarsrett for kontroll, mens byggeledelse er avtalt oppfølging av hele prosjektet ditt. Kontrollen er to punktnedslag, byggeledelsen er en linje gjennom hele byggetiden.
Når bør jeg koble inn byggeleder?
Helst før du signerer entreprisekontrakten. Da kan du fortsatt endre betalingsplanen, og du kan kreve garantien etter bustadoppføringslova § 12 stilt før første utbetaling. Fremdriftsplanen kan også få inn bestillingsfrister. Kommer vi inn etter at 60 prosent er utbetalt, kan vi fortsatt hjelpe deg — men de billigste grepene er alt tatt fra deg.
Hva er NS 8403?
Norsk Standard for byggelederoppdrag. Den regulerer hva byggelederen skal gjøre, hvordan honoraret beregnes og hvordan ansvaret er begrenset. Ett poeng er verdt å merke seg: Ansvarsbegrensningene gjelder bare når standarden faktisk er del av kontrakten din. Er den ikke vedtatt mellom partene, gjelder alminnelige erstatningsregler begge veier.
Trenger jeg SHA-koordinator når jeg bygger privat?
Er du forbruker og bygger egen bolig, kommer byggherreforskriften stort sett bare inn gjennom bestemmelsen om forhåndsmelding, og den sendes av virksomheten som utfører arbeidet. Du er altså ikke pålagt koordinator. Er du sameie, borettslag, utleier eller bedrift, gjelder forskriften fullt ut, og koordinering etter § 13 kreves når du har flere utførende.
Hvem betaler byggelederen?
Du, som byggherre. Det er hele poenget. En byggeleder som honoreres av entreprenøren eller får provisjon fra leverandører, er ikke uavhengig, og der hjelper det ikke hva som står i avtalen. Vi tar heller ikke oppdrag der vi har, eller har hatt, et forhold til entreprenøren i samme prosjekt.
Følger dere opp prosjekter utenfor Drammen?
I Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo kjører vi uten reisetillegg. Bor du utenfor dette området, tar vi oppdrag etter avtale, med reisetid fakturert. Vi er ærlige på at oppfølgingsfrekvensen din da blir lavere, og frekvensen er halve verdien av byggeledelse.
Kan dere overta et prosjekt som allerede har gått i lås?
Ja, og det er en god del av oppdragene. Da starter vi med en tilstands- og dokumentgjennomgang: Hva er utført, hva er betalt, hvilke varsler er sendt, hvilke frister er ute. Mener vi at saken din er en jobb for advokat og ikke for byggeleder, sier vi det rett ut.
Få fast pris
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo