Byggeledelse og byggherreombud
Byggelånskontroll og byggelånsoppfølging
Banken betaler ut byggelånet mot verdi som står på tomta, ikke mot fakturaer entreprenøren har sendt. Vi går befaring ved hvert utbetalingstrinn og ser hvor mye verdi som faktisk er tilført. Så skriver vi rapporten banken trenger for å frigi neste transje. Du får samtidig en uavhengig kontroll på at du ikke betaler i forkant av fremdriften. Her forklarer vi deg hvordan det fungerer, og hva som oftest går galt!
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Avklar med banken først
Bankene har ulike krav til hvem de godkjenner som byggelånskontrollør. De vil dessuten ha hvert sitt rapportformat. Spør banken din før du bestiller. Krever banken en rolle vi ikke dekker, sier vi fra — vi selger deg ikke en rapport banken ikke godtar.
- 02
Vi går gjennom budsjett og betalingsplan
Før første utbetaling ser vi byggelånsbudsjettet ditt opp mot entreprisekontrakten og betalingsplanen. Er planen forskuddstung, sier vi fra. Det samme gjør vi med poster som erfaringsmessig sprekker.
- 03
Kontroll ved hvert utbetalingstrinn
Vi går befaring, tar bilder, regner ut tilført verdi og sender rapporten til banken med kopi til deg. Du får samtidig oversikten over gjenstående budsjett mot gjenstående arbeid.
Pris
per kontroll med befaring, verdivurdering og rapport til banken. Pakke med fem kontroller for enebolig fra 17 500 kr. Vi ser på budsjettet og betalingsplanen din ved oppstart, fra 3 500 kr. Sjekk gjerne med banken din hvem de godkjenner som kontrollør før du bestiller.
fra 3 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi går gjennom byggelånsbudsjettet, entreprisekontrakten og betalingsplanen din før første utbetaling. Er planen forskuddstung, sier vi skriftlig fra.
- Befaring på byggeplassen din ved hvert avtalt utbetalingstrinn, med bilder av det som faktisk står på tomta.
- Vi regner ut tilført verdi i kroner, og holder den opp mot budsjettet og mot det du allerede har betalt.
- Vi sjekker at fakturagrunnlaget stemmer med mengden som er utført, ikke bare at fakturaen er formelt riktig.
- Rapport i det formatet banken din krever, sendt rett til banken med kopi til deg.
- Løpende oversikt over gjenstående budsjett mot gjenstående arbeid. Da ser du en overskridelse i uke 20, ikke i uke 40.
- Vi kontrollerer at entreprenørgarantien etter bustadoppføringslova § 12 er stilt før du betaler, der loven gjelder.
- Sluttkontroll med bekreftelse på ferdigstillelse. Vi sjekker også at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger før byggelånet legges om.
Tillegg ved behov
- Løpende byggeledelse ved siden av byggelånskontrollen, fra 950 kr/t.
- Overtakelsesforretning med protokoll og mangelliste, fra 7 900 kr.
- Ekstra kontroller utover avtalt antall, 3 900 kr per kontroll.
- Fuktmåling og sjekk av kritiske detaljer samtidig med kontrollbefaringen, fra 2 400 kr.
- Vi går gjennom betalingsplanen og retter den før du signerer kontrakt, fra 3 500 kr.
Typiske utbetalingstrinn på enebolig, målt som tilført verdi.
| Trinn | Kumulativ tilført verdi | Merknad |
|---|---|---|
| Tomt, grunnarbeid og fundament | 10–20 % | Her er avviket mellom faktura og verdi gjerne størst. Grunnarbeid faktureres etter medgått tid og masser. Krev dokumentasjon på massetransporten. |
| Plate eller kjeller ferdig støpt | 20–30 % | Radonmembran, isolasjon under plate og drenering er gjort og skjult. Bilder tatt før tildekking er det eneste beviset du har senere. |
| Råbygg reist, tak tekket | 40–50 % | Verdien stiger raskt her, og dette er fasen entreprenøren gjerne vil ha godt betalt for. Sjekk at taktekkingen er ferdig, ikke bare undertaket. |
| Tett bygg, vinduer og dører montert | 55–65 % | Vanlig milepæl i betalingsplaner. Er mer enn 70 prosent forfalt her, er planen forskuddstung, og du bør endre den før du signerer. |
| Tekniske fag og innvendige overflater | 80–90 % | Bad, kjøkken, trapp og overflater. Dette er fasen der mest kan gå galt, og der du trenger penger igjen som pressmiddel. |
| Ferdigstillelse, utomhus og ferdigattest | 100 % | Hold igjen en sluttrate som står i forhold til gjenstående arbeid. Utomhus i vinterhalvåret bør ha eget tilbakehold med konkret frist. |
Hva banken kontrollerer, og hva den ikke gjør
Byggelånskontroll er en økonomisk kontroll, ikke en kvalitetskontroll. Banken passer på at pantet holder verdi: Det som er utbetalt, skal tilsvare verdi som står på tomta. Da har banken sikkerhet om prosjektet ditt stopper. Det er en helt legitim interesse, men den stopper der.
Du vil jo også ha arbeidet riktig utført. Du vil slippe å betale for mengder som ikke er levert, og du vil ha penger igjen når det gjenstår arbeid. En ren verdivurdering fanger ikke opp feil membran eller punktert dampsperre. Derfor bruker vi kontrollbefaringen til begge deler når du ønsker det: Verdien til banken, og en faglig gjennomgang til deg.
Husk at byggelån er dyrere enn et ordinært boliglån. Renten løper på det som er utbetalt. Hver krone som går ut før verdien står på tomta, koster deg rente på et lån du ennå ikke har fått noe igjen for.
Det som oftest går galt på befaring
Faktura for materialer som ligger på pall. Vinduer som er levert og satt under presenning på tomta, er ikke tilført verdi i bygget. De er heller ikke sikret. Blir de skadet eller borte, er spørsmålet om risikoen har gått over, og det avhenger av kontrakten din. Vi fører alltid opp det som er levert, men ikke montert, som en egen post.
Egeninnsats som verdsettes som om den var kjøpt. Du skal male selv, og du legger inn 120 000 kroner for det i budsjettet. Banken verdsetter tilført verdi, ikke planlagt arbeid. Er malingen ikke gjort, mangler den verdien i regnestykket. Da blir sluttutbetalingen din mindre enn du regnet med. Dette er den vanligste grunnen til at et byggelånsbudsjett sprekker på tampen, og den har ingenting med entreprenøren å gjøre.
Budsjettposter som ikke finnes. Utomhus, tilkobling til offentlig vann og avløp, kabelgrøft, byggestrøm, utomhusprosjektering, tinglysingsgebyr og løpende byggelånsrente. Vi ser jevnlig budsjetter der utomhusarbeid står med et rundt tall, gjerne halvparten av det arbeidet faktisk koster. Ingen har hentet inn pris på det.
Fremdrift som er kjøpt, ikke bygget. Entreprenøren kjører hardt fram til «tett bygg», den store betalingsmilepælen. Så blir det stille i seks uker, siden mannskapet er flyttet til neste prosjekt. Når 65 prosent er betalt og 45 prosent er bygget, har ingen gjort noe ulovlig. Men forhandlingsposisjonen din er borte.
Og sluttraten som ikke står i forhold til gjenstående arbeid. Den siste betalingen skal dekke risikoen din for at ferdigstillelsen drar ut. Er sluttraten 2 prosent, og det gjenstår utomhus, dokumentasjon og en mangelliste, har du ingenting å forhandle med!
Derfor bør samme person ta begge deler
Kjøper du byggelånskontroll og byggeledelse hver for seg, betaler du to personer for å kjøre til samme tomt. Slår du dem sammen, blir kontrollbefaringen samtidig en faglig befaring: Vi vurderer verdi til banken og utførelse til deg i samme runde.
Det gir dessuten en sammenheng som ellers ikke finnes. Den som ser at dampsperra er punktert i uke 22, er den samme som vurderer om «tett bygg» er nådd i uke 24. Uten den koblingen kan bygget ditt være formelt tett og betalt, mens det som ligger bak platene ikke er godkjent.
Vi selger dette som to leveranser, siden noen bare trenger den ene. Trenger du begge, blir det rimeligere samlet, og du har én person å forholde deg til!
Hva vi ikke gjør
Vi er ikke takstmenn, og vi skriver ikke verditakst eller boligsalgsrapport. Byggelånskontrollen vår måler fremdrift og tilført verdi ved hvert utbetalingstrinn. Den sier ingenting om hva eiendommen din er verdt ved salg eller refinansiering.
Noen banker krever at byggelånskontrolløren er takstmann med bestemt sertifisering. Det varierer fra bank til bank. Derfor ber vi deg finne ut av det først. Krever banken en rolle vi ikke dekker, sier vi det med én gang.
Vi godkjenner heller ikke utbetalinger. Vi vurderer, og vi rapporterer. Beslutningen om å utbetale tar banken, og beslutningen om å betale entreprenøren tar du.
Spørsmål og svar
Hva er byggelånskontroll?
En uavhengig kontroll av hvor mye verdi som faktisk er tilført prosjektet ditt. Banken bruker kontrollen som grunnlag for å frigi neste utbetaling fra byggelånet. Du får befaring, bilder, tilført verdi regnet ut i kroner og en rapport til banken.
Hva koster byggelånskontroll?
Hos oss fra 3 900 kr per kontroll, eller fra 17 500 kr for en pakke med fem kontroller på enebolig. Antall kontroller avtaler du med banken. De fleste eneboligprosjekter har mellom fire og seks utbetalingstrinn.
Hvem bestemmer hvor mange kontroller jeg må ha?
Banken. Antall utbetalingstrinn følger av byggelånsavtalen din, og som regel kontrolleres hvert trinn. Vi følger den planen. Men vi anbefaler at du legger trinnene der det faktisk er verdi å måle, ikke der kalenderen sier.
Må byggelånskontrolløren være takstmann?
Det varierer mellom bankene. Noen krever takstmann med bestemt sertifisering, andre godtar byggingeniør eller annen relevant byggfaglig bakgrunn. Spør banken din før du bestiller. Krever banken en rolle vi ikke dekker, sier vi ærlig fra.
Er byggelånskontroll det samme som byggeledelse?
Nei. Byggelånskontrollen svarer på ett spørsmål: Hvor mye verdi står på tomta. Byggeledelse følger opp kvalitet, mengder, endringer og fremdrift på dine vegne gjennom hele byggetiden. Mange kjøper begge, og får dem gjort i samme befaring.
Hva skjer hvis jeg har betalt mer enn verdien som er tilført?
Da har du betalt forskudd, og du har mistet både sikkerhet og forhandlingsposisjon. Banken utbetaler normalt ikke mer enn tilført verdi. Men entreprenøren kan ha fakturert etter en betalingsplan som ligger foran fremdriften. Da må du dekke differansen med egenkapital, og det er en ubehagelig overraskelse midt i byggetiden.
Regnes egeninnsats som tilført verdi?
Bare når den er gjort. Har du planlagt egeninnsats i budsjettet uten å ha utført den, teller den ikke med. Dette er den vanligste grunnen til at sluttutbetalingen blir lavere enn du hadde regnet med.
Kan dere ta over byggelånskontrollen midt i prosjektet?
Ja. Vi begynner med å holde utbetalt beløp opp mot verdien som står på tomta, og sier deg hvor prosjektet faktisk ligger. Er det utbetalt for mye i forhold til fremdriften, er det bedre å vite det nå enn ved siste transje!
Få fast pris — fra 3 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo