Byggeleder for private byggherrer

En befaring er ingen spasertur. Vi går med sjekkliste tilpasset fasen, og vi ser etter det som blir umulig å kontrollere når neste sjikt legges oppå. I grunnfasen er det drenering, fiberduk, fall på drensrør, drenerende masse og radonmembran med tettede gjennomføringer og klemte skjøter (TEK17 § 13-5). I lukkefasen er det dampsperre, vindsperre, luftespalte og branntetting.

Vi kontrollerer også mengdene mot fakturaen. Entreprenøren fakturerer gjerne etter en plan, ikke etter det som faktisk står på tomta. Ber du om å se fakturagrunnlaget og går det etter i sømmene, er det en billig øvelse. Ofte betaler den for hele byggeledelsen din.

Og vi skriver. Alt vi finner får en linje i rapporten med dato, sted, bilde og henvisning til tegning eller beskrivelse. Rapporten er ikke skrevet for deg. Den er skrevet for den dagen noen bestrider hva som var utført 14. mars.

Fukt i betong. Påstøp, avretting og plate på mark tørker ikke etter kalenderen, de tørker etter forholdene. Likevel legges parkett og fliser fordi fremdriftsplanen sier uke 34. Riktig fremgangsmåte er RF-måling i borehull med kalibrert instrument, ikke en håndflate på gulvet. Avviket dukker opp igjen ett til to år senere som knirk, kupling og bom under flis. Da er det du som sitter med reklamasjonssaken.

Punktert dampsperre. Tømreren gjør en ordentlig jobb, og så kommer elektriker og rørlegger etter og trekker gjennom. Hullene tapes sjelden med riktig produkt og nesten aldri med klemt skjøt. Du oppdager det først ved trykktesting, når lekkasjetallet ikke kommer under 0,6 luftvekslinger per time ved 50 Pa slik TEK17 § 14-3 krever. Da står veggen der ferdig kledd. Én befaring i riktig uke, før platene kommer opp, er hele forskjellen.

Kapping i bærende konstruksjon. Rørlegger og ventilasjonsmontør trenger plass, og takstoler og bjelkelag ligger i veien. Ingen skal kappe i en takstol uten at det er prosjektert. Likevel skjer det i så godt som hvert eneste prosjekt vi går inn i. Ser noen etter, er det raskt å oppdage. Gjør ingen det, blir det dyrt for deg å rette.

Membran på bad. Sluket skal festes i konstruksjonen før støp, mansjetten skal ligge riktig vei, og oppbrettet ved terskel skal ha riktig høyde. Alt dette er skjult så snart flisen ligger. Den enkleste kvalitetssikringen som finnes, er at du krever bilder av membranen før flislegging. Og du bør få dem samme dag, ikke ved overtakelse.

Avvik mot godkjent tegning. Ferdig gulvnivå havner 15 centimeter høyere enn på snittet, eller bygget settes ut nærmere nabogrensen enn de fire meterne i pbl § 29-4. Entreprenøren merker det ikke selv, siden han bygger etter arbeidstegning og ikke etter rammetillatelsen. Dette er avviket kommunen oftest slår ned på. Og det er den detaljen som velter ferdigattesten din, flere måneder etter at alle har flyttet inn.

Vi ser jevnlig kontrakter der 75–85 prosent av vederlaget forfaller når bygget er tett. Regnestykket til entreprenøren er forståelig nok, for da har han lagt ut for materialer og rigg. Men konsekvensen for deg er stor. Du har betalt nesten alt før den fasen der mest kan gå galt: bad, kjøkken, trapp, overflater, tekniske anlegg og utomhus.

Stopper fremdriften da, har du ingenting å holde tilbake. Loven gir deg rett til å holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer kravet ditt (bustadoppføringslova § 31). Men den retten er verdiløs når pengene alt er utbetalt. Dette er nok den enkeltfeilen som koster private byggherrer mest. Den retter du på ti minutter før du signerer.

Sjekk gjerne også at garantien er stilt før første utbetaling (bustadoppføringslova § 12). Den er på 3 prosent av vederlaget i byggetiden og 5 prosent i fem år etter overtakelse. Er garantien ikke stilt, kan du holde vederlaget tilbake til den kommer. Mange oppdager at den mangler først når entreprenøren er konkurs.

Vi tar ikke over entreprenørens ansvar. Byggeleder er verken ansvarlig utførende, ansvarlig prosjekterende eller ansvarlig søker, med mindre du og vi avtaler det særskilt. At vi følger opp, fritar ikke entreprenøren for noe som helst.

Uavhengig kontroll etter SAK10 § 14-2 gjør vi heller ikke. Bygger du ny bolig, er kontroll av fuktsikring i våtrom og av lufttetthet obligatorisk. Den skal gjøres av et foretak med ansvarsrett for kontrollområdet. Det er en egen leveranse som kommer utenom.

Juridisk rådgivning gir vi ikke. Vi kan lese en kontrakt, kjenne fristene i NS 8405 og bustadoppføringslova, og skrive et varsel som faktisk er sendt i tide. Blir saken din en tvist om erstatning, sier vi fra at det er advokatens bord. Da sier vi det heller for tidlig enn for sent.