Byggesøknad i Øvre Eiker kommune

Søker du selv, gjør du det etter pbl § 20-4. Under 30 m² BYA/BRA koster det 6 000 kr i Øvre Eiker. Over 30 m² betaler du 8 800 kr. Drammen tar 10 920 kr for det samme, Lier 10 275 kr og Asker 8 550 kr. Oslo ligger rundt 8 070 kr, Bærum rundt 23 800 kr. Bygger du en bod på 20 kvadrat i Skotselv, ligger saksgebyret altså godt under halvparten av hva samme bod hadde kostet på andre siden av Drammenselva.

Terskelen ved 30 m² er ren aritmetikk, og den er verdt å kjenne. Forskjellen mellom 6 000 og 8 800 kr er 2 800 kr. Den bør ikke styre prosjektet ditt. Men den bør heller ikke komme som en overraskelse når garasjen din vokser fra 29 til 32 kvadrat underveis i tegnearbeidet.

Det store hoppet ligger et annet sted. Går tiltaket over i pbl § 20-3, trenger du ansvarsrett. Da koster en enebolig med én boenhet 34 000 kr i regulert område og 38 000 kr i uregulert. Tilbygg og påbygg til bolig med ansvarsrett er 15 000 kr. Det er nesten det dobbelte av samme tilbygg holdt innenfor § 20-4-rammene på 8 800 kr. Ny selvstendig boenhet i eksisterende bygning er 20 000 kr per enhet.

Ferdigattest kommer på toppen med 5 500 kr, midlertidig brukstillatelse 6 600 kr. Har det gått mer enn fem år siden første tillatelse, er ferdigattesten 6 100 kr. Legg dette inn i budsjettet ditt fra start. Det er ingen valgfri post.

Få kommuner er så tydelige på dette, og forskriften setter tallene rett opp mot hverandre. Enebolig koster 34 000 kr i regulert område mot 38 000 kr i uregulert. Vesentlige terrenginngrep koster 18 000 kr mot 28 000 kr. Det siste er over 50 prosent påslag.

Ligger eiendommen din utenfor reguleringsplan, er de ekstra kronene bare toppen. Uregulert betyr at kommuneplanens arealdel og de generelle bestemmelsene i pbl gjelder direkte, blant annet § 29-4 om avstand til nabogrense. Da blir det oftere dispensasjon, og i Øvre Eiker koster den 8 500 kr for type 1 (under 5 timers behandling). Type 2 koster 17 000 kr, type 3 koster 30 000 kr. Og husk: Du betaler gebyret for hvert forhold som krever dispensasjon. Søker du både om avstand og om utnyttelsesgrad, betaler du to ganger.

Første jobb i ethvert prosjekt her er derfor å slå opp om eiendommen er regulert. Er den det, leser du bestemmelsene før du tegner. Konkrete tall for utnyttelsesgrad, parkeringsnorm og strandsone langs Drammenselva varierer fra plan til plan. Noen samlet oversikt har vi ikke funnet, så dette må sjekkes for hver enkelt eiendom. Det gjør vi som del av en befaring.

Krever tiltaket ansvarsrett, kan du søke selvbyggergodkjenning for 4 000 kr og stå for arbeidet selv. Det er en reell vei for mange eneboligeiere. Men den forutsetter at du kan dokumentere at du klarer oppgaven.

Marin grense i Øvre Eiker ligger på rundt 170–175 moh. Store deler av kommunen ligger under den — hele dalbunnen gjennom Hokksund og Vestfossen. Kommunen krever geoteknisk vurdering av grunnforholdene i alle byggesøknader under marin grense. Dette er enkeltkravet som stopper flest saker her. Det overrasker som regel folk som har bygget i en annen kommune tidligere.

Ligger tiltaket innenfor registrert faresone for kvikkleire, må du ha dokumentert geoteknisk kompetanse inn. Utenfor faresone kan du som tiltakshaver selv gjøre steg 1–3 i NVEs veileder «Sikkerhet mot kvikkleireskred». Det er kort forklart et notat eller en rapport som dokumenterer avstand til fjell og terrenghelning. Legg gjerne ved foto av fjell i dagen eller grunt til berg (mindre enn 2 m). Steg 4–11 må en geotekniker gjøre.

Det finnes en åpning som er verdt å kjenne. Mindre tiltak med små terrenginngrep slipper egen geoteknisk vurdering. Det samme gjør arealer som ikke er beregnet til personopphold: garasjer, naust, tilbygg og påbygg, frittstående uthus, redskapsbod, landbruks- og skogsveier. Betingelsen er at du følger prinsippene i vedlegg 2 i NVEs kvikkleireveileder. Mye av det vi leverer faller inn her. Men det forutsetter at inngrepet faktisk holdes lite, og det avgjøres på tomta, ikke på tegnebordet.

Kommunen viser ellers til NVEs kartløsninger for jord- og flomskred, snøskred, steinsprang, flom, marin leire og kvikkleire. I aktsomhetsområde kan du vurdere selv. I fareområde må et kompetent foretak inn. Og husk: Kravet til sikker byggegrunn etter TEK17 kapittel 7 gjelder også for tiltak som er unntatt søknadsbehandling. At du slipper å søke, betyr ikke at du slipper å ha trygg grunn under bygget.

Mangelbrevet er den dyreste feilen. Øvre Eiker tar 2 500 kr per mangelbrev utover det første — én runde med mangler er gratis, andre runde koster. Den direkte kostnaden er likevel småpenger mot tapt tid. Fristen etter pbl § 21-7 begynner ikke å løpe før søknaden er komplett, så et mangelbrev nullstiller framdriften. Har du et vindu i sesongen, er det vinduet som ryker, ikke 2 500 kr.

De tre klassiske mangelårsakene her er: situasjonskart eldre enn to år, nabovarsel der kvitteringen mangler eller 14-dagersfristen ikke er utløpt, og manglende geoteknisk vurdering under marin grense. Den siste er Øvre Eiker-spesifikk, og den går igjen.

Neste felle er andre myndigheter. Kommunen skriver selv rett ut at saken går fortere når tillatelser og uttalelser fra vegmyndighet, Statsforvalteren og fylkeskommunen er hentet inn på forhånd. Med Sørlandsbanen gjennom kommunen, og fylkes- og riksveg gjennom både Hokksund og Vestfossen, er avkjørselssaker etter veiloven og byggegrense mot jernbane reelle temaer. Sender du inn uten disse, ligger saken og venter på et svar kommunen ikke selv styrer.

Fra byggeplassen: Den tredje som går galt, er at tegningene ikke stemmer med det som faktisk bygges. Terrenget faller mer enn antatt, sokkelen blir høyere, og plutselig er gesimshøyden over det tillatelsen sa. Da er du i en søknad om endring av tillatelse. Er avviket stort nok, er du i en dispensasjon til 8 500 kr eller mer. Måler du høydene på tomta før du tegner, koster det en formiddag og sparer deg for den runden.

Fjerde: Folk søker om ferdigattest år etter at bygget sto ferdig. Har det gått mer enn fem år siden første tillatelse, koster attesten 6 100 kr i stedet for 5 500 kr. Og dokumentasjonen som skulle vært samlet underveis, er som regel borte da. Ta ferdigattesten mens papirene er ferske.

Øvre Eiker har ingen egen kommunal søknadsportal for byggesak. De henviser til de private, DiBK-godkjente digitale søknadsløsningene, og anbefaler at du bruker en av dem. Som privatperson kan du søke selv om tiltak etter pbl § 20-4. Reglene for søknad uten ansvarsrett finner du i SAK10 kapittel 3.

Vil du gjøre det manuelt, går det på DiBK-blanketter: 5153 (søknad § 20-4), 5155 (opplysninger gitt i nabovarsel) og 5156 (kvittering for nabovarsel). Legg ved situasjonskart som ikke er eldre enn to år, og plan-, snitt- og fasadetegninger i 1:100 eller 1:50. Send det til post@ovre-eiker.kommune.no eller Øvre Eiker kommune, Byggesak, Postboks 76, 3301 Hokksund. Nabolister bestiller du hos Ambita eller e-Torg, og nabovarselet kan du sende elektronisk. Naboene skal ha minst 14 dager på å uttale seg.

Kommunen oppgir ingen egen saksbehandlingstid, så lovens frister gjelder direkte. Er § 20-4-søknaden komplett og i samsvar med plan, har kommunen tre uker på seg etter pbl § 21-7 andre ledd. Det forutsetter at ingen naboer har merknader, og at ingen andre myndigheter skal uttale seg. Oversitter kommunen fristen, regnes tillatelsen som gitt. Ellers gjelder tolv uker etter § 21-7 første ledd, med 25 prosent gebyrreduksjon per påbegynt uke ved oversittelse (SAK10 § 7-6).

Forhåndskonferanse koster 5 400 kr uten ansvarsrett og 8 000 kr med. Møter du ikke opp til avtalt tid, belastes du 50 prosent av gebyret. For et lite § 20-4-tiltak er det sjelden verdt det. En konferanse til 5 400 kr på en sak med 6 000 kr i saksgebyr er skjev matematikk. Er saken uregulert eller ligger den i faresone, kan konferansen derimot spare deg for en hel dispensasjonsrunde.

Generelle spørsmål vil kommunen ha via eDialog på min.kommune.no, merket «Generelt spørsmål til byggesak». Legg ved gårds- og bruksnummer eller adresse, og eventuelle tegninger. Altså ikke på telefon. Telefontid for byggesak er likevel mandag og onsdag kl. 12.00–14.00 på 32 25 10 00.

Vi holder til i Hyggen. Hokksund, Vestfossen, Skotselv, Ormåsen og Darbu er kort kjøretur, og vi møter opp på befaring på tomta før vi tegner noe. På en tomt under marin grense er den befaringen ikke pynt. Den avgjør om tiltaket kan holdes innenfor unntaket i vedlegg 2 i NVEs kvikkleireveileder. Er svaret nei, må du ha en geotekniker inn.

Vi leverer komplett søknad for tiltak etter pbl § 20-4, og rammene følger av SAK10 § 3-1. Du kan bygge tilbygg der verken BRA eller BYA overstiger 50 m². Du kan sette opp en frittliggende bygning inntil 70 m² i én etasje, så lenge den ikke skal brukes til beboelse. Du kan bruksendre fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet. Og du kan sette opp en frittliggende boligbygning inntil 30 m² BRA uten kjeller, med maks 4,5 m høyde (gjelder ikke med pipe). Dessuten leverer vi plan-, snitt- og fasadetegninger, byggeledelse, byggherreombud, SHA-koordinator etter byggherreforskriften § 13 og rådgivning.

Én ærlig avgrensning: Vi har ikke erklært ansvarsrett etter SAK10. Krever tiltaket ansvarlig søker etter pbl § 20-3 — ny enebolig, ny selvstendig boenhet, større konstruksjonsarbeider — kan vi ikke ta den rollen. Ta likevel kontakt, så avklarer vi hvor grensa går i din sak. Ganske ofte kan du legge opp prosjektet slik at det holder seg innenfor § 20-4. Da sparer du både ansvarsrett og differansen mellom 8 800 og 15 000 kr i gebyr.

Og for ordens skyld: Ingen kan garantere utfallet av en byggesak. Det er Øvre Eiker kommune som avgjør. Det vi kan gjøre, er å sende inn en søknad som er komplett første gang, slik at fristen faktisk begynner å løpe. Ta kontakt, så ser vi på tomta di.