Bruksendring av bod

En bod ligger så godt som alltid innenfor boenheten. Bruksendringen går derfor fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet. Det er nøyaktig den situasjonen SAK10 § 3-1 bokstav c er skrevet for. Da søker du etter pbl § 20-4, og ingen trenger å erklære ansvarsrett.

Dessuten gjelder unntakene i TEK17 § 1-2 åttende ledd. Kravet i § 12-10 annet ledd om at boligen skal ha bod, gjelder ikke her. Du mister altså ikke retten til bruksendring fordi du bruker opp den siste boden i huset. Energikravene i § 14-2 til § 14-5 gjelder heller ikke. Radonsperre etter § 13-5 annet ledd er også unntatt.

Igjen står tre krav du faktisk må innfri. Fri høyde etter § 12-7 er det første. Så kommer rømning og dagslys gjennom vindu, etter § 11-13 og § 13-7. Det tredje er ventilasjon og fuktsikkerhet. Har boden allerede et vindu av normal størrelse og over 2,0 m fri høyde, er saken kurant.

Et praktisk råd likevel: Kommunen krever ikke at du erstatter boden, men en kjøper gjør det. En bolig uten oppbevaringsplass taper seg i markedet. Tenk gjennom hvor boden skal flyttes før du gjør om den siste du har.

De fleste boder som er aktuelle for bruksendring, mangler vindu. Da må det inn et. Der får prosjektet sin virkelige kostnad. Ikke i søknaden.

I bindingsverksvegg er dette håndterbart. Snekkeren setter inn ny bæring over vinduet. Vindsperre, dampsperre og beslag må sluttes tett til åpningen. I betong- eller Leca-vegg er det tyngre. Der sager du ut åpningen, og lasten over må tas opp av en bjelke eller en armert overdekning. Er veggen bærende, er dette en konstruktiv sak. Da snakker vi en helt annen prislapp enn et hull i en lettvegg.

Ligger boden under terreng, må du dessuten grave en lysgrav. Den skal gi nok dagslys til å oppfylle § 13-7. Den skal også være så romslig at du faktisk kommer opp gjennom vinduet ved rømning. Lysgraven trenger drenering i bunnen. Vi har sett flere lysgraver uten avløp - de fungerer som brønner ved kraftig regn, og vannet finner som regel veien inn under vindussmyget.

Vinduet må også plasseres riktig. Det skal ikke komme i konflikt med avstanden til nabogrensen eller med reguleringsbestemmelser om fasade. I bevaringsverdige områder kan det være begrensninger på nye åpninger mot gata. Vi sjekker planbestemmelsene før vi tegner.

Den absolutt vanligste feilen er at ingen sjekker hva rommet er godkjent som. Folk går ut fra at rommet er et soverom, siden det står en seng der i dag. Så kommer takstmannen ved salg, henter godkjente tegninger, og finner at rommet står som bod. Da er arealet plutselig tilleggsdel, prisantydningen justeres, og saken må ryddes opp i under tidspress. Ti minutter i kommunens byggesaksarkiv på forhånd hadde avverget hele situasjonen.

Den nest vanligste er ventilasjonen. Boder har typisk ingen tilluft. Blir boden soverom, sover det en eller to personer der som avgir fuktighet hele natten. Rommet har samtidig ikke luftskifte. Kondens på kalde flater og mugg i hjørnet bak senga kommer gjerne i løpet av første vinter. Ventil i yttervegg eller kanal fra det balanserte anlegget må inn. Det er billig mens veggen er åpen, og dyrt etterpå.

Den tredje er dører. En bod har ofte en smal dør, gjerne 60 eller 70 cm. Blir rommet soverom, er ikke bredden i seg selv et krav ved bruksendring innenfor boenheten din. Men den blir et problem den dagen ei seng skal inn. Ta det med i planleggingen mens veggen står åpen.

Den fjerde er sportsboder i sameier. Der er boden ofte fellesareal. Eller den er tilleggsdel til en annen seksjon enn den du tror. Vi har sett folk innrede en bod de ikke eier alene. Sjekk seksjoneringsbegjæringen før du river noe.

Be kommunen om innsyn i godkjente tegninger for boligen. De fleste kommuner i vårt område har digitalt byggesaksarkiv, og det tar gjerne en dag eller to. Der ser du svart på hvitt hva rommet er godkjent som.

Mål fri høyde i boden ved laveste punkt, og mål lysåpningen i et eventuelt vindu.

Sjekk om rommet har tilluft. Se etter en ventil i ytterveggen, en spalte i vinduskarmen eller en kanal fra ventilasjonsanlegget. Finner du ingen, må du planlegge den inn.

Bor du i sameie eller borettslag, tar du en kikk i seksjoneringsbegjæringen eller vedtektene før du planlegger videre. Rom du disponerer, er ikke alltid rom du eier.