TEK17-krav: hva som faktisk må være på plass
TEK17 er ikke prosessregler. Plan- og bygningsloven og SAK10 handler om saksgangen. TEK17 handler om det ferdige byggverket, og det er nesten alltid TEK17 som avgjør om kjeller- eller loftsprosjektet ditt lar seg gjennomføre i det hele tatt. Vi måler opp og holder rommet ditt opp mot de kravene som gjelder for akkurat ditt tiltak. Lar kravene seg ikke innfri, sier vi fra før du river noe.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Hva vi tilbyr
TEK17-vurdering før du river
Den billigste tegningen er den du slipper å gjøre om. Vi måler fri romhøyde, vindusåpninger, brystningshøyde og terrengnivå. Så skriver vi en vurdering som kobler hvert relevant TEK17-krav til rommet ditt. Du får svar på hva som holder, hva du må endre, og hva som ikke lar seg løse. Fra 2 900 kr.
Dokumentasjon til søknaden
Kommunen etterspør sjelden «TEK17 generelt». Den vil ha en redegjørelse som viser hvordan du har løst hvert enkelt krav. Den skriver vi med henvisning til paragraf og preakseptert ytelse, og legger den ved tegningene dine. Det er dette som skiller en søknad som går gjennom, fra en som får mangelbrev.
Unntak for eksisterende byggverk
Bruksendrer du fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én boenhet, er du unntatt fra flere krav direkte i TEK17 § 1-2. Rekker ikke det, kan kommunen gi helt eller delvis unntak etter pbl § 31-4. Vi skriver anmodningen om unntak med de momentene loven faktisk ber kommunen vekte.
Måling og kartlegging på stedet
Lasermåler på fri høyde, målebånd i lysåpningen, fuktmåler i grunnmur og gulv, og sporfilm for radon der det er aktuelt. Da får du tall, ikke antakelser. Bor du utenfor kjøreområdet vårt, kan du måle selv etter sjekklisten vår og sende oss bildene.
Rådgivning underveis i byggingen
De fleste TEK17-avvik oppstår ikke i prosjekteringen, men i rekkefølgen på byggeplassen: nedforingen som spiser romhøyden, gjennomføringen som punkterer radonsperren, åpningsbegrenseren som halverer rømningsvinduet. Vi tar telefonrådgivning og befaringer mens det ennå er billig å rette. 1 150 kr/t.
Hvordan fungerer det?
- 01
Du beskriver rommet, vi sier hva som gjelder
Send oss bilder, årstall for boligen og et par grovmål. Vi svarer på hvilke TEK17-krav som er relevante for akkurat ditt tiltak. Du får også vite om du er innenfor unntaket i § 1-2, og hva som erfaringsmessig blir den kritiske posten. Denne første avklaringen koster deg ingenting.
- 02
Oppmåling og skriftlig vurdering
Vi måler fri høyde, lysåpninger, brystning og terreng. Så skriver vi en vurdering krav for krav med paragrafhenvisning. Er et krav ikke innfridd, får du løsningsalternativene med prislapp - ny vindusåpning, senket gulv, lysgrav. Finnes det ingen løsning, sier vi det rett ut.
- 03
Redegjørelsen følger søknaden inn
Vurderingen skriver vi om til den redegjørelsen kommunen skal ha. Trengs det, ber vi om unntak etter pbl § 31-4. Kommer det spørsmål fra saksbehandleren på det tekniske, svarer vi på dem uten ekstra regning.
Priser på tek17-krav
Alle priser er sluttpriser - beløpet du ser, er beløpet du betaler. Kommunalt saksbehandlingsgebyr, situasjonskart og eventuelt dispensasjonsgebyr kommer utenom, og dem krever kommunen inn, ikke vi. Bestiller du TEK17-vurderingen før du river, koster den gjerne under en tidel av en omprosjektering midt i byggingen.
| Leveranse | Pris fra | Merknad |
|---|---|---|
| TEK17-vurdering, ett rom | fra 2 900 kr | Oppmåling og skriftlig vurdering av romhøyde, rømning, dagslys, fukt og radon for ett rom, med konklusjon per krav. |
| TEK17-vurdering, hel etasje | fra 4 900 kr | Hele kjelleren eller loftet med flere rom. Vi tar med branncellebetraktning og rømningsvei fra hvert rom for varig opphold. |
| Redegjørelse til byggesøknaden | fra 2 400 kr | Krav for krav med paragrafhenvisning, ferdig formatert som vedlegg. Lager vi tegningene dine også, følger den med uten tillegg. |
| Anmodning om unntak etter pbl § 31-4 | fra 3 400 kr | Skriftlig begrunnelse bygget på momentene i bestemmelsen. Vi kan aldri love at kommunen innvilger - avgjørelsen er deres. |
| Dagslysberegning | fra 3 500 kr | Der den forenklede arealmetoden ikke strekker til, og du må dokumentere kravet ved beregning. |
| Radonmåling med sporfilm | fra 1 900 kr | To sporfilm, minst to måneder i fyringssesongen, med rapport og tolkning. Analysen gjør laboratoriet. |
| Rådgivning per time | 1 150 kr/t | Telefon, e-post eller befaring underveis i byggingen. Vi fakturerer per påbegynt halvtime. |
Prisene er det du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Kommunalt byggesaksgebyr, situasjonskart og eventuell dispensasjonssøknad kommer i tillegg og betales av tiltakshaver. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Hvorfor oss
- Byggingeniør med bachelor og sju år fra drift og utførelse. Her får du TEK17 lest av en som har stått i rommet da nedforingen ble satt opp - ikke bare i veiledningen.
- Vi skiller konsekvent mellom funksjonskravet i forskriften og den preaksepterte ytelsen i DiBKs veiledning. Det er to ulike ting, og forskjellen er ofte akkurat det handlingsrommet du trenger.
- Vi sier nei tidlig i løpet. Går prosjektet ikke opp mot kravene, får du beskjed før du har betalt for tegninger - ikke etter at kommunen har sagt det.
- Vurderingen din er tallfestet, og fri høyde måler vi med laser på flere punkter. Lysåpningen måler vi i karmåpningen, ikke etter modulmål. Kommunen får målepunkter, ikke påstander.
- Vi lover aldri utfallet av en byggesak. Kommunen avgjør, særlig når du ber om unntak etter pbl § 31-4. Det du får av oss, er den beste faglige begrunnelsen - ikke en garanti.
Når TEK17 gjelder - og for hvilken del av huset
TEK17 setter minstekravene til det ferdige byggverket. Kravene gjelder enten tiltaket er søknadspliktig eller ikke. Unntaket i SAK10 § 4-1 gjelder saksbehandlingen, ikke de materielle kravene. En garasje du slipper å søke om, skal fortsatt tilfredsstille TEK17, og ansvaret for det ligger på deg som tiltakshaver.
På eksisterende byggverk følger avgrensningen av pbl § 31-2 første ledd. Ved hovedombygging gjelder kravene for byggverket i sin helhet. Ved øvrige tiltak gjelder relevante krav for de delene av byggverket som tiltaket omfatter. Innreder du kjelleren, er det kjelleren som skal opp på dagens nivå - ikke resten av huset.
Merk baksiden av dette. Er bygget i så dårlig stand at det ellers ikke er forsvarlig å tillate tiltaket, kan kommunen sette vilkår. Da kan den kreve at også andre deler av byggverket oppfyller krav (pbl § 31-2 annet ledd). Det slår sjelden inn i en vanlig kjellersak, men det finnes.
Kravene i forskriften er som hovedregel funksjonskrav. De konkrete tallene - 0,6 m, 2,4 m, 10 % - står i DiBKs veiledning som preaksepterte ytelser. Følger du dem, er kravet dokumentert oppfylt. Velger du noe annet, må du dokumentere det ved analyse, og den veien er vesentlig dyrere i et småhusprosjekt.
Unntakene ved bruksendring - den viktigste regelen i hele kapittelet
Én bestemmelse gjør at kjellerprosjekter lar seg gjennomføre i eldre boliger: TEK17 § 1-2 åttende ledd. Bruksendrer du fra tilleggsdel til hoveddel eller omvendt innenfor én boenhet, gjelder flere krav ikke. Det er § 12-2, § 12-9, § 12-10 annet ledd, § 13-5 annet og tredje ledd, § 13-8 og § 14-2 til § 14-5.
I klartekst slipper du krav om tilgjengelig boenhet, kravene til bad og toalett og til bod, kravet om radonsperre og tilrettelegging i grunnen, utsynskravet og hele energitiltakspakken. Det er en betydelig lettelse.
Men les hva som ikke står på listen. Romhøyde (§ 12-7), rømning (§ 11-13), dagslys (§ 13-7), radongrenseverdien på 200 Bq/m³ (§ 13-5 første ledd), lyd (§ 13-6) og hele fuktkapittelet gjelder fullt ut. Det er nettopp disse som velter prosjekter.
To vilkår må være oppfylt før du kan bruke unntaket. Rommet ditt må ha tak, vegg eller gulv direkte mot hoveddel i boenheten. Og boligen må ha vært omsøkt før 1. juli 2011. Er huset nyere, faller hele lettelsen bort. Unntaket gjelder dessuten bare innenfor én boenhet. Etablerer du en ny, selvstendig boenhet, er du utenfor bestemmelsen. Da er du samtidig inne i et tiltak som krever ansvarlig søker etter pbl § 20-3.
Rekker ikke § 1-2, finnes det en vei til. Etter pbl § 31-4 kan kommunen gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav ved tiltak på eksisterende byggverk. Vilkåret er at det vurderes forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. Kommunen skal da vekte byggverkets alder, vernestatus, type, formål, plassering, varighet og tekniske tilstand. Den skal også vekte forhold som demper ulempene, og fordelene tiltaket gir. En anmodning som tar tak i nettopp disse momentene, har en helt annen sjanse enn en som ber om unntak fordi det blir dyrt.
Kravene som stopper flest prosjekter
Rømningsvindu, § 11-13. Preakseptert ytelse i bolig er fri høyde minst 0,6 m og fri bredde minst 0,5 m. Sum av høyde og bredde skal være minst 1,5 m. Underkant av åpningen ligger maksimalt 1,0 m over gulv. Det er de frie målene i lysåpningen som gjelder, ikke modulmålet på vinduet.
Romhøyde, § 12-7. Preakseptert ytelse for rom for varig opphold er 2,4 m. For rom uten varig opphold og for boenhet inntil 30 m² BRA er den 2,2 m. Deler av rommet ditt kan gjerne ligge lavere. Det er fri høyde fra ferdig gulv til ferdig himling som teller - etter påstøp og etter nedforing.
Dagslys, § 13-7. Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende dagslys. Den forenklede dokumentasjonsveien er at dagslysflaten i rommet utgjør minst 10 % av bruksarealet. Alternativet er at du dokumenterer kravet ved beregning. Selve dagslyskravet er ikke unntatt ved bruksendring - det er derimot utsynskravet i § 13-8.
Radon, § 13-5. Grenseverdien er 200 Bq/m³ årsmiddelverdi i inneluft. Kravene om radonsperre og tilrettelegging i byggegrunnen ligger i annet og tredje ledd. Dem er du unntatt fra ved bruksendring i eldre bolig. Selve grenseverdien er derimot ikke unntatt.
Fukt, § 13-9 til § 13-15. Fukt fra grunnen, overvann, nedbør, fukt fra inneluft, byggfukt og våtrom. Her avgjøres det om en kjeller er egnet for varig opphold eller ikke. Svaret ligger i grunnen under huset, ikke i hva du kler veggen med.
Lyd, § 13-6, og brann, kapittel 11. Mot en annen boenhet skal du løse både lyd og brann i skillekonstruksjonen. Dette er som regel det dyreste kravsettet, og det er også der du forlater det vi kan søke om uten ansvarsrett.
Fra byggeplassen: hvor TEK17-avvikene faktisk oppstår
Romhøyden som forsvinner mellom prosjektering og ferdigbefaring. På tegningen er målet ditt 2,42 m. Så kommer 50 mm påstøp med varmekabel, og en nedforing på 70 mm for ventilasjonskanalen som skulle gå «rundt hjørnet». Sluttresultatet er 2,30 m. Mål høyden etter at kanalføringen er bestemt, ikke før.
Rømningsvinduet som ikke lar seg åpne helt. Vinduet ditt har riktig mål, men det leveres med åpningsbegrenser fra fabrikk, eller kledningen legges så tett inn mot karmen at hengselen stopper før 90 grader. Fri åpning måler vi fysisk på befaring. Dette avviket har jeg sett velte flest ferdigbefaringer i kjellerprosjekter.
Radonsperren som punkteres etterpå. Membranen din legges korrekt, og så borer rørlegger og elektriker gjennom den uten mansjett. Da er sperren verdiløs, og en langtidsmåling avslører det. Rekkefølgen på byggeplassen avgjør resultatet, ikke kvaliteten på produktet.
Fukten som ble kledd inne. Grunnmuren er tørr i mai når arbeidet starter, og våt i november. Legger du påforingsvegg med dampsperre mot en grunnmur som fortsatt tar inn fukt fra utsiden, har du bygget et fuktlager. Måling gjennom to årstider koster lite mot det å rive veggen igjen.
Dokumentasjonen som mangler ved ferdigattest. Kommunen stopper like ofte på papir som på fysiske avvik: ingen produktdokumentasjon på branndøren, ingen radonrapport, ingen sluttdokumentasjon på ventilasjonen. Samle det underveis - i etterkant får du ikke tak i halvparten av leverandørene.
Spørsmål og svar
Hva er TEK17?
TEK17 er byggteknisk forskrift, forskrift om tekniske krav til byggverk av 19. juni 2017. Den setter minstekravene til det ferdige byggverket: sikkerhet, helse, inneklima, energi og konstruksjon. Plan- og bygningsloven og SAK10 styrer saksgangen, mens TEK17 styrer produktet.
Gjelder TEK17 selv om jeg ikke trenger å søke?
Ja. Unntaket fra søknadsplikt i SAK10 § 4-1 gjelder saksbehandlingen, ikke de materielle kravene. Byggverket skal fortsatt tilfredsstille TEK17, og du som tiltakshaver svarer for at det gjør det. Dette overrasker mange som setter opp garasje eller uthus uten søknad.
Må hele huset oppgraderes til TEK17 når jeg bygger om?
Nei, det slipper du. Etter pbl § 31-2 første ledd gjelder kravene for de delene av byggverket som tiltaket omfatter. Ved hovedombygging gjelder de derimot for byggverket i sin helhet. Er bygget i så dårlig stand at tiltaket ellers ikke er forsvarlig, kan kommunen stille krav til andre deler etter annet ledd.
Hvilke TEK17-krav slipper jeg ved bruksendring av kjeller?
Bruksendrer du mellom tilleggsdel og hoveddel innenfor én boenhet, gjelder flere krav ikke. Det er § 12-2, § 12-9, § 12-10 annet ledd, § 13-5 annet og tredje ledd, § 13-8 og § 14-2 til § 14-5. Hjemmelen er TEK17 § 1-2 åttende ledd. Det forutsetter at rommet ditt grenser direkte mot hoveddel, og at boligen ble omsøkt før 1. juli 2011.
Kan kommunen gi unntak fra tekniske krav?
Ja, etter pbl § 31-4 kan kommunen gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav ved tiltak på eksisterende byggverk. Vilkåret er at det vurderes forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. Kommunen skal vekte byggets alder, vernestatus, type, formål, plassering, varighet og tekniske tilstand, dempende forhold og fordelene ved tiltaket. Utfallet kan ingen love deg.
Hva er forskjellen på funksjonskrav og preaksepterte ytelser?
Funksjonskravet står i forskriften og sier hva du skal oppnå. De preaksepterte ytelsene står i DiBKs veiledning og er konkrete tall som gir dokumentert oppfyllelse. Du kan velge en annen løsning, men da må du dokumentere den ved analyse. Det blir som regel vesentlig dyrere i et småhusprosjekt.
Hvilke TEK17-krav stopper flest kjellerprosjekter?
Rømningsvindu etter § 11-13 og fri romhøyde etter § 12-7, i den rekkefølgen. Så kommer dagslys etter § 13-7 og fuktforholdene i grunnen. Radon og energi velter sjelden et prosjekt, siden mye av det er unntatt ved bruksendring i eldre bolig.
Hva koster det å få vurdert TEK17-kravene før jeg starter?
Fra 2 900 kr for ett rom og fra 4 900 kr for en hel etasje. Det er sluttprisen du betaler. En ny vindusåpning i betong med bæring over åpningen koster til sammenligning fort 40 000 til 80 000 kr i utførelse. Det er nettopp den posten du avdekker med en vurdering på forhånd.
Kan dere ta ansvarsrett for de tekniske kravene?
Nei. Vi har ikke erklært ansvarsrett etter SAK10, og kan derfor ikke ta rollen som ansvarlig prosjekterende eller ansvarlig søker. Vi leverer tiltak som kan søkes etter pbl § 20-4, samt tegninger, vurderinger, byggeledelse og rådgivning. Krever tiltaket ditt ansvarlig søker, sier vi fra med én gang og hjelper deg med avklaringen.
Må jeg måle radon før jeg innreder kjelleren?
Vi anbefaler deg det sterkt. Grenseverdien på 200 Bq/m³ i § 13-5 første ledd gjelder også ved bruksendring. Kravene om radonsperre i annet og tredje ledd er derimot unntatt i eldre boliger. Skal du leie ut rommet, gjelder strålevernforskriften også. En sporfilmmåling over to måneder i fyringssesongen koster lite, og den avgjør om du må gjøre tiltak i gulvet mens det ennå er åpent.
Få fast pris
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo