TEK17-krav
Romhøyde etter TEK17
De fleste tror romhøyde er noe du måler selv med et målebånd. Nettopp der bommer flest. Det er fri høyde fra ferdig gulv til ferdig himling som teller. Altså etter påstøp, etter isolasjon og etter nedforing for ventilasjon. Vi måler i flere punkter, og regner inn hele oppbyggingen før du bestemmer deg.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Mål før du planlegger
Vi kommer med laser og måler fri høyde i flere punkter. Vi måler også under dragere og kanalføringer. Har du et gammelt kjellergulv, sjekker vi hvor plant det faktisk er. Variasjon på 30 til 50 mm er helt vanlig i hus fra 1960-tallet. Det laveste punktet er det som teller.
- 02
Vi regner oppbyggingen inn
Fri høyde i dag, minus radonsperre, isolasjon, påstøp, varmekabel og gulvbelegg. Så trekker vi fra nedforingen der teknikken må gå. Du sitter igjen med ett tall: Høyden rommet faktisk får når det står ferdig. Og du ser hvor mye margin du har mot kravet.
- 03
Konklusjon og vei videre
Holder høyden, skriver vi vurderingen rett inn i søknadsdokumentene. Holder den ikke, får du alternativene med prislapp. Det kan være tynnere gulvoppbygging, omlagt kanalføring, senket gulv eller en anmodning om unntak etter pbl § 31-4. Du får en ærlig vurdering av hvor sannsynlig hvert av dem er.
Pris
Ett rom koster fra 2 900 kr. Da får du oppmåling og en skriftlig høydevurdering. Skal vi ta en hel etasje med flere rom og ulike takhøyder, ligger prisen opptil 4 900 kr. Vi må komme til i rommet for å få målt. Beløpet du ser, er det du betaler.
2 900 – 4 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi lasermåler fri høyde i minst fire punkter per rom, og markerer det laveste.
- Vi regner ut hvor mye høyde du taper til gulvoppbygging, påstøp, varmekabel og gulvbelegg.
- Vi sjekker nedforing for ventilasjonskanaler, avløp og eventuell sprinkler før vi konkluderer.
- Vi kontrollerer mot preakseptert ytelse til TEK17 § 12-7, for rom med og uten varig opphold.
- Vi vurderer bjelkelag, dragere og skråtak der deler av rommet ligger lavere.
- Du får en skriftlig konklusjon med målepunkter og snittskisse du kan legge ved søknaden.
Tillegg ved behov
- Snittegning i målestokk som viser gulv- og himlingsoppbygging: fra 2 500 kr.
- Anmodning om unntak etter pbl § 31-4 der høyden ikke strekker til: fra 3 400 kr.
- Møbleringsplan for loftsrom med skråtak: fra 1 900 kr.
- Vi ser på alternativ kanalføring sammen med ventilasjonsleverandøren: 1 150 kr/t.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Kommunalt saksbehandlingsgebyr.
- Situasjonskart og naboliste fra kommunen.
- Gebyr og saksbehandling ved dispensasjon eller anmodning om unntak etter pbl § 31-4.
- Selve jobben på stedet, altså å rive himling, senke gulv eller legge om kanalføringen.
- Konstruksjonsberegning der bjelkelag eller drager må endres.
Preaksepterte ytelser til TEK17 § 12-7
| Romtype | Preakseptert høyde | Merknad |
|---|---|---|
| Rom for varig opphold i boenhet | 2,4 m | Stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom. Fri høyde fra ferdig gulv til ferdig himling. |
| Rom uten varig opphold | 2,2 m | Bad, vaskerom, bod, gang og trapperom. |
| Boenhet inntil 30 m² BRA og fritidsbolig | 2,2 m | Gjelder også rom for varig opphold i disse. |
| Deler av rom | Lavere tillatt | Under skråtak, drager eller nedforing. Betingelsen er at funksjonen og møblerbarheten i rommet holder. |
| Bruksendring i eldre bolig | Vurderes konkret | Strekker 2,4 m ikke til, kan kommunen gi helt eller delvis unntak etter pbl § 31-4. Det er kommunen som avgjør utfallet. |
Hva forskriften faktisk krever
Forskriften nevner ikke ett bestemt tall. Den sier at rommet skal ha høyde tilpasset funksjonen sin. Det er altså et rent funksjonskrav (TEK17 § 12-7). Tallene finner du i DiBKs veiledning, som preaksepterte ytelser. For rom for varig opphold i boenhet er ytelsen 2,4 m. For rom uten varig opphold er den 2,2 m. Det samme gjelder boenhet inntil 30 m² BRA og fritidsbolig, altså 2,2 m.
Veiledningen åpner for lavere høyde i deler av rommet. Betingelsen er at det ikke går ut over funksjonen i rommet. Under et skråtak eller en drager er dette helt kurant. Ligger derimot halve stua under 2,0 m, er funksjonen ikke ivaretatt. Da hjelper det lite at gjennomsnittet ser fint ut.
Romhøyde står ikke på unntakslisten i TEK17 § 1-2 åttende ledd. Bruksendrer du kjelleren, gjelder høydekravet fullt ut. Utsyn og energikrav er derimot unntatt.
Strekker høyden ikke til, går veien om pbl § 31-4. Kommunen kan gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav på eksisterende byggverk. Vilkåret er at det er forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. En kjeller på 2,25 m med god ventilasjon og godt dagslys stiller nok sterkt. Sterkere enn en på 2,05 m med ett høytsittende vindu, i hvert fall.
Hva som spiser høyden i praksis
Gulvoppbygging i kjeller tar mest. Du legger radonsperre og fuktsikring, så 50 til 100 mm isolasjon. Oppå kommer 50 til 70 mm påstøp med varmekabel, og gulvbelegg øverst. Til sammen 120 til 190 mm. Det er nesten alltid mer enn folk har regnet med.
Nedforing for teknikk koster deg også. Balansert ventilasjon med kanaler under bjelkelaget tar 70 til 200 mm. Hvor mye kommer an på kanaldimensjonen, og på om kanalen får plass mellom bjelkene. Avløpet fra badet i etasjen over har fall, og det ligger som det ligger.
Himlingen selv tar sitt. Lekter, gipsplate og eventuell lydisolasjon tar 30 til 70 mm. Skal himlingen også være brannskille mot en annen boenhet, blir den tykkere.
Så har du dragere og bjelker. I eldre hus står det gjerne en stålbjelke eller en limtredrager tvers gjennom rommet. Den henger 200 til 300 mm under bjelkelaget. Den lar seg sjelden flytte, og det er den som avgjør hvordan du kan møblere.
Fra byggeplassen: hvor høyden går tapt
Det klassiske forløpet går slik. Du måler rommet til 2,45 m i råbygget, og alle er fornøyde. Ingen regner på oppbyggingen. Gulvet bygges opp med 150 mm, himlingen tar 50 mm, og ferdig rom er 2,25 m. Da står jobben der ferdig. Eneste vei ut er en anmodning om unntak som burde vært sendt før spaden gikk i bakken.
Så har du ventilasjonen som kommer sist. Kanalføringen bestemmes ofte etter at gulvet er lagt. Da må kanalen gå under bjelkelaget der den får plass. Typisk langs den lengste veggen, akkurat der sofaen skulle stå. Bestem kanalføringen samtidig med planløsningen, ikke etterpå.
Gulvsenkingen stopper ofte opp. «Vi graver bare ned 20 cm» er løsningen folk oftest foreslår. Den blir også oftest stanset. Graver du under fundamentnivå, tar du tak i husets bæreevne. Da må du ha konstruksjonsberegning, ofte også understøping. Det er en helt annen sak, både teknisk og i kroner.
Måler du i bare ett punkt, får du feil svar. Et kjellergulv støpt i 1968 er ikke plant. Måler du midt i rommet og får 2,42 m, kan du fint ha 2,37 m ute i hjørnet. Kommunens tilsyn måler laveste punkt, og det er det som gjelder.
Spørsmål og svar
Hva er minste romhøyde etter TEK17?
Preakseptert ytelse til § 12-7 er 2,4 m for rom for varig opphold i boenhet. For rom uten varig opphold er den 2,2 m. Er boenheten inntil 30 m² BRA, eller er det en fritidsbolig, er ytelsen 2,2 m. Det gjelder også rom for varig opphold. Selve forskriften stiller bare et funksjonskrav: Høyden skal passe til det du bruker rommet til.
Måles romhøyden før eller etter gulv og himling?
Etter. Det er fri høyde fra ferdig gulv til ferdig himling som gjelder. Radonsperre, isolasjon, påstøp med varmekabel og gulvbelegg tar typisk 120 til 190 mm i en kjeller. Himlingen tar 30 til 70 mm. Mål i råbygget, trekk fra oppbyggingen, og først da konkluderer du.
Kan jeg bruksendre en kjeller med 2,2 m takhøyde?
Kanskje. Romhøyden er ikke unntatt ved bruksendring. Du er derfor avhengig av at kommunen gir helt eller delvis unntak etter pbl § 31-4. Kommunen vekter byggets alder og tilstand, forhold som demper ulempene, og fordelene ved tiltaket. Vi skriver anmodningen for deg. Utfallet er det ingen som kan love deg.
Kan deler av rommet ha lavere høyde enn 2,4 m?
Ja. Veiledningen åpner for lavere høyde i deler av rommet. Det gjelder under skråtak, drager eller nedforing. Betingelsen er at det ikke går ut over funksjonen i rommet. Grensen går ved at du fortsatt kan møblere rommet og bruke det til det du søker om.
Hva med loftsrom med skråtak?
Under skråtak ser vi på hvor stor del av rommet som har nok høyde. Vi ser også på hvordan du får møblert. Har du et loft der høyden over 2,4 m bare finnes i en smal stripe langs mønet, trenger du god dokumentasjon. Snitt og en møbleringsplan viser at funksjonen faktisk er ivaretatt.
Kan jeg grave ned gulvet for å få nok høyde?
Teknisk sett ja, men da snakker vi om et helt annet tiltak. Graver du under fundamentnivå, går det rett i husets bæreevne. Du trenger konstruksjonsberegning og som regel understøping av fundamentene. Det er dyrt, og det er søknadspliktig. Tiltaket ligger uansett utenfor det du kan søke om etter pbl § 20-4.
Hvordan dokumenterer jeg romhøyden overfor kommunen?
Med en snittegning i målestokk. Den viser gulvoppbygging, fri høyde og himlingsoppbygging. Legg gjerne ved målepunktene fra befaringen. Kommunen ber ofte om målsatt snitt, for plantegningen alene sier nemlig ingenting om høyde.
Hva koster en høydevurdering?
Fra 2 900 kr for ett rom, og opptil 4 900 kr for en hel etasje. Det er sluttprisen, og kommunalt gebyr kommer utenom. Det samme gjør et eventuelt gebyr ved anmodning om unntak, og det kreves inn av kommunen.
Få fast pris — fra 2 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo