Byggesøknad i Bærum kommune

Vi leverer komplett søknad for tiltak etter pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1, altså sakene du kan søke om selv. Du kan bygge tilbygg der verken BRA eller BYA overstiger 50 m². Du kan sette opp en frittliggende bygning inntil 70 m² i én etasje, så lenge den ikke skal brukes til beboelse. Du kan gjøre bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet. Og du kan sette opp en frittliggende boligbygning inntil 30 m² BRA uten kjeller, med maks 4,5 m høyde (gjelder ikke med pipe).

Dessuten leverer vi tegningsgrunnlag, situasjonsplan, byggeledelse, byggherreombud og SHA-koordinatorrollen etter byggherreforskriften § 13. Vi tar gjerne rådgivningen i forkant også, altså en gjennomgang av prosjektet ditt før du søker.

Vi har ikke erklært ansvarsrett etter SAK10, og derfor kan vi ikke være ansvarlig søker etter pbl § 20-3. Skal du bygge enebolig, trenger du et foretak med ansvarsrett (62 640 kr i saksbehandling etter regulativet § 3-5-1-1). Det samme gjelder om du oppretter ny boenhet (38 880 kr per boenhet), eller gjør tiltak som krever ansvarlige foretak. Ta gjerne kontakt likevel. Vi sier fra med én gang om saken din faller innenfor eller utenfor, og da har du spart deg en runde.

Prisene vi oppgir, er sluttprisen du betaler. Ingen påslag kommer i tillegg!

BYA-regnestykket ryker på parkering. Bærum krever at biloppstillingsplasser regnes inn i bebygd areal med 18 m² per plass på terreng. To plasser er 36 m² BYA før du har tegnet en eneste vegg. Er planen vedtatt før 2009, regnes én plass i BYA pluss én på terreng. For planer etter 2009 gjelder planens krav, eller to plasser i BYA. I uregulerte områder regner du to plasser. Det er her de fleste garasje- og tilbyggsakene i Bærum strander: Huseieren har regnet ut at det er plass, men har glemt bilen.

Grensen er absolutt. Kommunens veileder slår fast at 20 % BYA ikke skal rundes av, og 20,4 % er ikke 20 %. Dette regner vi ut først, før vi tegner noe som helst. Regnestykket avgjør om du i det hele tatt får søkt prosjektet uten dispensasjon.

Mangelbrev koster penger her. Etter regulativet § 3-3 fakturerer Bærum 4 320 kr per mangelbrev, og det er ikke noe engangsgebyr. Hver runde med etterspurt dokumentasjon utløser nytt gebyr. Sender du inn en slurvete søknad, blir den altså dyr, ikke bare treg.

Sender du på feil kanal, dobler grunngebyret seg: 2 160 kr via søknadsportal, 4 320 kr på e-post eller papir.

Feil hjemmel kan koste mer enn den sparer. Søker du en frittstående garasje med ansvarlig foretak, koster den 19 440 kr i Bærum (§ 3-5-1-4). Søker du samme bygg som § 20-4-tiltak, betaler du 32 400 kr. Det er motsatt av det folk venter seg! Hva som lønner seg, kommer an på hva foretaket tar for ansvarsretten. Det regnestykket bør du ta før du velger spor.

Dispensasjon er sjelden en billig utvei. Dispensasjon fra plan koster 45 360 kr per dispensasjon i tillegg til saksbehandlingsgebyret. Går saken til politisk behandling, kommer 73 440 kr på toppen. Vi anbefaler nesten alltid å tilpasse prosjektet framfor å søke dispensasjon.

Strandsonen. Bærum har lang strandlinje mot Oslofjorden, og byggeforbudet etter pbl § 1-8 er et reelt tema her. Dispensasjon fra avstandsbegrensningene langs sjø og vassdrag koster 60 480 kr, og det er det høyeste dispensasjonsgebyret i hele regulativet. Kommunen viser til at det normalt ikke gis dispensasjon når statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt. Er eiendommen din sjønær, er dette den første avklaringen du bør ta.

Brygger behandles som egen sakstype i Bærum, med eget veiledningsløp. Har du sjønær eiendom, er dette relevant for deg.

Trefelling. Bærum har egne gebyrsatser for å felle tre: 23 760 kr, redusert til 2 160 kr der treet er dokumentert dødt eller utgjør åpenbar fare. Trær på tomta di kan du altså ikke uten videre ta ned. Skal garasjen stå der eika står, må treet med i vurderingen tidlig.

Hensynssoner. H310 har egen gebyrpost på 2 590 kr per innvilget dispensasjon. Det forteller deg at faresoneproblematikk håndteres rutinemessig i byggesaker her.

Privat vann og avløp. Tillatelse til å koble seg på eksisterende private VA-anlegg har eget gebyr på 108 000 kr. Mangler eiendommen din offentlig VA-tilknytning, kan dette bli den største enkeltposten i hele prosjektet. Sjekk det før du prosjekterer.

Dokumentasjonskravene er strengere enn minimum. Bærum har egne krav til tegningsgrunnlag, situasjonsplan, utomhusplan og estetisk redegjørelse. Sammen med 4 320 kr per mangelbrev betyr det at kvaliteten på tegningene dine slår rett inn i prisen du betaler.

Bærum oppgir tolv ukers behandlingsfrist for de fleste søknader — rammesøknader, ett-trinnssøknader og endringssøknader. Det er hovedregelen i pbl § 21-7 første ledd.

Tre ukers frist gjelder ett-trinnssøknader som er i samsvar med plan og lov, og der det ikke har kommet nabomerknader. Den samme fristen gjelder søknader etter pbl § 20-4, igangsettingstillatelser, midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Dette følger av pbl § 21-7 andre ledd.

Det praktiske poenget er at treukersfristen er betinget. Kommer det en nabomerknad, eller mangler søknaden din noe, faller saken over i tolvukersløpet — og hvert mangelbrev koster 4 320 kr. Forskjellen mellom tre og tolv uker avgjør du i stor grad selv, med kvaliteten på det du sender inn.

Kommunen organiserer byggesak i seks team, der ett team tar treukerssakene og et annet tolvukerssakene. Bærum publiserer ikke faktisk gjennomsnittlig behandlingstid, så de lovfestede fristene er det eneste holdepunktet du har.

Merk deg ferdigattesten: Den er inkludert i saksbehandlingsgebyret så lenge det er mindre enn fem år siden første tillatelse i saken. Har det gått mer enn fem år, koster ferdigattesten 8 640 kr etter regulativet § 3-7. Ligger det en gammel, uavsluttet sak på eiendommen din, er det billigere å rydde opp nå enn senere.

Første steg er alltid BYA-regnestykket og en sjekk av hvilken plan som gjelder for eiendommen din. Vi finner ut av om tiltaket ditt ligger innenfor pbl § 20-4, eller om det utløser krav om ansvarlig søker. Det avgjør både hva vi kan levere, og hva saken kommer til å koste deg totalt.

Så kommer vi på befaring, siden Bærum ligger innenfor det vanlige arbeidsområdet vårt fra Hyggen. Vi måler opp på stedet framfor å jobbe på kart alene: eksisterende bygg, terreng, avstander til nabogrense og vei, og hvor bilene faktisk står. Det er de detaljene som avgjør om søknaden din holder.

Deretter lager vi tegningsgrunnlaget: plan, snitt, fasader og situasjonsplan i det formatet Bærum krever. Nabovarsel og de vedleggene kommunen spør etter, tar vi også. Søknaden sender vi via søknadsportalen, ikke på e-post — det halverer grunngebyret!

Vi lover deg ikke noe utfall. Det er kommunen som avgjør byggesaken, ikke vi. Det vi kan love, er at søknaden er komplett når den går inn, og at du kjenner risikoen i saken din før du bruker penger.

Kommunens egen inngang er Byggesaksvakten ved Kundesenteret plan og bygg, telefon 67 50 40 50 hverdager 09.00–14.00. Der får du inntil 15 minutter veiledning per henvendelse. Adressen er Kommunegården i Sandvika, Arnold Haukelands plass 10.