Søknadsplikt
Bygge garasje uten å søke – grensene som gjelder
Skal du sette opp en garasje på inntil 50 m², slipper du som regel å søke. Betingelsen er at høyde, etasjetall og avstand holder seg innenfor SAK10 § 4-1 første ledd bokstav a. Reguleringsplanen må dessuten si ja. Vi går gjennom begge deler for tomta di, og sender meldingen til kommunen når garasjen står. Får du ikke plass innenfor unntaket, sier vi fra før du bestiller materialer.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Send mål og adresse
Ytre mål på garasjen, ønsket plassering, takform og møneretning, adresse og gnr/bnr, og gjerne et par bilder av tomta. Faller terrenget, si fra om det – det avgjør høydene.
- 02
Vi kontrollerer mål og plan
Vi regner høydene fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Så kontrollerer vi BYA med takutstikk og carport. Til slutt leser vi reguleringsplanen for byggegrense, utnyttingsgrad og frisikt.
- 03
Konklusjon – og melding når garasjen står
Du får skriftlig svar med hjemmel innen tre virkedager. Er garasjen unntatt, sender vi meldingen på blankett 5188 til kommunen når du er ferdig å bygge. Må du søke, går vi rett over i søknaden.
Pris
1 900 kr koster en skriftlig vurdering. Da ser vi på ett garasjetiltak på én eiendom, ut fra målene du oppgir. 3 400 kr dersom vi også henter reguleringsplanen og regner ut hvor mye bebygd areal du har igjen på tomta. 3 900 kr for vurdering og melding til kommunen samlet. Dette er sluttprisen du betaler.
1 900 – 3 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi måler garasjen din mot terskelverdiene i SAK10 § 4-1 første ledd bokstav a. Grensene er 50 m² BRA og BYA, mønehøyde 4,0 m, gesimshøyde 3,0 m, én etasje og ingen kjeller.
- Vi regner ut gjennomsnittlig ferdig planert terreng der tomta faller. Da måler du høydene fra riktig sted, og ikke fra garasjegulvet.
- Vi kontrollerer avstanden til nabogrensen og til annen bygning på egen eiendom – 1,0-metersregelen. Vi måler mot de faktiske eiendomsgrensene, ikke mot gjerde eller hekk.
- Vi går gjennom reguleringsplan og kommuneplanbestemmelser: byggegrense, tillatt utnyttingsgrad, takform og eventuelle regler om hvor garasjen kan stå.
- Vi kontrollerer byggegrensen mot vei etter veglova § 29, og frisiktsonen ved avkjørselen. Det er den vanligste enkeltårsaken til at en garasje ikke får stå der eieren vil ha den.
- Vi vurderer om carport, takoverbygg eller utstikk drar bebygd areal over 50 m².
- Du får en skriftlig konklusjon med hjemmel, som du kan vise fram til nabo, megler eller kommune.
- Vi fyller ut meldingen til kommunen på blankett 5188 innen fireukersfristen etter at garasjen står ferdig, dersom du bestiller den delen.
Tillegg ved behov
- Målsatt situasjonsplan i 1:500 med garasjen tegnet inn og avstandene påført, fra 3 000 kr.
- Vi måler terrenghøydene på stedet der tomta faller og høyden avgjør saken, fra 3 500 kr.
- Komplett tegningssett dersom garasjen ender mellom 50 og 70 m² og må søkes, fra 6 900 kr.
- Byggesøknad etter pbl § 20-4 for garasje inntil 70 m², fra 9 900 kr.
- Vi vurderer garasjen som allerede står, ved salg eller kjøp, fra 2 900 kr.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Kommunalt behandlingsgebyr og gebyr for eventuell dispensasjon – det betaler du direkte til kommunen.
- Situasjonskart, naboliste og utskrift fra byggesaksarkivet bestiller du hos kommunen.
- Dispensasjonssøknad etter pbl kapittel 19 der garasjen havner utenfor byggegrensen – det avtaler vi særskilt.
- Ansvarsrett og rollen som ansvarlig søker etter pbl § 20-3. Den påtar vi oss ikke.
- Geoteknisk vurdering, konstruksjonsberegning og råd om fundamentering.
- Kartforretning og grenseoppmåling gjør kommunens oppmålingsmyndighet for deg.
Hva størrelsen utløser
| Garasjen | Regel | Hva det betyr |
|---|---|---|
| Inntil 50 m² BRA og BYA, én etasje, ikke beboelse | Unntatt søknadsplikt | SAK10 § 4-1 første ledd bokstav a. Mønehøyde inntil 4,0 m, gesims inntil 3,0 m, og minst 1,0 m til nabogrense og annen bygning. Meld fra til kommunen innen fire uker etter at garasjen står ferdig. |
| Mellom 50 og 70 m², én etasje, ikke beboelse | Søknadspliktig – du kan søke selv | pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1. Nabovarsel skal sendes. Ingen ansvarlige foretak kreves. Vi kan gjøre hele søknaden for deg. |
| Over 70 m², to etasjer, eller med kjeller | Krever ansvarlig søker | pbl § 20-3. Et foretak må erklære ansvarsrett. Den rollen tar vi ikke, men vi kan levere tegninger og avklaringer inn i saken. |
| Garasje med hybel, anneks eller soverom over | Krever ansvarlig søker | Ny boenhet eller rom for varig opphold faller utenfor unntaket. Det kan du heller ikke søke om selv. |
| Nærmere enn 1,0 m fra nabogrense | Søknadspliktig | pbl § 29-4. Kommunen kan godkjenne at den står nærmere, men da må du søke, og naboens skriftlige samtykke veier tungt. |
| Utenfor byggegrense i reguleringsplan | Søknad og dispensasjon | Unntaket i § 4-1 gjelder bare tiltak som er i samsvar med plan. Byggegrensen er noe annet enn 1-metersregelen mot nabo. |
Seks vilkår – alle må være oppfylt
Vilkårene gjelder kumulativt, altså alle på én gang (SAK10 § 4-1 første ledd bokstav a). Bommer du på ett av dem, faller hele unntaket bort. Det hjelper ikke at de fem andre er oppfylt med god margin.
Bygningen skal være frittliggende og stå på en eiendom som allerede er bebygd. Setter du garasjen opp på en ubebygd tomt, gjelder ikke unntaket. Bygger du den inntil huset, er den ikke frittliggende. Da har du et tilbygg, med helt andre grenser.
Den skal ikke brukes til beboelse eller varig opphold. Verksted, lager og bilgarasje er greit. Soverom, hybel eller gjesterom er det ikke.
Verken samlet bruksareal eller bebygd areal skal være over 50 m². To ulike arealbegreper, og begge skal under grensen. BRA måler du innvendig etter NS 3940, mens BYA måler du utvendig med det som stikker ut.
Mønehøyden skal være inntil 4,0 m og gesimshøyden inntil 3,0 m, målt fra gjennomsnittsnivået på ferdig planert terreng rundt bygningen.
Én etasje, uten kjeller eller annen underbygging. En loftsbod med lem er greit, men en innredet andre etasje er det ikke.
Minst 1,0 m til nabogrensen og til annen bygning på egen eiendom. Avstanden måler du til det som stikker lengst ut, takutstikket medregnet.
Skal du bygge carport i stedet? Vi har skrevet en egen side om søknadsplikt for carport. Kikk gjerne på den – grensene er de samme, men arealregnestykket slår annerledes ut.
Det som faktisk velter garasjeprosjekter
Etter sju år på byggeplass er det tre feil som går igjen. Ingen av dem handler om at folk ikke har lest forskriften.
Høyden måles fra feil sted. «Ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå» betyr at du legger sammen terrenghøydene rundt hele bygningen og deler på antall punkter. Faller tomta 80 cm fra bakkant til framkant av garasjen, ligger gjennomsnittet 40 cm under det høyeste punktet. Måler du mønehøyden fra det laveste hjørnet, får du et helt annet tall enn kommunen får. Vi har sett garasjer som ble prosjektert til 3,9 m og endte på 4,3. De var dermed søknadspliktige, ferdig oppført, uten søknad.
Bebygd areal er ikke det samme som gulvflaten. En garasje på 7 x 7 m er 49 m² innvendig. Men med 50 cm takutstikk hele veien rundt og en overbygd inngang foran kan BYA fint komme over 50. Utstikkende bygningsdeler teller med i BYA når de stikker mer enn 1,0 m ut, og en carport foran porten teller som regel med. Husk at plattinger og terrasser høyere enn 0,5 m over terreng også går inn i tomtas samlede BYA. Da oppdager mange at utnyttingsgraden er brukt opp før garasjen i det hele tatt er tegnet.
Du måler avstanden til grensen, ikke til gjerdet. Gjerder står erfaringsmessig 10 til 40 cm feil, og av og til meter feil. Er avstanden i grenseland, bestill situasjonskart og få grensepunktene inn på kartet før du støper. Å flytte en ferdig garasje 30 cm er ikke praktisk mulig.
En fjerde felle er avkjørselen. Skal garasjen stå nær veien, sjekk om planen har satt av en frisiktsone. Sjekk også om ny eller endret avkjørsel krever tillatelse fra veimyndigheten. En garasje kan være lovlig i seg selv, og likevel ikke tas i bruk om du ikke kommer lovlig inn på tomta.
Fra 50 til 70 m² – du kan fortsatt søke selv
Blir garasjen mellom 50 og 70 m², faller den ut av unntaket. Men du kan fortsatt søke selv. Grensen på 70 m² gjelder frittliggende bygning i én etasje som ikke skal brukes til beboelse (pbl § 20-4). Detaljene finner du i SAK10 § 3-1.
Praktisk betyr det at du er søker selv, og at du sender nabovarsel med fire ukers merknadsfrist etter pbl § 21-3. Du leverer situasjonsplan, plan-, snitt- og fasadetegninger. Ingen foretak trenger å erklære ansvarsrett. Kommunen har tre ukers frist på seg etter pbl § 21-7, så lenge søknaden er komplett og det ikke har kommet merknader.
Behandlingsgebyret til kommunen i en slik sak ligger gjerne mellom 4 000 og 12 000 kr på Østlandet, alt etter hvilken kommune du bor i. Det kommer på toppen av det vi tar for å lage søknaden.
Husk at 70-metersgrensen forutsetter én etasje, og at bygningen ikke skal brukes til beboelse. En garasje med innredet loftsstue faller utenfor, uansett hvor mange kvadratmeter den er.
Meld fra innen fire uker
Er garasjen unntatt etter § 4-1 første ledd bokstav a, skal du melde fra til kommunen. Fristen er fire uker etter at den står ferdig. Hjemmelen finner du i § 4-1 fjerde ledd, og skjemaet er blankett 5188.
Meldingen skal inneholde ferdigstillelsesdato, matrikkelnummer, plasseringen tegnet inn på kart, areal og bruksformål. Den er ingen søknad, kommunen fatter ikke vedtak, og du får ingen godkjenning tilbake. Hensikten er at bygget skal komme inn i kart og matrikkel.
Hopper du over meldingen, står ikke garasjen registrert noe sted. Det merker du gjerne to steder. Ved refinansiering sammenligner banken takst og matrikkel, og ved salg skriver takstmannen at bygget ikke er dokumentert. Da må det ryddes opp i, ofte med kort frist og en kjøper som puster deg i nakken.
Vi fyller ut og sender meldingen for 2 900 kr, med garasjen målsatt inn på kommunens situasjonskart. Har du kjøpt vurderingen av oss fra før, gjør vi det for 2 000 kr.
Spørsmål og svar
Kan jeg bygge garasje på 50 kvm uten å søke?
Ja, så lenge du holder deg innenfor alle vilkårene. Verken bruksareal eller bebygd areal skal være over 50 m². Garasjen skal stå frittliggende på en bebygd eiendom, ha én etasje uten kjeller og ikke brukes til beboelse. Mønehøyden skal være inntil 4,0 m og gesimshøyden inntil 3,0 m, målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Den skal dessuten stå minst 1,0 m fra nabogrense og annen bygning. Plasseringen må ligge innenfor byggegrensen og utnyttingsgraden i reguleringsplanen.
Hvor nær nabogrensen kan garasjen stå?
Minst 1,0 m, målt til det som stikker lengst ut – takutstikket teller med. Vil du nærmere, er tiltaket søknadspliktig etter pbl § 29-4, og kommunen kan gi tillatelse. Naboens skriftlige samtykke er ikke nok i seg selv, men det veier tungt.
Teller garasjen med i utnyttingsgraden på tomta?
Ja. Selv om den er unntatt søknadsplikt, teller den fullt ut med i bebygd areal. Sier reguleringsplanen for eksempel 25 % BYA, kan marginen bli tynn. Ligger du på 23 % fra før med hus, terrasse og biloppstillingsplasser, får garasjen kanskje ikke plass innenfor planen. Da hjelper det ikke hvor liten den er.
Må jeg søke om å rive den gamle garasjen?
River du en bygning som selv ville vært unntatt etter § 4-1, er også rivingen unntatt. Bestemmelsen dekker oppføring, endring, fjerning og riving. Skal du rive noe større, er det søknadspliktig. Husk at avfallet skal håndteres etter TEK17 kapittel 9, og at eldre bygg gjerne inneholder asbest.
Kan jeg innrede loft eller bod over garasjen?
Unntaket forutsetter én etasje. En kaldtloftsbod med lem til oppbevaring godtas normalt. Et innredet rom med trapp, vindu og oppvarming blir derimot vurdert som etasje nummer to, og da faller unntaket bort. Skal rommet brukes til overnatting, er du dessuten utenfor vilkåret om at bygget ikke skal brukes til beboelse.
Hva koster det å få vurdert om garasjen min er søknadspliktig?
1 900 kr for en skriftlig vurdering ut fra målene du oppgir, og 3 400 kr dersom vi også leser reguleringsplanen og regner ut utnyttingsgraden. En rask muntlig avklaring på telefon koster ingenting. Dette er sluttprisen – vi legger ikke på noe etterpå.
Søknadsplikt for det folk faktisk bygger
- Tilbygg uten søknad – 15, 50 eller over?
- Terrasse og platting – når må du søke?
- Bod og uthus – må du søke?
- Levegg og gjerde – søknadsplikt og grenser
- Solceller og søknadsplikt etter nye SAK10 § 4-3
- Pipe og ildsted – søknadsplikt og meldeplikt
- Støttemur og fylling – når må du søke?
- Er carport søknadspliktig?
- Må du søke om veranda eller balkong?
- Anneks og gjestehus – må du søke?
Få fast pris — fra 1 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo