Anneks og gjestehus – må du søke?

Det første vi spør om, er ikke hvor stort bygget blir. Vi spør om noen skal overnatte i det.

Skal ingen bo eller sove der, er du inne på den romslige veien. Da kan du sette opp en frittliggende bygning på inntil 70 m² i én etasje, og du kan søke selv (SAK10 § 3-1 b). Verksted, atelier, hagestue og lager går fint.

Skal noen sove der, snevrer alt seg inn. Da kan du bare søke selv når annekset er en fullverdig bolig på inntil 30 m². Ellers trenger du ansvarlige foretak.

Kommunen ser dessuten på bruken, ikke på navnet på tegningen. En hagestue med sovealkove, panelovn og gardiner blir gjerne vurdert som anneks den dagen naboen klager eller takstmannen kommer.

Vil du søke selv om et anneks der noen skal bo eller sove, gjelder fire faste grenser (SAK10 § 3-1 e). Bygget kan være inntil 30 m² BRA, med én boenhet, i én etasje uten kjeller. Det kan ikke på noe punkt være over 4,5 m over bakken.

Merk deg hvor høyden måles fra: Den måles fra bakken, ikke fra gjennomsnittlig planert terreng. Ligger tomta i skrått terreng, er det det laveste hjørnet som avgjør. Der ryker mange anneks med saltak.

Bygget skal også ha alle hovedfunksjonene på inngangsplanet: Stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. En hems med seng løser altså ikke soveromskravet. Mangler noe av dette, eller skal bygget brukes som fritidsbolig, gjelder ikke regelen. Da trenger du ansvarlige foretak (pbl § 20-3).

Og 30 m² BRA er lite når veggene er tykke. Regner du 25 cm yttervegg, sitter du fort igjen med rundt 26 m² gulv du faktisk kan møblere.

Her er fella de fleste går i: Unntaket faller bort dersom boligbygningen har pipe eller skorstein.

Setter du inn vedovn, skal hele annekset prosjekteres og utføres av ansvarlige foretak. Ikke bare pipa, men hele bygget.

I tiltaksklasse 1 kan vi være ansvarlig søker for annekset. Prosjektering og utførelse tar vi ikke – de rollene må andre foretak ha, og det sier vi heller rett ut enn å tåkelegge det. Tegningene og underlaget lager vi gjerne.

Vil du ha ildsted senere, blir det en egen sak med ansvarlige foretak. Noen snarvei rundt regelen finnes ikke. Trenger du bare varme, går varmepumpe eller panelovn helt fint innenfor.

Anneks er små bygg med store krav, og det er nettopp kombinasjonen som skaper trøbbel. Dette er det vi ser oftest.

Vann og avløp blir tenkt på til slutt. Bad i anneks krever tilknytning, og tilknytning er en egen sak hos kommunen. Grøfta skal frostfritt ned, som regel 60–80 cm her på Østlandet, og den skal krysse hagen du nettopp anla.

Fundamentet er for lett. Vi ser anneks satt på bærelekter rett på plenen. Etter to sesonger står bygget skjevt, dørene slutter å gå igjen, og bunnsvillen råtner der den ligger mot bakken. Bruk heller punktfundamenter til frostfri dybde eller en støpt plate med kantisolasjon, og hold treverket minst 30 cm over terreng.

Utnyttingsgraden er brukt opp. På nyere felt ligger tillatt BYA tett opptil det utbyggeren allerede har bygget. Da hjelper det lite hvor pent annekset holder seg under 30 m².

Og en siste ting: Et anneks på 70 m² kan ikke uten videre stå 1,0 m fra grensen. Hovedregelen er minst 4,0 m til nabogrensen (pbl § 29-4). Kommunen kan godkjenne kortere avstand når naboen samtykker skriftlig, eller for mindre frittliggende bygg som garasje og uthus (§ 29-4 tredje ledd). Samtykket gir ingen automatikk – kommunen avgjør. Avstanden måles fra veggen. Takutstikk teller bare for den delen som går mer enn 1,0 m ut (TEK17 § 6-3).

Valget mellom 30 og 70 m² handler om bruken, ikke om hvor mye plass du ønsker deg. Skal noen sove der og du vil søke selv, er en fullverdig bolig på 30 m² BRA og 4,5 m det du har å jobbe med.

Send oss målene og gårds- og bruksnummeret, så sier vi hvilken vei du er i og hva den koster. Ta kontakt, så ser vi på tomta di!