Søknadsplikt
Anneks og gjestehus – må du søke?
Skal du sette opp anneks, avgjør ett spørsmål hele saken: Skal noen sove der? Svarer du nei, kan du søke selv for et bygg på inntil 70 m². Svarer du ja, går grensen ved 30 m² BRA. Vi finner ut hvilken vei du er i før du bestiller materialer.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Fortell oss hva som skal skje inni bygget
Send gårds- og bruksnummer, mål og en skisse. Og viktigst: Si om noen skal overnatte. Det svaret bestemmer hvilken av de to reglene som gjelder, og hva søknaden koster.
- 02
Vi sjekker plan, høyder og avstander
Vi henter reguleringsplan og kart, regner BRA og BYA, og måler høyden mot det laveste punktet rundt bygget. Går noe ikke opp, sier vi fra før vi tegner.
- 03
Tegninger, nabovarsel og innsending
Du ser tegningene før nabovarselet går ut. Naboene har to uker på merknader, og vi svarer på dem. Deretter sender vi inn og følger saken til vedtak.
Pris
1 900 kr for skriftlig avklaring av hvilken vei annekset ditt havner i. 9 900 kr for komplett søknad uten ansvarsrett, med tegninger, nabovarsel og innsending. Kommunens gebyr kommer utenom: 10 920 kr i Drammen, 10 275 kr i Lier, 8 550 kr i Asker og 8 070 kr i Oslo (2026).
1 900 – 9 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi avklarer om annekset ditt går på 70 m²-regelen eller på 30 m²-regelen. Det valget styrer alt annet.
- Vi går gjennom reguleringsplan, kommuneplan, byggegrense og tillatt utnyttingsgrad for tomta di.
- Du får situasjonsplan i 1:500 med annekset målsatt inn, med avstand til nabogrense og til annen bygning.
- Vi tegner plan, snitt og alle fire fasader i 1:100, med eksisterende og nytt terreng tegnet inn.
- Vi kontrollerer høyden mot 4,5 m, målt på det laveste punktet rundt bygget og ikke bare mot vei.
- Vi regner ut BRA og BYA, slik at du ser hva du har igjen på tomta.
- Vi sender nabovarsel via Altinn til alle hjemmelshavere og festere. Du får kvittering, og vi svarer på merknadene.
- Vi fyller ut søknaden uten ansvarsrett på blankett 5153, og sender den inn digitalt.
- Vi følger opp mangelbrev fra kommunen fram til det foreligger vedtak.
Tillegg ved behov
- Skriftlig vurdering av søknadsplikten før du låser størrelsen, fra 1 900 kr.
- Vi sjekker planen og regner ut hvor mye du har igjen på tomta, fra 3 400 kr.
- Vi måler terrenghøydene på skrå tomt, der 4,5 m-grensen er stram, fra 3 500 kr.
- Byggeledelse og oppfølging på plassen mens annekset settes opp.
- Søknad om ferdigattest når annekset står ferdig, fra 3 900 kr.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Kommunens behandlingsgebyr, og eget gebyr for dispensasjon der det trengs.
- Situasjonskart, naboliste og arkivutskrift som kommunen tar betalt for.
- Dispensasjonssøknad etter pbl kapittel 19, blant annet i 100-metersbeltet langs sjø.
- Ansvarsrett og rollen som ansvarlig søker etter pbl § 20-3.
- Prosjektering av bæring, fundamentering, våtrom og brannskille.
- Søknad om tilknytning til vann og avløp, som kommunen behandler for seg.
- Pipe og ildsted, som krever ansvarlige foretak for hele bygget.
Anneks og gjestehus – hvilken søknadsvei havner du i?
| Bygget | Søknadsvei | Merknad |
|---|---|---|
| Ingen skal sove der, inntil 70 m² BRA og BYA, én etasje | Du kan søke selv (SAK10 § 3-1 b) | Verksted, atelier, hagestue og lager. Kjeller er tillatt, men totalen må holde seg under 70 m². |
| Noen skal sove der, inntil 30 m² BRA | Du kan søke selv (SAK10 § 3-1 e) | Én boenhet, én etasje og ingen kjeller. Bygget kan ikke stå over 4,5 m over bakken på noe punkt. |
| Anneks med pipe eller skorstein | Krever ansvarlige foretak | Unntaket faller bort for hele bygget, ikke bare for pipa. Den rollen tar vi ikke. |
| Anneks til overnatting over 30 m², eller i to plan | Krever ansvarlig søker (pbl § 20-3) | Full søknadsbehandling. Vi kan tegne for deg, men vi kan ikke stå som søker. |
| Gjestehus uten kjøkken og bad, ikke egen boenhet | Vurderes konkret | Kommunene praktiserer dette ulikt. Vi sjekker med din kommune før du bestiller materialer. |
| Anneks i 100-metersbeltet langs sjø | Normalt dispensasjon | Byggeforbudet i pbl § 1-8 gjelder uansett hvor lite bygget er. |
Skal noen sove der?
Det første vi spør om, er ikke hvor stort bygget blir. Vi spør om noen skal overnatte i det.
Skal ingen bo eller sove der, er du inne på den romslige veien. Da kan du sette opp en frittliggende bygning på inntil 70 m² i én etasje, og du kan søke selv (SAK10 § 3-1 b). Verksted, atelier, hagestue og lager går fint.
Skal noen sove der, snevrer alt seg inn til 30 m².
Kommunen ser dessuten på bruken, ikke på navnet på tegningen. En hagestue med sovealkove, panelovn og gardiner blir gjerne vurdert som anneks den dagen naboen klager eller takstmannen kommer.
30 m², én etasje, ingen kjeller
Skal noen bo eller sove i annekset, gjelder fire faste grenser (SAK10 § 3-1 e). Bygget kan være inntil 30 m² BRA, med én boenhet, i én etasje uten kjeller. Det kan ikke på noe punkt være over 4,5 m over bakken.
Merk deg hvor høyden måles fra: Den måles fra bakken, ikke fra gjennomsnittlig planert terreng. Ligger tomta i skrått terreng, er det det laveste hjørnet som avgjør. Der ryker mange anneks med saltak.
Bygget skal også ha alle hovedfunksjonene på inngangsplanet: Stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. En hems med seng løser altså ikke soveromskravet.
Og 30 m² BRA er lite når veggene er tykke. Regner du 25 cm yttervegg, sitter du fort igjen med rundt 26 m² gulv du faktisk kan møblere.
Pipa velter flere annekssaker enn arealet
Her er fella de fleste går i: Unntaket faller bort dersom boligbygningen har pipe eller skorstein.
Setter du inn vedovn, skal hele annekset prosjekteres og utføres av ansvarlige foretak. Ikke bare pipa, men hele bygget.
Vi har ikke erklært ansvarsrett, og da kan vi ikke ta den rollen for deg. Det sier vi heller rett ut enn å tåkelegge det. Tegningene og underlaget lager vi gjerne, så tar et ansvarlig foretak resten.
Vil du ha ildsted senere, blir det en egen sak med ansvarlige foretak. Noen snarvei rundt regelen finnes ikke. Trenger du bare varme, går varmepumpe eller panelovn helt fint innenfor.
Det som faktisk går galt med anneks
Anneks er små bygg med store krav, og det er nettopp kombinasjonen som skaper trøbbel. Dette er det vi ser oftest.
Vann og avløp blir tenkt på til slutt. Bad i anneks krever tilknytning, og tilknytning er en egen sak hos kommunen. Grøfta skal frostfritt ned, som regel 60–80 cm her på Østlandet, og den skal krysse hagen du nettopp anla.
Fundamentet er for lett. Vi ser anneks satt på bærelekter rett på plenen. Etter to sesonger står bygget skjevt, dørene slutter å gå igjen, og bunnsvillen råtner der den ligger mot bakken. Bruk heller punktfundamenter til frostfri dybde eller en støpt plate med kantisolasjon, og hold treverket minst 30 cm over terreng.
Utnyttingsgraden er brukt opp. På nyere felt ligger tillatt BYA tett opptil det utbyggeren allerede har bygget. Da hjelper det lite hvor pent annekset holder seg under 30 m².
Og en siste ting: Et anneks på 70 m² kan ikke uten videre stå 1,0 m fra grensen. Kommunen kan bare godkjenne kortere avstand enn 4,0 m for bygg under 50 m² og under 4,5 m høyde (TEK17 § 6-4). Over det trenger du skriftlig nabosamtykke eller dispensasjon. Avstanden måles til takutstikket, ikke til veggen.
Få avklart annekset før du bestiller materialer
Valget mellom 30 og 70 m² handler om bruken, ikke om hvor mye plass du ønsker deg. Har du bestemt at noen skal sove der, er 30 m² BRA og 4,5 m det du har å jobbe med.
Send oss målene og gårds- og bruksnummeret, så sier vi hvilken vei du er i og hva den koster. Ta kontakt, så ser vi på tomta di!
Spørsmål og svar
Er anneks søknadspliktig?
Ja. Skal noen sove i annekset, gjelder ikke unntaket for frittliggende bygning. Er bygget inntil 30 m² BRA, i én etasje uten kjeller og under 4,5 m, kan du søke selv uten ansvarlige foretak.
Hvor stort anneks kan jeg bygge uten ansvarlig søker?
Inntil 30 m² BRA når noen skal bo eller sove der (SAK10 § 3-1 e). Skal ingen overnatte, kan du søke selv for et bygg på inntil 70 m² BRA og BYA.
Kan jeg ha vedovn i annekset?
Du kan ha vedovn, men da mister du retten til å søke selv. Har boligbygningen pipe eller skorstein, skal hele bygget prosjekteres og utføres av ansvarlige foretak.
Hva er forskjellen på anneks og gjestehus?
Regelverket bruker ingen av ordene. Kommunen ser på om bygget skal brukes til beboelse. Skal noen overnatte der, spiller det ingen rolle hva du kaller det på tegningen.
Kan jeg leie ut annekset?
Et anneks etter 30 m²-regelen er en egen boenhet, så utleie er i utgangspunktet mulig. Men kommuneplanen kan begrense antall boenheter på eiendommen, og det bør du sjekke først.
Hvor nær nabogrensen kan annekset stå?
Hovedregelen er 4,0 m. Kommunen kan godkjenne kortere avstand for bygg under 50 m² og under 4,5 m høyde. Avstanden måles til takutstikket, ikke til veggen.
Kan annekset ha hems?
En hems kan gå greit, men blir den stor og høy nok, regnes den som egen etasje etter målereglene. Da faller unntaket bort. Vi sjekker mot måleregelen før vi tegner.
Hvor lang tid tar det å få svar fra kommunen?
Er søknaden komplett, i samsvar med planen og uten merknader fra naboene, skal kommunen svare innen tre uker (pbl § 21-7). Trengs det dispensasjon, tar det som regel lengre tid.
Hva koster det å søke om anneks?
Fra 1 900 kr for en skriftlig avklaring, og fra 9 900 kr for komplett søknad med tegninger, nabovarsel og innsending. Kommunens gebyr på 8 070–10 920 kr kommer utenom.
Søknadsplikt for det folk faktisk bygger
- Bygge garasje uten å søke – grensene som gjelder
- Tilbygg uten søknad – 15, 50 eller over?
- Terrasse og platting – når må du søke?
- Bod og uthus – må du søke?
- Levegg og gjerde – søknadsplikt og grenser
- Solceller og søknadsplikt etter nye SAK10 § 4-3
- Pipe og ildsted – søknadsplikt og meldeplikt
- Støttemur og fylling – når må du søke?
- Er carport søknadspliktig?
- Må du søke om veranda eller balkong?
Få fast pris — fra 1 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo