Byggetegninger
Situasjonsplan til byggesøknad
Vi tegner tiltaket inn på kommunens eget situasjonskart i 1:500. Du får målsatte avstander til nabogrense, vei og nærmeste bygning. Du får også parkering, avkjørsel, nordpil og et BYA-regnestykke saksbehandleren kan etterprøve. Fastpris, og én revisjonsrunde er inkludert. Selve situasjonskartet bestiller du fra kommunen, og du betaler det til selvkost.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Bestill situasjonskart og naboliste
Du bestiller kommunens situasjonskart og naboliste, eller så gjør vi det for deg. Kartet skal være ferskt. Mange kommuner godtar ikke kart som er eldre enn seks måneder til ett år. Et skjermbilde fra en karttjeneste er ikke et situasjonskart.
- 02
Vi tegner tiltaket inn og regner BYA
Vi plasserer tiltaket i riktig målestokk og posisjon. Så målsetter vi avstandene til grense, vei og nærmeste bygning. Vi tegner inn parkering og adkomst. Til slutt setter vi opp BYA-regnestykket med mellomregning mot tillatt utnyttingsgrad.
- 03
Slik lander vi planen
Vi går gjennom det vi har funnet — byggegrenser, ledninger, avstandskrav. Går noe ikke opp, sier vi fra før du sender inn. Én revisjonsrunde er inkludert. Du får ferdig PDF i A3 i riktig målestokk.
Pris
Fastpris for situasjonsplan tegnet på kommunens situasjonskart. Kartet og nabolisten bestiller du fra kommunen eller via Infoland. Du betaler dem til selvkost, og du bør regne med et sted mellom 800 og 2 500 kr avhengig av kommune. Skal kommunens oppmålingsmyndighet påvise eiendomsgrensen for deg, kommer den jobben i tillegg. Den bestiller du selv.
fra 2 400 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Tiltaket tegnet inn i riktig målestokk og riktig posisjon på kommunens gjeldende situasjonskart, normalt 1:500.
- Minst to målsatte avstander vinkelrett fra tiltaket til nærmeste eiendomsgrense, og avstand til nærmeste bygning som står på tomta fra før.
- Avstand til midt vei eller veikant, og avkjørsel med frisiktlinjer der tiltaket berører adkomsten.
- Parkering og snuareal tegnet inn på egen tomt, med målsatte biloppstillingsplasser.
- BYA-beregning med full mellomregning: eksisterende bygg, nytt tiltak, parkeringsareal etter TEK17 § 5-7, og resultatet mot tillatt utnyttingsgrad i reguleringsplanen.
- Nordpil, målestokk, gnr/bnr og tittelfelt med dato og revisjonsnummer.
- Kontroll mot ledningstraseer og byggegrenser i kartet, med merknad der tiltaket kommer i konflikt.
- Ferdig PDF i A3 i riktig målestokk, klar til å lastes opp sammen med resten av søknaden.
Tillegg ved behov
- Vi bestiller situasjonskart og naboliste for deg, fra 750 kr i tillegg til kommunens selvkost.
- Utstikking og kontroll av plasseringen på tomta før du graver, etter avtale.
- Terrengplan med koter, fyllings- og skjæringsprofil og støttemur, fra 3 000 kr.
- Utomhusplan med beplantning, belegg og uteoppholdsareal der reguleringsplanen krever det, fra 3 500 kr.
- Vi vurderer avkjørsel og frisikt mot kommunal vei eller fylkesvei, fra 2 500 kr.
- Komplett tegningssett med plan, snitt og fasader, fra 6 900 kr.
- Retting etter mangelbrev fra kommunen, fra 900 kr — gratis når feilen er vår.
Hva må situasjonsplanen vise ved ulike tiltak?
| Tiltak | Dette må planen vise | Merknad |
|---|---|---|
| Garasje inntil 50 m², unntatt søknadsplikt | Plassering, avstander, vei, BYA | Unntaket i SAK10 § 4-1 krever minst 1,0 m til nabogrense. Bygget kan ikke brukes til beboelse. Står bygget ferdig, skal du melde plasseringen til kommunen. |
| Frittliggende bygning 51–70 m² | Plassering, avstander, parkering, BYA | Søknadspliktig etter pbl § 20-4, men du kan stå som tiltakshaver selv. Avstandskravet på 4 m i pbl § 29-4 gjelder med mindre planen sier noe annet. |
| Tilbygg til bolig | Eksisterende bygg, tilbygget skravert, avstander, BYA før og etter | Kommunen vil se utnyttingsgraden før og etter. Ligger tomta alt nær grensen, er dette regnestykket hele saken. |
| Ny bolig eller fradeling | Alt over, pluss adkomst, snuareal, uteoppholdsareal og renovasjon | Her kommer også rekkefølgekrav i reguleringsplanen inn. Situasjonsplanen blir da mer omfattende enn resten av tegningssettet til sammen. |
| Ny eller endret avkjørsel | Avkjørsel med frisiktsoner og stigning | Krever egen avkjørselstillatelse fra veimyndigheten — kommunen for kommunal vei, Statens vegvesen eller fylket for riks- og fylkesvei. |
| Tiltak nær kommunal VA-ledning | Ledningstrasé og avstand fra tiltaket | De fleste kommuner har byggeforbud i et belte på hver side av kommunal hovedledning, typisk fire meter. Dette stopper flere garasjer enn folk aner. |
Situasjonskart og situasjonsplan er to forskjellige ting
Situasjonskartet er kommunens kartgrunnlag over eiendommen din: eiendomsgrenser, eksisterende bygg, koter, kommunale ledninger, byggegrenser og planinformasjon. Kartet bestiller du fra kommunen eller via Infoland. Det koster typisk et sted mellom 800 og 2 500 kroner. Prisen varierer med kommunen, og med hva som ligger i pakken.
Situasjonsplanen er situasjonskartet med tiltaket ditt tegnet inn, målsatt og dokumentert. Kartet er råvaren, planen er leveransen. Dette er en av de tingene folk oftest blander sammen. Sender du inn kartet alene, får du en unødvendig runde med kommunen.
Kartet skal dessuten være ferskt. De fleste kommunene godtar ikke situasjonskart som er eldre enn seks måneder til ett år, siden grunnlaget endrer seg. Nye planer vedtas, nabotomter bebygges, ledninger legges om. Vi ser jevnlig at folk gjenbruker et kart de bestilte til et prosjekt de skrinla for to år siden. Det er nok en av de rimeligste manglene du kan unngå.
Og for å ta det som skaper flest returer: Et skjermbilde fra en offentlig karttjeneste er ikke et situasjonskart. Det mangler målestokk, det mangler nøyaktighetsangivelsen på eiendomsgrensene, og det duger ikke som arkivdokument. Tegninger på slikt underlag kommer i retur.
BYA-regnestykket som velter flest prosjekter
Grad av utnytting er den vanligste grunnen til at et ellers uproblematisk tiltak ikke går. Reguleringsplanen setter en grense — ofte 24 eller 30 prosent BYA. Det er situasjonsplanen som dokumenterer at du holder deg innenfor.
To ting glemmer folk systematisk, og det første er parkering. TEK17 § 5-7 regner 18 kvadratmeter per biloppstillingsplass inn i bebygd areal, også når plassen bare er grus. Skal du ha to biler på tomta, er det 36 kvadratmeter BYA før du har bygget noe som helst. På en tomt på 600 kvadratmeter med 24 prosent tillatt utnytting har du 144 kvadratmeter å gå på. Bilene har da alt spist en fjerdedel.
Det andre er eksisterende bygg som ikke er med i regnestykket. Boden bak huset, den innglassede verandaen, carporten som ble satt opp på nittitallet — alt teller. Derfor legger vi alltid ved mellomregningen: eksisterende bygg med areal per bygg, nytt tiltak, parkering, sum, tomteareal og resultat i prosent. Mangler mellomregningen, blir du spurt om den uansett.
En ting til er verdt å vite. Overbygget areal og areal under utkraget bygningsdel over 5,0 meters bredde kan telle med. En overbygd terrasse er nemlig ikke alltid det du tror den er. Ligger du nær grensen, går vi gjennom regnestykket før vi tegner. Det er billigere å oppdage på telefonen at det ikke går opp enn i et avslag.
Kartet er ikke fasit — dette skjer når bygget stikkes ut
Situasjonsplanen viser garasjen 1,0 meter fra nabogrensen, akkurat som unntaket i SAK10 § 4-1 krever. Så kommer gravemaskinen. Da viser det seg at gjerdet naboen satte opp for tolv år siden ikke står på grensen. Grensepunktet i kartet har en nøyaktighet på en halv meter, og ingen vet egentlig hvor linja går.
Eiendomsgrenser i kommunens kart har varierende kvalitet. I nyere boligfelt er de målt inn med god nøyaktighet. I eldre områder kan de stamme fra gamle kartforretninger, og avviket kan bli større enn marginen du har å gå på. Skal bygget stå nærmere enn to meter fra grensen, bør du be kommunens oppmålingsmyndighet påvise grensen før du graver. Det koster noen tusen kroner. Å flytte en støpt garasje koster betydelig mer, og en nabo som måler etterpå har all verdens tid.
Den andre overraskelsen ligger under bakken. De fleste kommuner har byggeforbud i et belte på hver side av kommunal vann- og avløpsledning, ofte fire meter. Ledningen går sjelden der du tror. Vi sjekker ledningstraseene i kartet før vi tegner, og havner garasjen oppå hovedledningen, sier vi fra med en gang. Den tegningen skal du ikke levere.
Og til slutt: stikkledningen din. Den er ikke alltid tegnet i kommunens kart i det hele tatt, siden den er privat. Den ligger der likevel, og den ligger nesten alltid rett mellom huset og veien — altså der du vil ha garasjen. Å grave av din egen stikkledning er ingen byggesak, men det blir en dyr dag.
Avstand til nabogrense, vei og byggegrense
Hovedregelen står i pbl § 29-4: Bygning skal plasseres minst fire meter fra nabogrense, med mindre annet er fastsatt i plan. Reguleringsplanen kan sette andre avstander og egne byggegrenser. Sier planen noe annet, er det planen som gjelder. Byggegrensen i planen er ofte det som faktisk binder, ikke firemeterskravet.
For mindre frittliggende bygninger finnes det lempeligere regler. Etter SAK10 § 4-1 kan du sette opp en frittliggende bygning på inntil 50 kvadratmeter uten å søke, så lenge den ikke skal brukes til beboelse. Da må den ligge minst 1,0 meter fra nabogrense og fra annen bygning på tomta. Ligger den nærmere, faller unntaket bort, og du er tilbake i søknadsplikt. Dette er en av de reglene folk husker halvparten av.
Mot vei gjelder egne avstander etter veiloven, og de er ofte strengere enn folk regner med — særlig mot fylkesvei. Avstanden måler du fra veiens midtlinje, ikke fra asfaltkanten. Skal du lage ny avkjørsel eller endre en du har, trenger du egen avkjørselstillatelse fra veimyndigheten. Frisiktsonene skal tegnes inn på planen.
Vi kontrollerer alle tre mot kartet før vi tegner ferdig, og vi skriver dem inn som målsatte avstander på planen. Går noe ikke opp, sier vi fra før du sender inn — ikke etter at nabovarselet er ute.
Spørsmål og svar
Hva koster en situasjonsplan?
Hos oss fra 3 000 kr for situasjonsplan tegnet på kommunens situasjonskart. Da får du målsatte avstander, parkering og BYA-beregning med mellomregning. Situasjonskartet og nabolisten bestiller du fra kommunen, og du betaler dem til selvkost — typisk 800 til 2 500 kr avhengig av kommune.
Hva er forskjellen på situasjonskart og situasjonsplan?
Situasjonskartet er kommunens kartgrunnlag med grenser, eksisterende bygg, koter, ledninger og planinformasjon. Situasjonsplanen er det samme kartet med tiltaket ditt tegnet inn, målsatt og med BYA-beregning. Kartet er råvaren, planen er leveransen — og det er planen kommunen skal ha.
Kan jeg bruke et kartutsnitt fra nettet?
Nei. Kommunen krever at du tegner tiltaket inn på kommunens eget situasjonskart, i riktig målestokk, normalt 1:500. Et skjermbilde fra en offentlig karttjeneste mangler både målestokk og nøyaktighetsangivelse på eiendomsgrensene. Tegninger på slikt underlag kommer i retur.
Hvor gammelt kan situasjonskartet være?
De fleste kommunene godtar ikke situasjonskart som er eldre enn seks måneder til ett år. Grunnlaget endrer seg — nye planer vedtas, nabotomter bebygges, ledninger legges om. Sjekk kravet i kommunen din før du gjenbruker et kart fra et tidligere prosjekt.
Hvor nær nabogrensen kan jeg bygge?
Hovedregelen i pbl § 29-4 er fire meter, med mindre reguleringsplanen sier noe annet — og planen går foran. For frittliggende bygning inntil 50 m² som ikke skal brukes til beboelse, gir SAK10 § 4-1 unntak fra søknadsplikt. Da må avstanden være minst 1,0 meter til nabogrense og til annen bygning på tomta.
Hvordan regner jeg ut BYA?
Bebygd areal er det bygningene dekker av tomta sett ovenfra, pluss parkeringsareal med 18 m² per biloppstillingsplass etter TEK17 § 5-7. Summer alle eksisterende bygg, legg til det nye tiltaket og parkeringen, og del på tomtearealet. Legg alltid ved mellomregningen — saksbehandleren ber om den uansett.
Teller parkeringsplassen med i utnyttingsgraden?
Ja. TEK17 § 5-7 regner 18 kvadratmeter per biloppstillingsplass inn i BYA, også når plassen er grus eller belegningsstein. To biler blir 36 kvadratmeter før du har bygget noe. Dette er nok den enkeltposten som oftest velter en garasjesøknad på en tomt som ellers ville gått opp.
Må jeg få grensen påvist før jeg bygger?
Det er ikke et formelt krav i alle saker. Men vi anbefaler det sterkt når bygget skal stå nærmere enn to meter fra grensen. Eiendomsgrenser i eldre områder kan ha et avvik som er større enn marginen du har igjen, og gjerdet står sjelden på grensen. Påvisning bestiller du fra kommunens oppmålingsmyndighet.
Kan jeg bygge over en kommunal vann- eller avløpsledning?
Normalt ikke. De fleste kommuner har byggeforbud i et belte på hver side av kommunal hovedledning, ofte fire meter, og de gir sjelden dispensasjon. Ledningstraseene ligger i situasjonskartet, og vi sjekker dem før vi tegner. Er det konflikt, sier vi fra med en gang — det er ikke en søknad du skal sende.
Få fast pris — fra 2 400 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo