Tegninger til byggesøknad

Et komplett sett er fire tegningstyper: situasjonsplan, plantegning, snitt og fasader. Bygger du om, dobles antallet. Kommunen vil nemlig se både eksisterende og ny situasjon. Et vanlig tilbygg til enebolig ender dermed på ti til tolv tegninger, ikke fire.

Tegningene av dagens hus lager vi fra arkivtegningene når de stemmer. Mangler de, eller viser de ikke huset slik det står, lager vi tegninger av dagens hus ut fra bildene og målene dine.

Byggesaksforskriften, som alle kaller SAK10, sier at søknaden skal ha de opplysningene kommunen trenger for å vurdere de ytre rammene for tiltaket (SAK10 § 5-4). Tegningene er kjernen i det. Så kommer papirarbeidet. Du fyller ut søknadsskjemaet, sender nabovarsel og samler inn kvitteringer og eventuelle merknader. Krever tiltaket ansvarlige foretak, skal de også erklære ansvarsrett.

Vi leverer tegningene, og i tiltaksklasse 1 kan vi også være ansvarlig søker. Ansvarlig prosjekterende er vi ikke. Tegning og søkerrolle er dessuten to forskjellige leveranser, og du skal vite hvilken du kjøper.

Én ting er verdt å ta med: Fristen kommunen har på seg, begynner først å løpe når søknaden er komplett. Hovedregelen er tolv uker (pbl § 21-7). Gjelder det et tiltak etter pbl § 20-4, er fristen tre uker (pbl § 21-7 tredje ledd). Forutsetningen er at du verken trenger dispensasjon eller uttalelse fra annen myndighet. Nabomerknader endrer ikke fristen. Hvert mangelbrev stopper klokka. Et komplett sett første gang handler derfor ikke bare om kvalitet — det er ofte forskjellen på tre uker og tre måneder.

Det dyreste du kan kjøpe, er et komplett sett til et tiltak som aldri kom til å bli godkjent. Derfor gjør vi den samme gjennomgangen hver gang, før første strek. Den ligger inne i prisen.

Reguleringsplanen først: Hvilken plan gjelder for tomta di, hva er tillatt utnyttingsgrad, hvor går byggegrensene og hvilke høyder må du holde deg innenfor? Sier planen noe om takform, materialbruk eller bevaring, må også det med. En byggegrense i planen binder gjerne hardere enn firemeterskravet i pbl § 29-4. Den oppdager folk sent.

Så utnyttingsgraden, der vi regner inn parkering etter TEK17 § 5-7 og alle eksisterende bygg på tomta. Så avstandene: nabogrense, nærmeste bygning, vei målt fra midtlinja og kommunale ledninger med byggeforbudsbelte. Så arealene. Bygger du etter pbl § 20-4, gjelder grensen på 50 kvadratmeter både BRA og BYA, og de to er ikke like store.

Går noe av dette ikke opp, ringer vi deg samme dag. Da hører du også hva alternativene er: mindre tiltak, annen plassering eller dispensasjonssøknad med den ekstra tiden og risikoen det gir. Vi selger deg ikke et tegningssett til et prosjekt vi tror kommer i retur.

Etter noen år med byggesaker begynner mangelbrevene å ligne på hverandre. Nesten ingen av dem handler om at tiltaket er ulovlig. Nesten alle handler om at noe ikke lar seg lese av tegningen du sendte inn.

Fasadene mot sidene som ikke endres, mangler. Terrenglinja stopper i husveggen, så kommunen ser ikke om du fyller opp eller graver ut. Høydene er målt fra eksisterende terreng i stedet for planert terrengs gjennomsnittsnivå, slik pbl § 29-4 krever. Snittlinja mangler på planen. BYA-regnestykket står som ett tall uten mellomregning. Rømningsvinduet er tegnet, men målene som skal dokumentere TEK17 § 11-13, står ikke på — minimum 0,5 meter bredde, minimum 0,6 meter høyde og sum minst 1,5 meter.

Og så er det den mest unødvendige av alle: Tegninger revidert uten nytt revisjonsnummer. Du retter et forhold og sender inn på nytt med samme dato i tittelfeltet, og saksbehandleren sitter da med to versjoner hun ikke kan skille. Da behandler hun den hun har, og det er ikke sikkert den er den nyeste din. Vi setter revisjonsnummer, revisjonsdato og en kort revisjonstekst på hver eneste endring, også når det bare er flyttet et mål.

Ingen av disse manglene handler om tegneferdighet. De handler om å vite hva som blir lest, av hvem og hva vedkommende ser etter. Det er den forskjellen du betaler for.

Å tegne er ikke i seg selv en oppgave med ansvarsrett. Kvalifikasjonskravene i SAK10 kapittel 11 gjelder rollene ansvarlig søker, prosjekterende, utførende og kontrollerende — ikke selve tegnejobben. Derfor kan vi levere tegninger til alle typer tiltak, i alle tiltaksklasser, som underleverandør til deg som tiltakshaver.

For tiltak etter pbl § 20-4 er det hele historien. Tre tiltak søker du om selv, uten ansvarlige foretak. Det ene er tilbygg der verken BRA eller BYA går over 50 kvadratmeter. Det andre er frittliggende bygning inntil 70 kvadratmeter som ikke skal brukes til beboelse. Det tredje er bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet. Tegningene fra oss er da prosjekteringen din.

Er tiltaket derimot søknadspliktig etter pbl § 20-3, kreves ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende med erklært ansvarsrett. Vi leverer fortsatt tegningene du trenger. Men de går da inn som underlag hos foretaket som erklærer ansvarsretten, og det foretaket svarer kommunen for prosjekteringen. Ansvarlig prosjekterende er vi ikke. Rollen som ansvarlig søker kan vi derimot ta i tiltaksklasse 1, og da koordinerer vi foretakene som prosjekterer og utfører. Ligger prosjektet ditt i tiltaksklasse 2 eller 3, sier vi fra og hjelper deg videre til noen andre.

En siste ting, som er verdt mer enn den ser ut til: Tegningene lever videre i kommunens arkiv lenge etter at bygget står. Ved salg, ved neste ombygging og i en eventuell ulovlighetssak er det disse tegningene som viser hva som er godkjent. Bygger du noe annet enn det du fikk tillatelse til, er avviket mellom tegning og virkelighet selve problemet. Og det dukker som regel opp når du minst ønsker det — ved søknad om ferdigattest eller på visning.