TEK17-krav
Lyd- og brannkrav mellom boenheter
Skal du dele boligen i to boenheter, blir lyd og brann i skillet den dyreste posten. Vi ser på hva etasjeskilleren eller veggen din yter i dag. Så sier vi hva som skal til for å komme opp på kravsnivå. Men én ting sier vi med én gang: En ny boenhet krever ansvarlig søker, og den rollen kan vi ikke ta i dag.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Vi ser på konstruksjonen du har
Byggeår, bjelkelagstype, oppbygging, himling og gulv – og alle gjennomføringer i skillet. Et trebjelkelag fra 1955 og et betongdekke fra 1978 starter helt ulike steder. Det avgjør både hva du må gjøre og hva det koster deg.
- 02
Vi setter tall på kravene
Du får skriftlig hva som skal til for å nå lydklasse C. Det samme får du for brannmotstanden. Vi legger ved forslag til oppbygging og et realistisk kostnadsspenn. Ofte er det nettopp denne vurderingen som avgjør om en sekundærleilighet lønner seg.
- 03
Ærlig avklaring om veien videre
Krever tiltaket ansvarlig søker, sier vi fra med én gang. En ny boenhet gjør alltid det. Så hjelper vi deg med å beskrive oppdraget for et foretak som kan ta rollen. Tegninger, teknisk vurdering og byggeledelse under utførelsen kan vi fortsatt gjøre for deg.
Pris
Fra 4 900 kr for å vurdere lyd- og brannskillet mellom to boenheter. Da går vi gjennom konstruksjonen du har, og foreslår en oppbygging som holder. Endelig pris setter vi etter befaring. Omfanget varierer nemlig mye med byggeår og konstruksjonstype. Selve søknaden kan vi ikke prise, siden tiltaket krever ansvarlig søker.
fra 4 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi kartlegger etasjeskilleren eller skilleveggen du har: konstruksjonstype, tykkelse, materialer og gjennomføringer.
- Vi vurderer luftlyd og trinnlyd opp mot lydklasse C i NS 8175, nivået TEK17 § 13-6 peker på.
- Vi vurderer branncellebegrensningen mellom boenhetene etter TEK17 kapittel 11.
- Vi går gjennom flanketransmisjonen – lyden som går rundt skillet, gjennom vegger, bjelkelag og tekniske sjakter.
- Du får forslag til oppbygging av skillet, med realistiske kostnadsspenn.
- Vi ser på rømning fra hver boenhet, og på kravene til røykvarsling og slokkeutstyr.
- Du får en ærlig avklaring på hva vi kan levere selv, og hva som krever et foretak med ansvarsrett.
Tillegg ved behov
- Planløsning og tegninger til den nye enheten, som grunnlag for ansvarlig søker: fra 6 900 kr.
- Vi kartlegger gjennomføringene i skillet du har, med foto og punktliste: fra 2 900 kr.
- Byggeledelse mens skillet bygges opp: 1 150 kr/t.
- Hjelp til å beskrive oppdraget for et foretak med ansvarsrett: fra 1 900 kr.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Rollen som ansvarlig søker etter pbl § 20-3 – vi har ikke erklært ansvarsrett etter SAK10.
- Ansvarlig prosjekterende for brann og lyd.
- Kommunalt saksbehandlingsgebyr og gebyr ved dispensasjon.
- Å måle luftlyd og trinnlyd med akkreditert utstyr.
- Selve utførelsen av skillet.
Hva som gjelder mellom to boenheter
| Forhold | Krav eller hjemmel | Merknad |
|---|---|---|
| Lydisolasjon mellom boenheter | TEK17 § 13-6, lydklasse C i NS 8175 | Både luftlyd og trinnlyd. Ingen form for bruksendring gir deg unntak her. |
| Branncellebegrensning | TEK17 kapittel 11 | Hver boenhet er egen branncelle. Skillet skal ha dokumentert brannmotstand. |
| Rømning fra hver boenhet | TEK17 § 11-13 | Hver boenhet må ha egen forsvarlig rømning, ikke gjennom naboenheten. |
| Røykvarsler og slokkeutstyr | TEK17 § 11-12 | Hver boenhet skal ha egen røykvarsling og eget manuelt slokkeutstyr. |
| Unntaket i TEK17 § 1-2 åttende ledd | Gjelder ikke | Unntaket gjelder bare innenfor én boenhet. Lager du en ny, faller hele lettelsen bort. |
| Ansvarlig søker | Kreves, pbl § 20-3 | En ny boenhet er ikke et tiltak etter § 20-4. Denne rollen kan vi ikke ta i dag. |
Lydkravet i praksis
Boligen din skal bygges slik at lyd- og vibrasjonsforholdene blir gode nok (TEK17 § 13-6). Nivået er lydklasse C i NS 8175. Mellom boenheter betyr det to ting: luftlydisolasjon og trinnlydnivå.
Luftlyd er stemmer, musikk og TV. Trinnlyd er skritt, stoler som dras og noen som mister noe i gulvet. Det er trinnlyden som velter flest ombygginger. Et gammelt trebjelkelag har så og si ingen trinnlydisolasjon i det hele tatt.
Lyd står ikke på unntakslisten i TEK17 § 1-2 åttende ledd. Listen ville uansett ikke hjulpet deg. Unntaket gjelder bare innenfor én boenhet. Lydkravet mellom boenheter oppstår nettopp i det du lager boenhet nummer to.
Ved ombygging kan kommunen gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav på eksisterende bygg (pbl § 31-4). Lyd er blant de kravene der det finnes en viss praksis for lempning i eldre hus. Men avgjørelsen er kommunens. En unntakssøknad bør du ikke bygge økonomien din på.
Brannkravet mellom boenheter
Hver boenhet er sin egen branncelle. Skillet mellom dem skal være branncellebegrensende, med dokumentert brannmotstand. Det gjelder både etasjeskiller og vegg. Og det gjelder hele skillet, også der rør, kanaler og kabler går gjennom.
Gjennomføringene er nesten alltid det svake punktet. En etasjeskiller kan ha helt riktig oppbygging og likevel bli underkjent. Et avløpsrør stikker rett gjennom uten branntetting. Eller noen har felt inn downlights som punkterer himlingen.
Rømningen skal være løst fra hver boenhet for seg (§ 11-13). Å rømme gjennom naboens leilighet er ingen løsning. Derfor trenger sekundærleiligheten gjerne egen ytterdør. Alternativt et rømningsvindu som tilfredsstiller kravene i seg selv.
Hver boenhet skal dessuten ha egen røykvarsling og eget manuelt slokkeutstyr (§ 11-12). Det er den billigste posten i hele kravsettet. Og den glemmes i halvparten av de utleieenhetene jeg har vært innom.
Dette kan vi ikke ta
Lager du en ny boenhet, er det ikke et tiltak du kan søke om etter pbl § 20-4. Saken krever ansvarlig søker etter pbl § 20-3. Søkeren erklærer ansvarsrett etter SAK10.
Vi har ikke erklært ansvarsrett. Da kan vi verken være ansvarlig søker eller ansvarlig prosjekterende i en slik sak. Det sier vi før du betaler for noe – ikke etter at kommunen har avvist søknaden din.
Det vi derimot kan gjøre, er hele det tekniske forarbeidet. Vi kartlegger konstruksjonen, vurderer lyd og brann, tegner planløsning og gir deg et beslutningsgrunnlag. Da vet du hva prosjektet koster før du engasjerer et ansvarlig foretak. Ofte er det dette regnestykket som avgjør om du skal sette saken i gang.
Under utførelsen kan vi ta byggeledelse og byggherreombud på vanlig måte. De rollene krever ingen ansvarsrett etter SAK10.
Ta kontakt for en avklaring uansett. Det er ikke alltid opplagt om det du planlegger er en ny boenhet eller en bruksendring innenfor din egen. Forskjellen avgjør både hvilke krav som gjelder, og hva saken koster deg.
Fra byggeplassen: hvor skillet faller
Flanketransmisjonen ingen tenkte på: Du bygger etasjeskilleren riktig opp, og så går lyden rundt. Den går gjennom yttervegger som løper sammenhengende forbi skillet, gjennom en trappesjakt, eller gjennom en felles teknisk sjakt. Måler du etterpå, ligger du under kravet selv om skillet i seg selv er korrekt. Flankene må du prosjektere sammen med skillet.
Downlights i brannskillet: Innfelte spotter i himlingen mellom to boenheter punkterer både lyd- og brannskillet. Det finnes brannklassifiserte varianter. Men da må du velge dem bevisst og montere dem etter anvisningen. Dette gjøres feil oftere enn det gjøres riktig.
Rørgjennomføringen som ble tettet med skum: Vanlig fugeskum er ikke branntetting. Går noe gjennom et branncellebegrensende skille, skal du tette med et produkt som er dokumentert for formålet. Produktet må også dekke den brannmotstanden skillet skal ha. Kommunens tilsyn ser etter nettopp dette.
Trinnlyden som ble målt for sent: Er gulvet lagt og himlingen lukket, koster hver utbedring mangedobbelt. Ta stilling til trinnlydløsningen før du legger gulvet. Velg gjerne en oppbygging med margin. Et bjelkelag som akkurat treffer kravet på papiret, treffer det sjelden ute på plassen.
Spørsmål og svar
Hvilke lydkrav gjelder mellom to boenheter?
Lyd- og vibrasjonsforholdene skal være gode nok (TEK17 § 13-6). Nivået er lydklasse C i NS 8175. For boliger gjelder både luftlydisolasjon og trinnlydnivå mellom boenhetene. Trinnlyd er det som oftest velter en ombygging i eldre trehus.
Må skillet mellom to boenheter være brannskille?
Ja. Hver boenhet er sin egen branncelle. Skillet mellom dem skal være branncellebegrensende med dokumentert brannmotstand, inkludert alle gjennomføringer for rør, kanaler og kabler. Dessuten skal hver boenhet ha egen røykvarsling og eget slokkeutstyr (§ 11-12).
Kan dere søke om utleiedel eller sekundærleilighet for meg?
Nei, ikke i dag. En ny boenhet krever ansvarlig søker etter pbl § 20-3, og vi har ikke erklært ansvarsrett etter SAK10. Vi kan gjøre den tekniske vurderingen, tegne planløsningen og gi deg beslutningsgrunnlaget. Og vi hjelper deg gjerne med å finne ut av om det du planlegger faktisk er en ny boenhet. Ta kontakt, så ser vi på saken.
Gjelder unntakene i TEK17 § 1-2 når jeg lager utleiedel?
Nei. Unntaket i § 1-2 åttende ledd gjelder bruksendring mellom tilleggsdel og hoveddel innenfor én boenhet. Lager du en ny, selvstendig boenhet, faller hele lettelsen bort. Da gjelder også radonsperre, energikrav og resten av kravene på listen.
Hva skiller en bruksendring fra en ny boenhet?
En boenhet er en selvstendig bruksenhet med egen inngang, eget kjøkken, bad og oppholdsrom. Den er dessuten fysisk atskilt fra resten av boligen. Innreder du kjelleren som en del av din egen bolig, med intern trapp og uten egen inngang, er det en bruksendring. Da er både kravene og saksgangen enklere.
Hvor mye koster det å oppgradere et gammelt bjelkelag til lydkrav?
Det kommer helt an på hva du har i dag. Et trebjelkelag fra mellomkrigstiden trenger som regel ny himling på lydbøyler. Du trenger nok også ny gulvoppbygging med trinnlyddempende sjikt, og den spiser romhøyde i begge etasjer. Ofte er det denne posten som avgjør om en sekundærleilighet lønner seg. Vi vurderer konstruksjonen din konkret fra 4 900 kr.
Kan kommunen gi unntak fra lydkravet i et gammelt hus?
Kommunen kan gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav ved tiltak på eksisterende bygg (pbl § 31-4). Da må den finne det forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. Det finnes en viss praksis for lempning på lyd i eldre hus. Men avgjørelsen er kommunens, og du bør aldri gjøre unntakssøknaden til forutsetningen for prosjektøkonomien.
Må jeg måle lyden etterpå?
TEK17 krever at kravet er dokumentert oppfylt, ikke nødvendigvis målt. Følger du en prosjektert løsning med dokumenterte ytelser, og utfører den riktig, er kravet dokumentert. Måling blir aktuelt der løsningen din avviker fra dokumenterte konstruksjoner. Det samme gjelder om det oppstår tvist om resultatet.
Hva kan dere levere i en slik sak?
Vi kartlegger og vurderer lyd- og brannskillet teknisk. Du får planløsning og tegninger, kostnadsgrunnlag og byggeledelse under utførelsen. Selve søknaden og prosjekteringsansvaret må et foretak med ansvarsrett stå for. Det sier vi fra om allerede i første samtale.
Få fast pris — fra 4 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo