Hva er et godkjent soverom?

En megler som skriver «tre soverom», har ikke fattet et vedtak. Han har beskrevet møblene. Svaret ligger i kommunens byggesaksarkiv: Er rommet ditt godkjent som hoveddel, eller står det som bod?

Kommunen deler boligen din i to. Hoveddel er stue, kjøkken, soverom, bad og gang. Tilleggsdel er bod, garasje, uinnredet kjellerrom og kaldt loft. Ligger rommet ditt inne som tilleggsdel, blir det ikke soverom av at du setter inn en seng.

«Rom for varig opphold» er den snevrere gruppen inni hoveddelen — stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom. Det er disse rommene TEK17 stiller de strengeste kravene til. Bad, bod og gang har et lavere høydekrav og slipper dagslyskravet.

Kjøperen finner ut av det til slutt. Takstmannen fører arealet som S-ROM i stedet for P-ROM, eller banken stusser på kjellerleiligheten. Da sitter du med et krav om prisavslag, og salget ditt er ikke ferdig likevel.

Et rom for varig opphold skal ha minst 2,4 m fri høyde (TEK17 § 12-7). Rom du ikke oppholder deg varig i, klarer seg med 2,2 m. Gjør du en bod om til soverom i boligen din, kan høyden være lavere. DiBK godtar da 2,2 m, og 2,0 m der boligen ble omsøkt før 1. juli 2011. Deler av rommet kan gjerne være lavere, så lenge rommet fortsatt fungerer til det det skal.

Høyden måler du fra ferdig gulv til ferdig himling. Det er her loftsprosjekter ryker. Du regner med de 2,05 m du måler i dag, og så kommer 5 cm påstøp under og 4 cm nedforing over. Da står du igjen med 1,96 m, og rommet er under grensen selv i et eldre hus.

Dagslyskravet er strengere enn folk tror. Den forenklede metoden for bolig lander på rundt 9–10 % av bruksarealet i glassareal. Merk at det er glasset som teller, ikke hele vinduet. Karm og ramme spiser gjerne en femtedel av åpningen.

Rommet ditt skal dessuten ha utsyn til det fri, altså et vindu du faktisk ser ut av. Og så er det lufta: Et soverom skal ha minst 26 m³ friskluft i timen per sengeplass når rommet er i bruk. To sengeplasser gir 52 m³/t. Det klarer du sjelden med en ventil i vinduskarmen alene.

Sover du i et rom, skal du komme deg ut av det. Ligger soverommet i en etasje uten direkte utgang til terreng, må vinduet fungere som rømningsvei (§ 11-13).

Målene i veiledningen er konkrete: Fri bredde skal være minst 0,5 m og fri høyde minst 0,6 m, og bredde pluss høyde skal til sammen bli minst 1,5 m. Underkant av vinduet skal ligge maks 1,0 m over gulvet. Vinduet skal du kunne åpne uten nøkkel eller verktøy.

Et vindu med fri åpning på 0,5 × 1,0 m oppfyller altså både bredden og summen. Et vindu på 0,9 × 0,5 m gjør det ikke, siden høyden der er for lav. Regnestykket bør du gjøre før du bestiller vinduet.

Ligger vinduet mer enn 5,0 m over terreng, holder det ikke med vinduet alene. Da trenger du stige eller en annen rømningsvei. I kjeller er problemet det motsatte: Lysgraven må være så romslig at du kommer deg opp av den. En smal betongkasse rett utenfor vinduet er ingen rømningsvei.

Fuktkravet er det vanskeligste å dokumentere. Det er ikke et tall du måler deg til på en befaring. Konstruksjonen skal tåle fukt fra grunnen uten at rommet blir uegnet å oppholde seg i.

En kjellervegg fra 1965 er som regel uisolert betong eller Leca, uten utvendig drenering og fuktsikring. Isolerer du den innvendig, flytter du duggpunktet inn i veggen. Rommet blir varmt og pent i et par år, og så kommer lukten.

Radonkravet gjelder bygninger beregnet for varig opphold (§ 13-5). Årsmiddelverdien i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m³. Bygget skal dessuten være tilrettelagt for tiltak du kan sette i drift når verdien passerer 100 Bq/m³.

I et eksisterende hus starter du med en måling. Den skal gå over minst to måneder i vinterhalvåret, altså i perioden oktober til april. Sporfilmene koster noen hundrelapper. Det er nok det billigste svaret du får i hele prosjektet.

Høyden regnes på gammelt gulv. Folk måler 2,10 m i kjelleren og tenker at det holder med god margin. Så kommer radonsperre, isolasjon og påstøp, og gulvet stiger 12 cm. Ligger du i nærheten av grensen, bør du tegne gulvoppbyggingen før du gleder deg.

Vinduet ble byttet uten at hullet ble større. Den vanligste kjellerjobben jeg ser, er et nytt vindu satt inn i samme åpning som det gamle. Nytt glass, samme karm, og fri høyde som mangler fire centimeter. Hele jobben må gjøres om, og da skal det sages i betong.

Ingen sjekket hva rommet står som fra før. Mange kjellere fikk «soverom» påskrevet plantegningen på 1970-tallet, uten at rommet noen gang ble godkjent som hoveddel. En tegning i arkivet er ikke et vedtak, den er en tegning.

Trappa glemmes. Soverommet ditt når du gjennom en trapp som også skal holde mål. En bratt kjellertrapp med 2,0 m fri høyde under bjelkelaget er et problem du oppdager sent.

Badet ble med på lasset. Skal kjelleren ha bad også, gjelder TEK17-kravene til våtrom fullt ut, selv om et nytt bad inne i egen boenhet normalt er unntatt søknadsplikt og uavhengig kontroll. At selve bruksendringen er søknadspliktig, endrer ikke det. Membran, sluk og fall er en regning folk sjelden har med i budsjettet når de begynner å rive.