TEK17-krav
Hva er et godkjent soverom?
Boligannonsen sier tre soverom. Ett av dem ligger i kjelleren, har lav himling og et vindu du så vidt kommer ut av. Skal du selge eller leie ut, er det ikke annonsen som avgjør. Det som avgjør, er om rommet ditt er godkjent for varig opphold. Kravene står i byggteknisk forskrift, som alle kaller TEK17. De handler om høyde, dagslys, rømning, fukt og radon. Her går vi gjennom hvert krav, og du får vite hva som skal til for at rommet ditt havner på riktig side!
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Send oss bilder og grovmål
Du måler høyden midt i rommet og vindusåpningen innvendig. Knips noen bilder av rommet, vinduet og kjellerveggen utenfra. Vi ser fort om prosjektet ditt er innenfor rekkevidde. Stopper høyden det alene, sier vi det med en gang — og da har det ikke kostet deg noe.
- 02
Vi kommer og måler opp
På befaring måler vi fri høyde i flere punkter, fri åpning i vinduet, brystningshøyde og terrengnivå utenfor. Du får fuktmålinger i vegg og gulv der det lar seg gjøre. Så går vi gjennom hva byggesaksarkivet sier at rommet ditt er i dag. Selve befaringen tar som regel en time.
- 03
Du får vurderingen skriftlig
Du får et dokument som tar hvert krav for seg og kobler det til ditt rom. Der står målene vi fant, og hva du mangler. Kan noe løses, står det hva du må gjøre og omtrent hva det koster. Lar noe seg ikke løse, står det rett ut — det er den setningen folk sparer mest penger på.
Pris
Vi tar 2 900 kr for å komme på befaring og vurdere ett rom skriftlig. Det gjelder i Drammen, Lier, Øvre Eiker, Asker, Bærum og Oslo. Ekstra rom i samme bolig koster 900 kr. Trenger du bare et raskt svar på om høyden holder, sender du oss mål og bilder — den jobben gjør vi på e-post fra 900 kr. Søker du bruksendring etterpå, trekker vi vurderingen fra i søknadsprisen. Kommunens gebyr kommer utenom. Det fakturerer kommunen deg direkte.
fra 2 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Romhøyde: Vi måler fri høyde i flere punkter. Vi tegner inn gulvoppbygging og himling slik den faktisk blir.
- Rømningsvinduet: Vi kontrollmåler fri bredde, fri høyde, summen av de to og brystningshøyden.
- Dagslys: Vi regner ut dagslysflaten etter forenklet metode, med det faktiske glassarealet — ikke karmmålet.
- Byggesaksarkivet: Vi finner ut hva rommet ditt står som i dag, hoveddel eller tilleggsdel.
- Fukt: Vi ser på dreneringen rundt kjelleren, og måler fukt i vegg og gulv der det lar seg gjøre.
- Radon: Vi sjekker om det finnes måling fra før, og sier fra om hvor lenge du bør måle.
- Skriftlig vurdering: Du får hvert krav koblet til ditt rom. Hva holder, hva må du endre, hva lar seg ikke løse.
- Kostnadsanslag: Du får et anslag på utbedringen, slik at du kan legge prosjektet dødt før du river noe.
Tillegg ved behov
- Plan- og snittegninger av rommet slik det skal bli, i målestokk kommunen godtar.
- Byggesøknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Vurderingen trekker vi fra i prisen.
- Utvidet fuktmåling i vegg og gulv, med loggede måleverdier du kan vise fram senere.
- Vi henter inn gamle godkjente tegninger og vedtak fra kommunens arkiv.
- Skisse av ny vindusåpning og lysgrav, med målene som skal til for rømningskravet.
- Rådgivning før kjøp, for deg som vurderer en bolig med et tvilsomt soverom.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Kommunalt saksbehandlingsgebyr. Det fakturerer kommunen deg direkte, og satsen varierer sterkt fra kommune til kommune.
- Situasjonskart og naboliste. Disse bestiller du hos kommunen, og de koster som regel noen hundrelapper.
- Søknad om dispensasjon etter pbl § 19-2. Det er en egen jobb med eget gebyr, og vi priser den for seg.
- Selve radonmålingen. Vi sier hva du skal måle og hvor lenge, men sporfilmene bestiller du hos et målefirma.
- Utbedringsarbeidet. Vi måler, tegner og vurderer — vi graver ikke ut drenering og sager ikke i betong.
- Garanti for at kommunen godkjenner. Vi kontrollerer dokumentene og målene dine, ikke vedtaket.
Kravene et rom for varig opphold skal oppfylle
| Krav | Terskel | Hjemmel og merknad |
|---|---|---|
| Romhøyde | Minst 2,4 m fri høyde | TEK17 § 12-7. Rom uten varig opphold klarer seg med 2,2 m. Deler av rommet kan være lavere, typisk under skråtak. |
| Dagslys | Ca. 9–10 % av bruksarealet i glass | § 13-7. Forenklet metode for bolig: Glassarealet skal være minst 0,07 ganger bruksarealet, delt på glassets lystransmisjon. |
| Utsyn | Vindu med utsyn til det fri | § 13-8. Et vindu som bare slipper inn lys, holder ikke. Takvindu høyt oppe i skråtaket er en klassisk snubletråd. |
| Rømning | Fri bredde 0,5 m, fri høyde 0,6 m, sum minst 1,5 m | § 11-13 med veiledning. Underkant av vinduet skal ligge maks 1,0 m over gulvet. Er det mer enn 5,0 m ned til terreng, trenger du stige eller annen rømningsvei. |
| Ventilasjon | 26 m³ friskluft i timen per sengeplass | § 13-2. To sengeplasser gir 52 m³/t når rommet er i bruk. Én lufteventil i karmen dekker sjelden dette alene. |
| Radon | Maks 200 Bq/m³ som årsmiddel | § 13-5. Bygget skal dessuten være tilrettelagt for tiltak du kan sette i drift når verdien passerer 100 Bq/m³. |
| Fukt fra grunnen | Ingen tallgrense — vurderes konkret | § 13-10. Konstruksjonen skal tåle fukt fra grunnen uten at oppholdsarealet blir uegnet. Dette er det kravet som er vanskeligst å dokumentere i eldre kjellere. |
| Lyd og brannskille | Slår inn når du skiller ut egen boenhet | Kapittel 11 og § 13-6. Skal rommet inngå i en utleiedel, kommer krav om egen branncelle, rømning og lydskille i tillegg. |
«Soverom» i annonsen er ikke et vedtak
En megler som skriver «tre soverom», har ikke fattet et vedtak. Han har beskrevet møblene. Svaret ligger i kommunens byggesaksarkiv: Er rommet ditt godkjent som hoveddel, eller står det som bod?
Kommunen deler boligen din i to. Hoveddel er stue, kjøkken, soverom, bad og gang. Tilleggsdel er bod, garasje, uinnredet kjellerrom og kaldt loft. Ligger rommet ditt inne som tilleggsdel, blir det ikke soverom av at du setter inn en seng.
«Rom for varig opphold» er den snevrere gruppen inni hoveddelen — stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom. Det er disse rommene TEK17 stiller de strengeste kravene til. Bad, bod og gang slipper unna både høydekravet og dagslyskravet.
Kjøperen finner ut av det til slutt. Takstmannen fører arealet som S-ROM i stedet for P-ROM, eller banken stusser på kjellerleiligheten. Da sitter du med et krav om prisavslag, og salget ditt er ikke ferdig likevel.
Høyden, lyset og lufta
Et rom for varig opphold skal ha minst 2,4 m fri høyde (TEK17 § 12-7). Rom du ikke oppholder deg varig i, klarer seg med 2,2 m. Deler av rommet kan gjerne være lavere, så lenge rommet fortsatt fungerer til det det skal.
Høyden måler du fra ferdig gulv til ferdig himling. Det er her loftsprosjekter ryker. Du regner med de 2,45 m du måler i dag, og så kommer 5 cm påstøp under og 4 cm nedforing over. Da står du igjen med 2,36 m, og rommet er ikke lenger et soverom.
Dagslyskravet er strengere enn folk tror. Den forenklede metoden for bolig lander på rundt 9–10 % av bruksarealet i glassareal. Merk at det er glasset som teller, ikke hele vinduet. Karm og ramme spiser gjerne en femtedel av åpningen.
Rommet ditt skal dessuten ha utsyn til det fri, altså et vindu du faktisk ser ut av. Og så er det lufta: Et soverom skal ha minst 26 m³ friskluft i timen per sengeplass når rommet er i bruk. To sengeplasser gir 52 m³/t. Det klarer du sjelden med en ventil i vinduskarmen alene.
Rømningsvinduet feller flest kjellerrom
Sover du i et rom, skal du komme deg ut av det. Ligger soverommet i en etasje uten direkte utgang til terreng, må vinduet fungere som rømningsvei (§ 11-13).
Målene i veiledningen er konkrete: Fri bredde skal være minst 0,5 m og fri høyde minst 0,6 m, og bredde pluss høyde skal til sammen bli minst 1,5 m. Underkant av vinduet skal ligge maks 1,0 m over gulvet. Vinduet skal du kunne åpne uten nøkkel eller verktøy.
Et vindu med fri åpning på 0,5 × 1,0 m oppfyller altså både bredden og summen. Et vindu på 0,9 × 0,5 m gjør det ikke, siden høyden der er for lav. Regnestykket bør du gjøre før du bestiller vinduet.
Ligger vinduet mer enn 5,0 m over terreng, holder det ikke med vinduet alene. Da trenger du stige eller en annen rømningsvei. I kjeller er problemet det motsatte: Lysgraven må være så romslig at du kommer deg opp av den. En smal betongkasse rett utenfor vinduet er ingen rømningsvei.
Fukt og radon under bakken
Fuktkravet er det vanskeligste å dokumentere. Det er ikke et tall du måler deg til på en befaring. Konstruksjonen skal tåle fukt fra grunnen uten at rommet blir uegnet å oppholde seg i.
En kjellervegg fra 1965 er som regel uisolert betong eller Leca, uten utvendig drenering og fuktsikring. Isolerer du den innvendig, flytter du duggpunktet inn i veggen. Rommet blir varmt og pent i et par år, og så kommer lukten.
Radonkravet gjelder bygninger beregnet for varig opphold (§ 13-5). Årsmiddelverdien i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m³. Bygget skal dessuten være tilrettelagt for tiltak du kan sette i drift når verdien passerer 100 Bq/m³.
I et eksisterende hus starter du med en måling. Den skal gå over minst to måneder i vinterhalvåret, altså i perioden oktober til april. Sporfilmene koster noen hundrelapper. Det er nok det billigste svaret du får i hele prosjektet.
Fra byggeplassen: dette går galt
Høyden regnes på gammelt gulv. Folk måler 2,42 m i kjelleren og tenker at det holder med god margin. Så kommer radonsperre, isolasjon og påstøp, og gulvet stiger 12 cm. Ligger du i nærheten av 2,4 m, bør du tegne gulvoppbyggingen før du gleder deg.
Vinduet ble byttet uten at hullet ble større. Den vanligste kjellerjobben jeg ser, er et nytt vindu satt inn i samme åpning som det gamle. Nytt glass, samme karm, og fri høyde som mangler fire centimeter. Hele jobben må gjøres om, og da skal det sages i betong.
Ingen sjekket hva rommet står som fra før. Mange kjellere fikk «soverom» påskrevet plantegningen på 1970-tallet, uten at rommet noen gang ble godkjent som hoveddel. En tegning i arkivet er ikke et vedtak, den er en tegning.
Trappa glemmes. Soverommet ditt når du gjennom en trapp som også skal holde mål. En bratt kjellertrapp med 2,0 m fri høyde under bjelkelaget er et problem du oppdager sent.
Badet ble med på lasset. Skal kjelleren ha bad også, blir våtrommet kontrollpliktig, siden selve bruksendringen er søknadspliktig. Det er en regning folk sjelden har med i budsjettet når de begynner å rive.
Spørsmål og svar
Er det lov med soverom uten vindu?
Nei. Et rom for varig opphold skal ha dagslys og utsyn til det fri, og du skal dessuten komme deg ut ved brann. Et vindusløst rom kan du bruke til bod, garderobe eller teknisk rom. Som soverom godkjenner kommunen det ikke. Balansert ventilasjon hjelper ikke på dagslyskravet.
Hvor lavt kan taket være på et soverom?
Kravet er 2,4 m fri høyde fra ferdig gulv til ferdig himling (TEK17 § 12-7). Deler av rommet kan være lavere, typisk under skråtak. Har hele rommet 2,2 m, er det ikke et soverom etter TEK17 — uansett hvor koselig du har innredet det.
Kan jeg ha soverom i kjelleren?
Ja, som regel. Kjeller er ikke forbudt. Men rommet ditt skal oppfylle nøyaktig de samme kravene som et soverom i første etasje: høyde, dagslys, utsyn, rømningsvindu, ventilasjon, fukt og radon. Skal rommet gå fra bod til soverom, søker du dessuten om bruksendring.
Hvor stort må vinduet være for at soverommet blir godkjent?
Du møter to krav samtidig. Dagslys: rundt 9–10 % av bruksarealet i glassareal. Rømning: fri bredde minst 0,5 m, fri høyde minst 0,6 m, summen av de to minst 1,5 m, og underkant maks 1,0 m over gulvet. Vinduet skal du kunne åpne uten nøkkel eller verktøy.
Må jeg søke for å gjøre kjellerboden om til soverom?
Ja. Det er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og den er søknadspliktig. Skjer den innenfor én bruksenhet, kan du stå for søknaden selv uten ansvarlig søker (SAK10 § 3-1). Det er den varianten vi hjelper deg med.
Hva skjer om jeg selger boligen med et soverom som ikke er godkjent?
Du har opplysningsplikt om det du vet. Fører takstmannen arealet som S-ROM i tilstandsrapporten, faller prisen. Fører han det som P-ROM uten at rommet er godkjent, kan kjøperen komme tilbake med krav om prisavslag. Dette er nok den vanligste kranglen i norske boligsalg.
Teller et ikke-godkjent soverom med i P-ROM?
Nei, ikke når rommet står som tilleggsdel i kommunens papirer. Takstmannen skal legge godkjent bruk til grunn, ikke faktisk bruk. At du har innredet, malt og møblert rommet, endrer ingenting på hvilken kategori arealet havner i.
Gjelder TEK17 for et gammelt hus?
For huset slik det står, gjelder kravene som gjaldt da det ble bygget. Søker du bruksendring, vurderer kommunen tiltaket mot dagens TEK17. Kommunen kan gi unntak fra tekniske krav ved bruksendring av eksisterende byggverk når det er forsvarlig og nødvendig (pbl. § 31-2). Men det er noe du må be om og begrunne.
Hva koster det å få et soverom godkjent?
Vurderingen hos oss koster fra 2 900 kr. Søknaden om bruksendring kommer utenom, sammen med kommunens gebyr. Gebyret varierer fra rundt 5 000 kr til godt over 20 000 kr avhengig av kommune. Den store kostnaden er som regel ikke papirene, men vinduet og fuktsikringen.
Få fast pris — fra 2 900 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo