Bruksendring til hybel

Deler hybelen inngang med resten av boligen, og er den ikke fysisk atskilt, er den ingen egen boenhet. Da er tiltaket en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet. Det faller inn under pbl § 20-4, og hjemmelen finner du i SAK10 § 3-1 bokstav c. Du kan søke selv, uten at noen erklærer ansvarsrett.

Det viktigste med denne kategorien er ikke søknadsformen, men de tekniske kravene. Siden bruksendringen skjer innenfor én boenhet, slår unntakene i TEK17 § 1-2 åttende ledd inn. Disse gjelder da ikke: § 12-2 om tilgjengelig boenhet, § 12-9 om bad og toalett og § 12-10 annet ledd om bod. Det samme gjelder § 13-5 annet og tredje ledd om radonsperre, § 13-8 om utsyn og § 14-2 til § 14-5 om energi.

Enda viktigere: Lydkravet mellom boenheter i TEK17 § 13-6 slår ikke inn, siden det ikke oppstår to boenheter. Det er nettopp dette som skiller et prosjekt til noen titusen fra et til flere hundre tusen. Nedforet himling på fjærende oppheng, flytende gulv og branncelleskille er den store kostnaden i en utleiedel. Den slipper du her.

Romhøyden gjelder fortsatt. Du trenger 2,2 m etter § 12-7, eller 2,0 m i boliger omsøkt før 1. juli 2011. Dessuten står kravene til rømning etter § 11-13 og dagslys etter § 13-7 ved lag. Det samme gjør ventilasjon, fuktsikring og radongrenseverdien på 200 Bq/m³ i § 13-5 første ledd.

Det typiske forløpet ser slik ut: Hybelen er ferdig med eget bad. Så vil leietakeren ha et lite kjøkken, og du setter inn en tekjøkkenløsning. Deretter blir det praktisk med egen ytterdør, så folk slipper å gå gjennom huset. Til slutt murer du igjen døren inn mot hovedboligen, fordi du vil ha ro. Nå er alle tre vilkårene i SAK10 § 2-2 oppfylt, og du har opprettet en ny boenhet uten å søke.

Konsekvensen er ikke bare formell. En ny boenhet utløser lydklasse C mellom enhetene, branncelleskille, uavhengige rømningsveier og parkeringskrav. Bygget slik det står, oppfyller det ingen av delene. Da har du en ulovlighet som kommunen kan følge opp etter pbl kapittel 32.

Detaljen folk misforstår, er hva fysisk atskilt betyr. DiBKs veiledning til § 2-2 sier rett ut at en låsbar dør mellom to deler av en boenhet ikke er nok. Det gjelder selv om de to delene fungerer som separate enheter til daglig. Låser du døren, har du altså ikke opprettet en ny boenhet. Murer du den igjen, har du det.

Rådet vårt er å ta stilling til dette først, ikke sist. Vil du ha en fullverdig utleieleilighet, planlegger du for en ny boenhet fra dag én og bygger lydskillet mens etasjeskillet er åpent. Vil du ha en hybel, beholder du dørforbindelsen og den felles inngangen – og får det tegnet slik i søknaden.

Rømningsvinduet er det vanligste. Hybler havner gjerne i kjelleren, og kjellervinduer er små. Kravet i TEK17 § 11-13 er 0,5 m bredde, 0,6 m høyde og minst 1,5 m i sum. Målet gjelder lysåpningen når vinduet står helt oppe. Et vippevindu som bare åpner 30 cm, oppfyller ikke kravet uansett hvor stort glasset er. Sjekk hvordan vinduet faktisk åpner, ikke bare hvor stort det er.

Fukt fra én ekstra person er nummer to. En voksen avgir flere liter fuktighet i døgnet. Mange kjellerrom ble opprinnelig ventilert av tilfeldige lekkasjer. Tørker du klesvasken innendørs i tillegg, får du kondens. Den legger seg på det kaldeste punktet i rommet – typisk bak sengen mot yttervegg, eller i hjørnet mot terreng. Dette ser vi hver eneste vinter. Tilluft i oppholdsrommet og avtrekk fra bad er derfor ikke valgfritt. Regelverket gir deg riktignok ingen tallverdi å slå i bordet med.

Nummer tre er branndøren som ikke er en branndør. Folk setter inn en tett dør mot fyrrom eller garasje for å skjerme hybelen, og tror det er et brannskille. Skal skillet være branncellebegrensende, må døren være klassifisert og montert med riktig karm og terskel. Gjennomføringene rundt må du tette. En vanlig innerdør gjør ingenting.

Nummer fire er rommet som ikke er høyt nok. Ingen måler før gulvet legges. Har du 2,05 m fri høyde i en bolig fra 1985 og legger 5 cm påstøp med varmekabel, er du under 2,0 m. Da kan ikke rommet godkjennes. Varmekabelen er hyggelig, men den kan koste deg hele bruksendringen.

Å leie ut deler av egen bolig er ikke i seg selv søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Det som utløser søknad, er bruksendringen av rommene. Altså at et rom registrert som bod eller kjellerrom tas i bruk som soverom eller stue.

Bor du i borettslag eller sameie, kommer et eget lag med regler på toppen. Vedtektene kan begrense utleie, og bygningsmessige endringer krever normalt samtykke fra styret. Sjekk det før du planlegger noe.

En godkjent hybel kan du dokumentere ved salg og i en eventuell forsikringssak. En ulovlig innredet hybel er det motsatte. Forsikringsselskapet kan nemlig stille spørsmål ved dekningen dersom rommet ikke var lovlig i bruk da skaden oppsto.

Vi jobber i Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum og Oslo. Vi kjenner hvordan byggesaksavdelingene her vurderer grensen mellom hybel og ny boenhet. Er du usikker på hvilken side du havner på, holder det ofte at vi ser raskt på planløsningen din.