Bruksendring av garasje

Grenser garasjen direkte mot hoveddelen i boenheten, er dette en endring fra tilleggsdel til hoveddel. Alt skjer innenfor én og samme bruksenhet. Da søker du etter pbl § 20-4. Byggesaksforskriften – den alle kaller SAK10 – fanger den opp i § 3-1 bokstav c. Du kan altså søke selv, uten ansvarsrett. Er boligen omsøkt før 1. juli 2011, slår dessuten de lempeligere kravene i TEK17 § 1-2 åttende ledd inn. Da får du unntak fra § 12-2, § 12-9, § 12-10 annet ledd, § 13-5 annet og tredje ledd, § 13-8 og § 14-2 til § 14-5. I nyere boliger gjelder disse kravene fullt ut.

Står garasjen for seg selv, faller alt dette bort. En frittliggende bygning med bare tilleggsdeler er ikke omfattet av unntaket fra søknadsplikt. Og siden rommet ikke grenser mot hoveddelen i en boenhet, gjelder heller ikke lettelsene i § 1-2 åttende ledd. Da skal energikravene i § 14-2 til § 14-5 innfris fullt ut. Du må dessuten ha radonsperre på plass, og du trenger ansvarlig søker.

Praktisk sagt: Nøyaktig samme fysiske arbeid kan koste to vidt ulike beløp. Det kommer an på om garasjeveggen deles med huset eller ikke. Skal en frittliggende garasje bli oppholdsrom, må den i realiteten bygges om til en bygning som holder dagens boligstandard på isolasjon og tetthet.

Står garasjen frittliggende, tar vi rollen som ansvarlig søker i tiltaksklasse 1. Prosjektering og utførelse må likevel dekkes av andre foretak med ansvarsrett, blant annet for ny bæring over portåpningen og for energi- og fuktløsningene. Dem koordinerer vi, og vi hjelper deg å finne dem. Ligger saken i tiltaksklasse 2 eller høyere, sier vi fra før oppstart.

Dette er den ene tingen folk sjelden tenker på. Den velter flere garasjesaker enn noe annet. Kommuneplanens arealdel og reguleringsplanen bestemmer hvor mange parkeringsplasser boligen skal ha på egen grunn. Som regel ligger kravet på én til to plasser per boenhet, avhengig av kommune og område.

Gjør du garasjen om til stue, forsvinner én plass. Den må da erstattes på tomta, med nok manøvreringsareal og godkjent avkjørsel. Får du det ikke til, må du søke dispensasjon etter pbl § 19-2. Kanskje er tomta for liten. Kanskje tåler ikke avkjørselen mer, eller kanskje er forhagen eneste ledige flekk. Uansett er dette en helt annen sak, med helt annen risiko.

Derfor leser vi parkeringsbestemmelsen før vi tegner en eneste strek. Det tar en halvtime i planinnsynet. Nettopp den halvtimen avgjør om du bør bruke penger på prosjektet.

Et beslektet punkt: Fjerner du porten og legger igjen veggen, endrer du fasaden. I felt med bestemmelser om enhetlig fasadeuttrykk kan igjenfylt garasjeport og nytt stuevindu møte motstand. Det samme gjelder i bevaringsverdige områder. Sjekk gjerne de bestemmelsene samtidig med parkeringskravet.

Gulvet er det første. En garasjeplate er støpt med fall mot porten, uten isolasjon under, uten radonsperre og som regel uten fuktsperre. Legger du parkett på et påstøp oppå den plata, suger den fukt fra grunnen. Da får du fuktskade på undersiden i løpet av et par år. Riktig løsning er å bygge opp et nytt gulv med fuktsperre og isolasjon over den gamle plata. Men da spiser du 15 til 20 cm av takhøyden, og garasjer har sjelden høyde å avse. Det er her prosjektet ofte kollapser: Du kan ikke både få tørt gulv og beholde 2,2 m fri høyde.

Portåpningen er nummer to. Over porten ligger en overdekning dimensjonert for en åpning på tre meter. Fyller du igjen åpningen med bindingsverk og setter inn et vindu, skal ny bæring og opplegg beskrives. Det holder ikke å stikke en stender opp under den gamle bjelken. Vi tegner det i søknaden siden kommunen ber om det. Ellers blir det gjort på slump ute på byggeplassen.

Ringmuren er nummer tre. Garasjer har gjerne uisolert ringmur uten utvendig drenering, siden ingen brydde seg om et kaldt betonggulv. Varmer du opp rommet, får du kuldebro langs hele ytterveggen. Du får også kondens i overgangen gulv-vegg. Der ser vi mugg langs listene innen andre vinter. Ringmuren må isoleres utvendig, og det betyr graving.

Så var det brannskillet. Er garasjen integrert, og skal det fortsatt stå bil i en tilstøtende del, gjelder krav om branncellebegrensning mellom garasje og bolig. Mange river veggen imellom for å få plass. Så oppdager de kravet først ved ferdigattest.

Mål fri høyde fra dagens garasjegulv til underkant tak. Trekk fra 18 cm for nytt isolert gulv med fuktsperre. Havner du under 2,0 m – eller 2,2 m hvis boligen er omsøkt etter 1. juli 2011 – står prosjektet og faller med om du kan senke gulvet eller heve taket. Begge deler er dyrt.

Finn ut om garasjen deler vegg med boligen. Sjekk om det er en innvendig dør mellom dem. Det avgjør om saken kan gå uten ansvarsrett.

Slå opp eiendommen i kommunens planinnsyn og let opp parkeringsbestemmelsen. Tell så hvor mange bilplasser du får til på tomta uten garasjen.

Kikk på ringmuren utvendig: Ser du isolasjon eller drenering, eller står betongen rett mot jord? Det siste betyr graving. Graving er den største enkeltposten i et garasjeprosjekt.