Byggherreombud — din representant mot entreprenøren

Byggelederen ser på arbeidet. Byggherreombudet ser på kontrakten. De fleste private byggherrer kjøper gjerne begge deler av samme person. Men det er verdt å vite at du kjøper to leveranser.

Byggelederen går befaring, kontrollerer utførelse og mengder, og melder fra om avvik. Han kan ikke binde deg med mindre du har avtalt det med ham. Ombudet har den fullmakten. Det er ombudet som svarer entreprenøren, godtar eller avviser endringsordrer og protesterer på krav om fristforlengelse. Ombudet fører også kontraktsregnskapet.

For entreprenøren er forskjellen praktisk: Han vet hvem han skal ringe. Og han vet at det som avtales med den personen faktisk gjelder. Ringer han deg likevel, sender du ham videre til oss. Erfaringsmessig blir tonen ryddigere i det øyeblikket entreprenøren skjønner at han snakker med noen som kjenner fristene i standarden.

Fristene i entreprisestandardene løper mot deg, ikke bare mot entreprenøren. Etter NS 8405 skal entreprenøren varsle krav om vederlagsjustering og fristforlengelse uten ugrunnet opphold. Men du skal svare like raskt. Svarer du ikke, kan taushet bli stående som aksept. Vi har sett byggherrer tape fullt berettigede innsigelser fordi svaret kom tre uker for sent, midt i en ferie.

Muntlige beskjeder på plassen er den andre klassikeren. Byggherren møter basen ved kaffekannen og sier «ja, bare gjør det sånn». Fire måneder senere ligger det som regningsarbeid på sluttfakturaen – uten endringsordre, uten prisavklaring, og uten at noen kan gjengi hva som ble sagt. Har du et ombud, går alt gjennom én kanal. Da vet entreprenøren at han ikke får betalt for noe han ikke har fått skriftlig bestilling på.

Og så er det sluttoppgjøret. Etter NS 8405 skal entreprenøren sende sluttoppstilling innen to måneder etter overtakelse. Du må fremme innsigelsene dine innen to måneder. Reglene er preklusive: En innsigelse du ikke rekker å fremme innen fristen, er tapt uansett hvor riktig den er. Her taper byggherrer penger selv om de har fulgt godt med hele veien. De trodde de kunne ta diskusjonen når de fikk tid.

Den siste er at byggherren undergraver sitt eget ombud. Entreprenøren ringer deg direkte fordi han vet at du er lettere å overtale, og du svarer for å være hyggelig. Da har fullmakten to hoder, og entreprenøren velger det som passer ham. Engasjerer du ombud, må all kommunikasjon faktisk gå gjennom ombudet — også når det føles tungvint.

Et styre er som regel en dårlig byggherre. Ikke fordi styremedlemmene er dårlige, men fordi de er frivillige med jobb og familie. Byggherrerollen krever svar innen frister som ikke bryr seg om når styret har møte neste gang. Et rehabiliteringsprosjekt på fasade eller tak sender ut varsler i et tempo et månedlig styremøte ikke klarer å følge.

Sitter du i styret, kan du gi fra deg den løpende dialogen innenfor en avtalt beløpsgrense. Da tar styret bare de beslutningene som faktisk hører hjemme i et styremøte. Styret beholder ansvaret, for det forsvinner ikke av å delegere. Men styret slipper å være flaskehalsen.

Merk at et sameie eller borettslag ikke er forbruker slik byggherreforskriften bruker ordet. Da gjelder forskriften fullt ut, også kravet om koordinering etter § 13 når det er flere utførende virksomheter på plassen. Det er en egen rolle, og den leverer vi også om du trenger den.

Fullmakten skal være skriftlig, og entreprenøren skal kjenne til den. Uklare fullmakter er nok den vanligste kilden til tvist i entreprise. Entreprenøren innretter seg i god tro etter noen som ikke hadde myndighet til å binde byggherren.

Derfor skriver vi alltid fullmakten inn i oppdragsavtalen, med beløpsgrense. Der står også en uttømmende liste over hva som alltid skal tilbake til deg. Overtakelse og godkjenning av sluttoppgjør står alltid på den listen. Ingen skal overta et bygg på dine vegne. Det gjør du selv.

Avtalen skriver vi på NS 8403 for byggelederoppdrag. Er oppdraget ren rådgivning etter medgått tid, bruker vi NS 8402. Ett poeng er verdt å ha i bakhodet uansett hvem du engasjerer: Ansvarsbegrensningene i NS 8403 gjelder bare når standarden er gjort til del av kontrakten. Har du ikke vedtatt standarden, gjelder alminnelige erstatningsregler begge veier. En byggelederavtale uten standard er ikke tryggere for deg, den er bare mer uavklart.