Nabovarsel
Hvem skal varsles i nabovarsel?
Den enkeltfeilen som oftest velter et nabovarsel, er at noen mangler på mottakerlista. Du skal varsle naboer og gjenboere (pbl § 21-3). Er naboeiendommen en festetomt, skal både fester og bortfester ha varsel (SAK10 § 5-2). Vi går gjennom lista mot matrikkelen før noe som helst sendes ut.
Gratis førstesamtale
Vi går gjennom tiltaket ditt og sier klart fra om det er søknadspliktig før du betaler noe.
Fast pris før oppstart
Du får skriftlig pris på hele leveransen før arbeidet begynner. Ingen timer som løper.
Byggeplasserfaring
Sju års praksis fra utførelse. Vi tegner det som faktisk lar seg bygge.
Slik går vi fram
- 01
Vi henter nabolista
Nabolista fra kommunen er utgangspunktet ditt. Men den er bare en kopi av matrikkelen på et gitt tidspunkt. Den er ingen fasit.
- 02
Vi sjekker hjemmelsforholdene
Vi går gjennom naboeiendommene dine én for én. Hvem står som hjemmelshaver? Er tomta bortfestet, er bygget seksjonert, og lever alle eierne?
- 03
Du får en ferdig liste
Du får en mottakerliste med navn, adresse og matrikkelnummer. Der står det også hvilken kanal hver enkelt skal varsles i.
Pris
Prisen dekker at vi bygger opp og kontrollerer mottakerlista for én eiendom. Er det et sameie med mange seksjoner, eller er hjemmelsforholdene uklare, tar vi betalt etter medgått tid. Prisen du får oppgitt, er den du betaler.
1 200 – 2 900 kr
Dette er prisen du betaler — vi er ikke merverdiavgiftspliktige, så det kommer ingen mva i tillegg. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Vi henter nabolista og sjekker den mot matrikkelen.
- Du får med alle hjemmelshavere, også der naboeiendommen har flere eiere.
- Vi sjekker festeforholdene, slik at både fester og bortfester kommer med.
- Vi kartlegger gjenboerne dine, altså eiendommene på andre siden av vei eller elv.
- Er nabobygget seksjonert, får hver enkelt seksjonseier plass på lista.
- Du får en ferdig mottakerliste, med en kort begrunnelse for hvem som er tatt med.
Tillegg ved behov
- Vi sender ut nabovarselet for deg, digitalt eller på papir.
- Vi finner kontaktpunktet i dødsbo og uskiftede eiendommer.
- Vi håndterer merknadene som kommer inn, og kommenterer dem for deg.
- Vi følger fristene og gir deg en skriftlig datooversikt.
- Vi tegner og lager situasjonsplan.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Kommunale gebyrer for naboliste og situasjonskart betaler du rett til kommunen.
- Selve utsendingen av nabovarselet bestiller du som egen tjeneste.
- Tegninger.
- Rettslig avklaring av grenser det står strid om.
- Dispensasjonssøknad etter pbl kapittel 19.
- Roller som krever ansvarsrett etter SAK10.
Hvem som skal ha varsel i ulike situasjoner.
| Situasjon | Hvem skal varsles | Hvorfor det bommes |
|---|---|---|
| Vanlig eneboligtomt | Alle hjemmelshavere på naboeiendommen skal ha varsel. | Ektefeller eier sammen, men bare den ene står på lista. |
| Eiendom på tvers av vei | Gjenboeren skal du varsle. | Mange tror veien bryter naboforholdet – det gjør den ikke. |
| Festetomt | Både fester og bortfester skal ha varsel. | Bortfester bor ikke der, og blir glemt. |
| Sameie / seksjonert bygg | Hver enkelt seksjonseier skal ha sitt eget varsel. | Bare styret eller forretningsføreren får varsel. |
| Dødsbo | Den som representerer boet. | Hjemmelshaver er død, og varselet blir liggende ubesvart. |
| Borettslag | Laget, som er hjemmelshaver. | Beboerne får varsel i stedet for laget, eller omvendt. |
Hva skiller nabo fra gjenboer?
Nabo er den som eier eiendom som grenser rett inntil din. Gjenboer er den som eier eiendom på andre siden av en vei, en elv eller et annet smalt areal. Begge skal du varsle (pbl § 21-3).
Dette går folk gjerne i baret på i tettbygde strøk. Mange tenker at ligger det en kommunal vei imellom, er naboforholdet brutt. Det stemmer ikke. En glemt gjenboer velter saken like effektivt som en glemt nabo.
Er du usikker på hvor langt gjenboerbegrepet strekker seg, er hovedregelen enkel: Blir de berørt av det du bygger, varsler du. Ett varsel for mye stopper ingen sak. Ett varsel for lite gjør det.
Det som faktisk går galt
Sameier er den store synderen. Grenser tomta di til et seksjonert bygg, er hver seksjonseier hjemmelshaver på naboeiendommen. Da skal hver av dem ha sitt eget varsel fra deg. Ett brev til styret eller forretningsføreren holder ikke. Jeg har vært borti en tilbyggsak der akkurat dette kostet fire uker: to uker på det første varselet som ikke telte, og to nye på det riktige.
Festetomter er den andre. Både grunneier og fester skal ha varsel når naboeiendommen er en matrikulert festeenhet (SAK10 § 5-2). Bortfester er gjerne kommunen, en stiftelse eller et gårdsbruk. De har lite med nabolaget å gjøre til daglig, og havner derfor aldri på lista di.
Dødsbo er den tredje. Hjemmelshaver i matrikkelen er en person som gikk bort for fem år siden, og hjemmelen ble aldri overført. Varselet går til navnet, ingen kvitterer, og kommunen ser hullet med en gang. Da må du finne ut hvem som representerer boet – arvinger eller bostyrer – og varsle dem. Legg gjerne ved en kort notis i saken om hvorfor.
Fjerde felle: Nabolista ble bestilt for et halvt år siden. Eiendommer skifter eier. Er lista di gammel, bestiller du den på nytt.
Når slipper du å varsle?
Du slipper å varsle når arbeidet ikke berører naboens interesser (pbl § 21-3). Rent innvendige arbeider i et eksisterende byggverk er uttrykkelig unntatt (SAK10 § 5-2).
Terskelen ligger nok lavere enn de fleste tror. Endrer du en tilleggsdel til hoveddel etter pbl § 20-4, kan det gi flere beboere, mer parkering og mer støy. Det berører naboene dine, selv om ingenting endrer seg utvendig.
Er vi i tvil, varsler vi. Det koster to uker. Å la være, og bli tatt for det, koster deg hele saken.
Spørsmål og svar
Hvem regnes som nabo i en byggesak?
De som eier eiendom som grenser rett inntil din. Du skal varsle alle hjemmelshavere, ikke bare den ene som står øverst på nabolista.
Hva er en gjenboer?
Det er den som eier eiendom på motsatt side av vei, elv eller et lignende smalt areal. Gjenboeren varsler du på lik linje med naboen (pbl § 21-3).
Må alle seksjonseiere i et sameie varsles?
Ja, hver seksjonseier er hjemmelshaver på naboeiendommen. Hver av dem skal derfor ha sitt eget varsel fra deg. Ett brev til styret holder ikke.
Skal både fester og grunneier varsles?
Ja. Er naboeiendommen en matrikulert festeenhet, skal du varsle både festeren og bortfesteren (SAK10 § 5-2).
Hva gjør jeg når hjemmelshaver er død?
Da sender du varselet til den som representerer dødsboet, altså arvingene eller bostyreren. Skriv i saken hvorfor det gikk dit, så slipper kommunen å lure.
Trenger jeg å varsle naboer ved innvendig ombygging?
Rent innvendige arbeider i et eksisterende byggverk er unntatt fra varslingsplikten (SAK10 § 5-2). Endrer tiltaket bruken eller antall boenheter, stiller det seg annerledes.
Hva skjer hvis jeg glemmer én nabo?
Kommunen kan sende saken i retur og kreve nytt varsel med ny to ukers frist. I verste fall kan vedtaket angripes i ettertid fordi noen ikke fikk uttale seg.
Hva koster kontroll av mottakerliste?
Fra 1 200 kr for en vanlig eiendom. Har du sameie, festeforhold eller uklare hjemmelsforhold, går prisen opp mot 2 900 kr.
Få fast pris — fra 1 200 kr
Kan jeg søke selv?
Ja — saker etter pbl § 20-4 kan du søke selv. Vi tar jobben for deg når du vil slippe skjemaene, tegningene og dialogen med kommunen. Er saken din enkel nok til at du ikke trenger oss, sier vi det rett ut.
Vil du heller ringe? 944 54 992. Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Om Lund Byggesak
Vi tar byggesøknaden, tegningene og oppfølgingen på byggeplassen. Fast pris, tydelige rammer og en byggingeniør med sju års praksis fra utførelse.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Ring når det passer deg. På dagtid står vi ofte på byggeplass — treffer du oss ikke, ringer vi tilbake samme dag. Etter 17 tar vi som regel telefonen.
Befaringsområde: Drammen, Lier, Øvre Eiker, Kongsberg, Asker, Bærum, Oslo