Ferdigattest
Ferdigattest på eldre bolig — og 1998-regelen som stopper søknaden
Mange oppdager først ved salg at boligen mangler ferdigattest. Så setter de i gang med en søknad med det samme. Er tiltaket søkt om før 1. januar 1998, er de pengene bortkastet: Kommunen utsteder ikke ferdigattest for slike tiltak (pbl § 21-10 femte ledd). Da er jobben en annen. Du skal hente fram det som ligger i arkivet, og du skal beskrive statusen riktig.
Pris
2 900 kr dekker innsyn i byggesaksmappen. Vi går gjennom dokumentene. Så får du et skriftlig notat om hva som finnes, og hva du eventuelt mangler. Prisen kryper mot 6 900 kr der arkivet er hullete. Det samme skjer der boligen har flere byggesaker fra ulike årstall, eller der noe ser ut til å være bygget uten tillatelse. Det siste må vi ta tak i. Tar kommunen gebyr for innsyn og kopier, kommer det i tillegg.
2 900 – 6 900 kr
Dette er prisen du betaler. Prisen gjelder forutsetningene beskrevet over. Endelig pris avtales skriftlig før oppstart.
Dette er inkludert
- Alle byggesaker på eiendommen, ikke bare den du tror er den relevante.
- Hver sak datert mot skillet 1. januar 1998 i pbl § 21-10 femte ledd.
- Vi går gjennom byggetillatelse, godkjente tegninger, ferdigmelding og eventuell brukstillatelse fra byggetiden.
- Godkjent areal og romfordeling holdt opp mot slik du bruker boligen i dag, med vekt på kjeller og loft.
- Skriftlig notat i et språk megler, bank og kjøper skjønner.
- Svar på om du må søke for arbeid som er gjort senere.
Tillegg ved behov
- Oppmåling av dagens planløsning ut fra bilder og mål du tar selv, med tommestokken synlig, 1 900 kr. Trengs det, tar vi befaring innen to timers kjøring fra Hyggen i Asker til samme pris.
- Nye plan-, snitt- og fasadetegninger av bygget slik det står, fra 5 900 kr.
- Søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet, fra 8 900 kr.
- Ferdigattest på nyere sak etter pbl § 20-4 på samme eiendom — for eksempel tilbygg eller garasje du har satt opp senere, fra 6 900 kr.
- Skriftlig svar til megler eller bank på konkrete spørsmål du får om saken, 900 kr.
Dette kommer i tillegg
Prisopplysningsforskriften krever at vi sier fra om kostnader som ikke er med.
- Kommunens gebyr for innsyn, kopier og eventuell søknadsbehandling.
- Oppmåling og nye tegninger av bygget der arkivet står uten tegninger.
- Søknad om tillatelse til tiltak for arbeid som viser seg å være ulovlig utført.
- Søknad om bruksendring der kjeller eller loft er tatt i bruk som hoveddel uten tillatelse.
- Takst, tilstandsrapport eller salgsoppgave.
Hva du finner av dokumenter, avhengig av byggeår.
| Periode | Dokumentet som finnes | Hva vi kan gjøre |
|---|---|---|
| Før 1965 | Byggeanmeldelse, ofte lite annet | Arkivet er tynt, og det varierer sterkt fra kommune til kommune. Vi dokumenterer det som finnes, og beskriver det som ikke gjør det. Vi påstår ikke mer enn kildene bærer. |
| 1965–1985 | Byggetillatelse og godkjente tegninger | Ofte ligger det en ferdigmelding eller brukstillatelse fra kommunen. Den henter vi fram og forklarer. Ferdigattest kan kommunen likevel ikke utstede. |
| 1986–31.12.1997 | Byggetillatelse, tegninger, ofte midlertidig brukstillatelse | Fortsatt innenfor unntaket i pbl § 21-10 femte ledd. Ingen ferdigattest, uansett hvor komplett saken er. |
| Fra 1.1.1998 | Full byggesak med sluttdokumentasjon | Her kan kommunen utstede ferdigattest, og saken går som en ferdigattest i ettertid. Se egen side. |
Hvorfor 1998 er skjæringspunktet
Kommunen utsteder ikke ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998 (pbl § 21-10 femte ledd). Grunnen er enkel: Kommunene satt med store mengder gamle, uavsluttede saker. Dokumentasjonskravene vi har i dag fantes ikke den gangen. Ingen kan levere sluttdokumentasjon etter dagens regelverk for et hus som ble bygget i 1978.
Merk formuleringen: Det er søkt om, ikke bygget. Er søknaden sendt i november 1997 og huset ferdig i 1999, faller tiltaket inn under unntaket. Det er søknadsdatoen i kommunens journal som teller, og den finner vi i arkivet.
Konsekvensen er praktisk viktig. For en eldre bolig er «boligen mangler ferdigattest» ikke en mangel du kan reparere. Det er en beskrivelse av at papiret ikke finnes for den saken. Søker du likevel, betaler du for et avslag.
Det som faktisk går galt på eldre boliger
Problemet på en eldre bolig er nesten aldri ferdigattesten. Det er den godkjente bruken. Vi åpner arkivet og finner tegninger fra 1976 der kjelleren er tegnet med bod, vaskerom og kjellerstue. I dag står det soverom, bad og utleiehybel der. Da er du inne i en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Den er søknadspliktig uansett hvor gammel boligen er.
Det samme gjelder loftet. Et kaldt loft som er isolert, kledd og møblert er ikke tilleggsdel lenger. Da er ikke arealet i annonsen godkjent areal. Der kan en salgsprosess virkelig sprekke. Ikke på et papir som mangler fra 1976, men på at 40 kvadratmeter av det du selger som bolig aldri har vært godkjent til det.
Den tredje typiske saken er bygg som aldri ble omsøkt. Garasjen fra 1993, uthuset, den innglassede verandaen. Var de innenfor det som var unntatt søknadsplikt den gangen, er de lovlige. Var de ikke det, ligger de der som et ulovlig tiltak. Vi sier hva vi finner, og hva du realistisk kan gjøre med det — ikke mer. Et ulovlig tiltak kan ofte ryddes opp i med legalisering i etterkant.
En ting til, fra praksis: Gå aldri ut fra at kommunens digitale arkiv er komplett. Vi har sett saker der byggetillatelsen fra 1982 ikke lå i det skannede arkivet i det hele tatt. Den lå i papirmappen på rådhuset. Be gjerne uttrykkelig om at noen sjekker papirarkivet før du konkluderer med at noe mangler. Mangler tegningene, kan vi lage tegninger av det eksisterende huset fra en 3D-skanning.
Hva du faktisk skal levere til megler
Megler trenger ikke en ferdigattest som ikke finnes. Megler trenger å få skrevet noe riktig i salgsoppgaven. Det riktige er som regel dette: Byggesaken er fra før 1. januar 1998, og kommunen utsteder derfor ikke ferdigattest for tiltaket (pbl § 21-10 femte ledd). Deretter setter du opp hvilke dokumenter som faktisk ligger i kommunens arkiv.
Har du gjort senere arbeid som er søknadspliktig og ikke omsøkt, hører også det hjemme i opplysningene. Det er ubehagelig der og da. Likevel er det langt billigere enn et krav etter avhendingslova to år etter overtakelse.
Notatet vi skriver, skal leses av noen som ikke kan byggesak. Det er hele poenget.
Spørsmål og svar
Trenger en eldre bolig ferdigattest?
Nei, ikke dersom tiltaket er søkt om før 1. januar 1998. Kommunen utsteder ikke ferdigattest for slike tiltak (pbl § 21-10 femte ledd). Boligen er ikke ulovlig av den grunn.
Hvordan finner jeg ut om boligen min har ferdigattest?
Be kommunen om innsyn i byggesaksmappen på eiendommen. Mange kommuner har digitalt innsyn i eiendomsarkivet, og der kommer du gjerne et godt stykke selv. Vi gjør jobben for 2 900 kr. Da går vi gjennom mappa, og du får notatet skriftlig.
Hva har eldre boliger i stedet for ferdigattest?
Som regel finner du en byggetillatelse med godkjente tegninger, og ofte en ferdigmelding eller brukstillatelse fra kommunen. Det er de papirene som viser at bygget står lovlig oppført.
Gjelder 1998-regelen byggeåret eller søknadsåret?
Søknadsåret. Regelen gjelder tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Finner du en søknad datert i 1997, gjelder unntaket, selv om huset sto ferdig senere.
Vi har bygget om kjelleren til soverom. Er det et problem?
Det kan være det. Går du fra tilleggsdel til hoveddel, er det en bruksendring, og den er søknadspliktig. Innenfor én bruksenhet kan kommunen behandle den etter pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1. Det er en sak vi kan levere.
Kan jeg få ferdigattest dersom jeg skaffer all dokumentasjonen likevel?
Nei. Kommunen har ikke hjemmel til å utstede ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1998. Skaffer du all dokumentasjonen, endrer det ingenting.
Hva om huset er fra 1970 og tilbygget fra 2005?
Da har du to saker. Huset får ingen ferdigattest, mens tilbygget både kan og bør avsluttes med ferdigattest. Dette er svært vanlig, og det er en av grunnene til at vi henter alle sakene på eiendommen.
Påvirker manglende ferdigattest verdien på boligen?
På eldre boliger der forklaringen er 1998-regelen, som regel lite — så lenge salgsoppgaven forklarer det riktig. Det som faktisk trekker ned, er areal du har tatt i bruk uten godkjenning.
Få fast pris — fra 2 900 kr
Om Lund Byggesak
Fortell hva du skal bygge, så får du svar på hva saken krever — og hva den koster.
Telefon: 944 54 992
E-post: post@lundbyggesak.no
Oppdrag: hele Norge, digitalt. Befaring og byggeledelse innen to timers kjøring fra Hyggen, 3D-skanning innen tre timer.