Mangler ferdigattest ved boligsalg — hva du gjør før visning

Rekkefølgen er nesten alltid den samme. Megleren bestiller kommunale opplysninger. Der står det at ferdigattest ikke foreligger. Så ringer megleren deg, og du blir stresset. Du googler, og du finner ut at dette kan ordnes i ettertid. Da starter jakten på dokumenter, tre uker før visning.

En god del av disse sakene skulle aldri vært startet. Er tiltaket ditt søkt om før 1. januar 1998, får du nemlig ikke ferdigattest i det hele tatt. Resten skulle vært startet et halvår tidligere. Derfor begynner vi med arkivet og en konklusjon, ikke med en søknad.

Det som beskytter deg som selger, er ikke attesten. Det er at opplysningene du gir i salgsoppgaven, er riktige og fullstendige. Et krav etter avhendingslova to år etter overtakelsen kommer sjelden av at ferdigattesten manglet. Det kommer av at kjøperen mener han ikke fikk vite om det.

Banken krever ikke ferdigattest for å gi deg lån. Men den reagerer når finansieringen skal knyttes til en bolig der de kommunale opplysningene har et rødt flagg. Spørsmålet du får, er som regel dette: Er arealet som ligger til grunn for verdivurderingen, godkjent?

Det er der forskjellen ligger. Har du en bolig fra 1974 uten ferdigattest, men med byggetillatelse og godkjente tegninger i arkivet, går det som regel greit når du forklarer det. En bolig fra 2012 med tre soverom i en kjeller som er godkjent som bod og vaskerom, er noe helt annet. Og det problemet forsvinner ikke om du skaffer deg en ferdigattest.

Så var det forsikringen. Manglende ferdigattest gjør ikke i seg selv at selskapet avslår en skade hos deg. Det som kan gjøre det, er om skaden skyldes arbeid uten nødvendig tillatelse, eller uten et kvalifisert foretak. Papirene på hvem som gjorde hva, er derfor nok verdt mer for deg enn attesten alene.

Vi har lest mange byggesaksmapper før et salg, og det samme mønsteret går igjen. Selgeren tror problemet er en signatur som mangler. Arkivet viser at problemet er at boligen er bygget om.

Ta kjelleren. På tegningen fra 1988 står det bod, gang og vaskerom. I dag er det to soverom, bad og egen inngang. Det er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og den er søknadspliktig — også i en gammel bolig. Skal du annonsere arealet som primærrom, må bruken være godkjent. Det er dette som stopper salg, ikke ferdigattesten.

Nummer to er tilbygget fra 2006 som ble en meter bredere enn tegningen viste. Det dukker opp når vi legger godkjent situasjonsplan oppå dagens kart. Da har du ikke lenger en ferdigattestsak. Da har du en søknad om det som faktisk står der — eventuelt med dispensasjon, dersom bygget er kommet innenfor byggegrensen.

Nummer tre er den vanligste: Ingen har sjekket om det finnes flere byggesaker på eiendommen. Boligen din har ferdigattest fra 2003. Garasjen fra 2015 har det ikke. Noen bestilte opplysninger som viser hovedsaken, og så så ingen på resten. Vi ber alltid om alt!

Lærdommen er enkel: Begynn seks måneder før salget, ikke tre uker. Det koster deg 2 900 kr å finne ut hva du står i. Det er nok noe av det billigste du gjør i hele salgsprosessen.

Avklaringen og notatet leverer vi raskt, og har du satt visningsdato, går saken din først. Søknaden om ferdigattest kan vi levere selv der tiltaket ditt går etter pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1.

Vi kan ikke love deg at attesten kommer, og heller ikke at den kommer før visning. Kommunen skal behandle kravet innen tre uker etter at det er mottatt med nødvendig dokumentasjon (pbl § 21-7). Men å skaffe den dokumentasjonen er den delen som tar tid. Og den tiden styres av foretak og arkiver vi ikke rår over.

Går tiltaket ditt etter pbl § 20-3 og krever ansvarlig søker, tar vi ikke den rollen. Da forbereder vi saken og sier fra tidlig. Slik får du koblet på et foretak med søkerrett uten å miste uker. Det er bedre å vite det nå enn to dager før visning!