Byggesøknad i Nordre Follo kommune

Det som gjør Nordre Follo dyrere enn folk regner med, er totrinnsstrukturen. Grunngebyret på 5 200 kr (vnr. 3100) er ikke et alternativ til saksbehandlingsgebyret. Det kommer på toppen, på hver eneste søknad du sender. Et tilbygg inntil 50 m² BRA uten ansvarsrett har en sats på 11 000 kr (vnr. 3311). Totalen er 16 200 kr.

Sett det ved siden av nabolaget for tilsvarende tiltak etter § 20-4. Oslo ligger rundt 8 070 kr og Asker på 8 550 kr. Lier tar 10 275 kr, Drammen 10 920 kr. Bærum ligger høyest, med rundt 23 800 kr. Nordre Follo plasserer seg altså klart i øvre halvdel — omtrent det dobbelte av Oslo og Asker for det samme tilbygget.

To praktiske konsekvenser. Den ene: En søknad som blir liggende og hakke på mangler er dyrere her enn nesten alle andre steder. Nordre Follo tar nemlig 5 000 kr for hvert mangelbrev fra og med nummer to (vnr. 3104). Den andre: Valget mellom å søke selv etter § 20-4 og å kjøre saken med ansvarlige foretak har stor gebyrmessig vekt. Samme tilbygg med ansvarsrett koster 25 000 kr (vnr. 3312) i stedet for 11 000 kr. Ligger tiltaket ditt i grenselandet, bør du bruke tid på å avklare hvilket spor det faller i før du sender.

Ett hull i regulativet bør du kjenne til. For frittliggende bygning har regulativet en linje for «BRA inntil 50 m²» til 11 000 kr. Neste linje er «BRA mellom 50 m² og 400 m²» til 30 000 kr. Men SAK10 § 3-1 lar deg søke selv opp til 70 m². Planlegger du en garasje på 60 m², bør du få skriftlig bekreftet hvilken linje kommunen bruker før du budsjetterer. Differansen er 19 000 kr.

Nordre Follo har ingen egen kommunal søknadsportal. Kommunen henviser til løsningene til Direktoratet for byggkvalitet på dibk.no, altså de private søknadsløsningene som er koblet til Fellestjenester BYGG. Du kan også sende søknaden via eDialog, som er sikker digital post. E-post til postmottak@nordrefollo.kommune.no går like fint, og det samme gjør vanlig post til Postboks 3010, 1402 Ski. Besøksadressen er Idrettsveien 8 i Ski.

Kommunen deler selv tiltak i tre grupper på nettsidene sine. Første gruppe er unntatt søknadsplikt. Andre gruppe er de du kan søke om på egen hånd. Tredje gruppe krever ansvarlige foretak med ansvarlig søker etter pbl § 20-3. Andre gruppe rommer blant annet frittliggende bygning inntil 70 m² i én etasje som ikke skal brukes til beboelse, og tilbygg under 50 m². Det er der vi jobber.

Servicetelefonen for byggesak er 47 63 83 10. Den er betjent tirsdag og torsdag 08.30–11.00 og 12.00–15.00. Har du en aktiv sak, kan du be om å bli satt over til saksbehandler de samme dagene. Oppgi saksnummer. Sentralbordet er 02178.

Merk deg hvor grensen for kommunens veiledning går. Nordre Follo sier selv at byggesak bare veileder om det som står på nettsidene. Ellers henviser de deg til privat fagkyndig. Du kan altså ikke regne med at saksbehandleren går gjennom tegningene dine på forhånd og sier hva som mangler. Forhåndskonferansen er den formelle veien til en slik gjennomgang, og den koster 6 000 kr for småhus og mindre tiltak.

Nordre Follo publiserer egne frister som følger pbl § 21-7. Forhåndskonferanse: 2 uker. Igangsettingstillatelse, midlertidig brukstillatelse, ferdigattest og enkle byggetiltak der alle vilkår er oppfylt: 3 uker. Store byggetiltak, med og uten dispensasjon: 12 uker. Felling av trær med dispensasjon: 12 uker.

Formuleringen «der alle vilkår er oppfylt» er hele poenget. 3-ukersfristen gjelder søknader som er komplette ved mottak, uten dispensasjonsbehov og uten nabomerknader. Mangler du ett vedlegg, faller saken ut av det sporet. Da får du et mangelbrev. Fristen begynner først å løpe når du har levert komplett. Og runde to og oppover koster deg 5 000 kr stykket i Nordre Follo.

Trenger tiltaket dispensasjon, er du i 12-ukersløpet uansett hvor lite det er. Ha det i bakhodet når du vurderer å flytte garasjen halvannen meter for å komme innenfor byggegrensen. En halvmeter kan være forskjellen på tre uker og tre måneder. Oppå det kommer 7 000 kr i dispensasjonsgebyr, og det betaler du uansett utfall.

Saker etter markaloven og generelle henvendelser følger forvaltningslovens frister, ikke pbl § 21-7. Der finnes det ingen tre- eller tolvukersgaranti.

Marka. Deler av kommunen ligger innenfor markaloven. Markasakene behandler Nordre Follo etter forvaltningslovens frister, ikke etter plan- og bygningslovens. Ligger eiendommen din innenfor markagrensen, mister du fristgarantien. En søknad som ellers hadde vært en rutinesak på tre uker, får da et eget statlig vedtaksledd. Sjekk grensen før du planlegger framdrift.

Ski og Kolbotn. Regulativet skiller ut «større tiltak i sentrumsformål og prioriterte tettsteder» og kombinert formål blokkbebyggelse med forhøyet grunngebyr, 12 000 kr mot 5 200 kr. Det forteller deg at kommuneplanen opererer med prioriterte tettsteder med egne krav — i praksis Ski og Kolbotn. Bygger du der, kan du vente deg tettere planbestemmelser enn i randsonen.

VA-ledninger og kommunal vei. Dispensasjon fra byggegrense mot kommunal vei og mot kommunale vann- og avløpsledninger er en egen gebyrlinje til 7 000 kr. Den brukes ofte. Det er ikke tilfeldig — den treffer garasjer og tilbygg som du legger nær veien eller over en VA-trasé. Slå opp ledningskartet før du tegner, ikke etter.

Bevaringsverdi. Riving av tiltak med kulturminneinteresse koster 56 600 kr, og fasadeendring på slik bygning 35 400 kr. Et vanlig småhus koster til sammenligning 18 400 kr. Står eiendommen på en bevaringsliste, endrer det både pris og saksgang. Da bør du avklare det aller først.

Plankrav. Kommuneplanen har plankrav som du kan søke dispensasjon fra, til 21 000 kr. Er eiendommen omfattet av plankrav, kan tiltaket kreve reguleringsplan før byggesak i det hele tatt er aktuelt. Det er et helt annet løp enn en byggesøknad.

Gjeldende planer for eiendommen din finner du i planregisteret på arealplaner.no/nordrefollo3207. Kommunens egen «hva gjelder for min eiendom»-tjeneste er merket som under utvikling. Verneområder, flom- og skredsoner og strandsonegrenser ligger ikke som en samlet oversikt på byggesakssidene. Dem må du slå opp per eiendom.

Etter sju år i drift og utførelse på byggeplass er det de samme feilene som går igjen. De fleste av dem oppstår før noen har gravd.

Utnyttelsesgraden er den vanligste. Nordre Follo sier det rett ut selv: Vedtatte planer kan sette krav til uteareal, parkering, størrelse på boenheten og antall boenheter. Det gjelder også tiltak som ellers er unntatt søknadsplikt. BYA i reguleringsbestemmelsene er den hyppigste grunnen til at et «unntakstiltak» likevel blir søknadspliktig. Folk regner bygningens fotavtrykk og glemmer at biloppstillingsplassene teller med i BYA i de fleste bestemmelser. To parkeringsplasser er raskt 36 m². Regn ut BYA på hele eiendommen, ikke bare på det nye.

Målsatt situasjonsplan mot feil grunnlag. Kart fra en gratis karttjeneste har ikke den nøyaktigheten kommunen legger til grunn. Måler du avstanden til nabogrensen i skjermbildet, stemmer den sjelden med matrikkelen. Bestill kommunalt situasjonskart og mål derfra. Avstandskravet på fire meter i pbl § 29-4 tåler ikke slingring.

Terrenget. Gjennomsnittlig planert terreng avgjør både gesims- og mønehøyde. Det er der 30 m²-unntaket for frittliggende boligbygning oftest ryker: 4,5 m høyde måler du ikke fra det høyeste hjørnet. En tomt med fall gir raskt en fasadehøyde som setter tiltaket i en annen kategori enn du planla.

Pipe i anneks. Frittliggende boligbygning inntil 30 m² BRA uten kjeller er unntatt — men ikke med pipe. Skal det stå ovn der inne, er du i et annet spor. Ta det med i planleggingen, ikke etter at grunnmuren står.

Nabovarsel som kommer tilbake. Varsler du feil eier, er varselet ugyldig, og da må du sende hele søknaden på nytt. Husk fester, og husk sameiets styre der det er et sameie. I Nordre Follo koster den runden ekstra, på grunn av gebyret på gjentatt mangelbrev.

Ferdigattest som glemmes. Har det gått mer enn fem år siden byggetillatelsen, koster ferdigattesten 11 300 kr. Tiltak som har ligget i bero treffes rett i dette gebyret — særlig hytter og garasjer som ble påbegynt og aldri avsluttet. Søk ferdigattest mens saken er fersk.

Nordre Follo ligger utenfor området vi kjører befaring i. Vi er ærlige på det: Byggeledelse, byggherreombud og SHA-koordinering etter byggherreforskriften § 13 tilbyr vi ikke her. De rollene forutsetter at vi står fysisk på plassen.

Dette leverer vi digitalt, uansett hvor du bor. Komplett søknad for tiltak etter pbl § 20-4 og SAK10 § 3-1 er kjernen. Det dekker tilbygg der verken BRA eller BYA overstiger 50 m². Det dekker frittliggende bygning inntil 70 m² i én etasje, så lenge den ikke skal brukes til beboelse. Og det dekker bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet. Siste kategori er frittliggende boligbygning inntil 30 m² BRA uten kjeller og maks 4,5 m, men ikke med pipe. Du får også tegninger — plan, fasade, snitt — situasjonsplan på kommunalt kartgrunnlag og nabovarsel. Er du usikker på hvilket spor tiltaket ditt faller i, sier vi fra om det.

Grunnlaget vårt blir da det du sender oss: oppmålte mål, bilder fra alle fire sider, eksisterende tegninger og gjeldende reguleringsbestemmelser. Har du ikke tegninger, sier du fra om det. Det holder godt for de fleste tilbygg og garasjer. Er tomta komplisert — bratt fall, uklare grenser, gammel bebyggelse uten tegninger — sier vi fra. Da er et digitalt grunnlag ikke nok, og vi leverer ikke noe vi ikke står inne for.

Krever tiltaket ansvarlig søker etter pbl § 20-3, må vi si nei. Vi har ikke erklært ansvarsrett etter SAK10, og kan ikke ta den rollen. Ta likevel kontakt for en avklaring. Det er ofte uklart fra utsiden hvilket spor et tiltak havner i, og den avklaringen koster deg ingenting.

Én ting lover vi aldri: at søknaden din går gjennom. Det er kommunen som avgjør byggesaken din, ikke vi. Det vi kan gjøre, er å passe på at søknaden er komplett første gang. I Nordre Follo er det verdt 5 000 kr per unngått runde.